最近，很多朋友都和我不约而同地说起了华润万象系商业。那么今天，二娃就来好好的和大家聊一聊。

首先，我们先来说一说，争议比较大的华润新溪旧改项目。

华润新溪旧改项目

关于这个项目，我想，大家最关注的问题，从头到尾只有一个：华润万象城还有没有？万象系商业还有没有？

其实吧，据二娃了解，最最开始，华润是真的有打算在老黄埔新溪旧改项目搞一个万象城的。当时，在项目展示中心的沙盘中，就能直接看到华润万象城的logo和名字。

呐，下面这两张图就是二娃在现场亲自拍到的。

但后来呢，可能华润内部计划有变，亦或是处于风险考虑。所以，没过两天，沙盘及现场的“华润万象城”字眼就全部消失了。变成了“华润万象系商业”。

这样一来，开发商就多了很多操作的空间。毕竟，万象系商业里面包含了“万象城、万象汇、万象天地”等好几种商业类别。

那从这个动作来看呢，我们能够读到的信息就是：万象城可能没有了，但万象商业是一定有的。

而当时，整个新溪旧改包含了两个部分，一部分是城中村改造，一部分是旧城改造。

那时候公开公布的效果图，是下面这样的：

但后来呢，因为旧改政策突然变了，黄埔无数项目被严重影响 。而新溪旧改，也被波及其中。

呐~从拆神统计的这张图就能看出，很多房企因为熬不下去，主动退出了旧改项目。

而据我所知，华润也因为旧改政策的变化，导致算不过账来。所以更改了计划。

从最开始的“城中村改造+旧城改造为一体”，变成了如今的“抛开旧城改造，先开发城中村改造”。

比如，在最新获批的旧改方案里，就能清晰的看到。华润新溪旧改里面只包含了住宅、回迁房以及学校的规划。

关于万象商业及写字楼的规划，只字未提。

但是呢，二娃无意间却在广州黄埔发布官微上，看到了一张新溪旧改最新的整体规划图（如下所示）。

◆ 新溪旧改更改后的效果图

◆ 新溪旧改前后效果图对比

仔细研究后，我发现，它的商业规划变化太大了！很多商业写字楼直接变成了住宅，前面好多栋写字楼都没有了。

但是，大型商业综合体好像还在，至于是不是万象系商业，这个就很难说了。

反正据二娃所知，华润在广州计划做三个万象系商业综合体。

已知，白鹅潭万象城已经定了（约26万㎡），长隆万象天地（约24万㎡）也已经定了。目前就只剩下一个万象系商业没定了。

而华润新溪旧改这里 ，仅仅是作为其中一个备选地之一。另外还在谈的有大壮名城的商业用地（也就是萝岗万达旁边），以及另外的地方。

所以，在我看来，华润新溪旧改拥有万象系商业的概率不是没有，而是不高了！概率也就33%吧！

白鹅潭万象城、长隆万象天地，谁牛？

聊完新溪旧改，我们再来讨论第二个话题：你们是更看好白鹅潭万象城，还是汉溪长隆的万象天地？你们觉得，以后哪个会更牛逼一些？

恕我直言，我更看好的其实是汉溪长隆的万象天地。

虽然说，万象城是M1定位（重奢，多以卖奢侈品为主，主打高端消费），万象天地是M2定位（轻奢，MALL+街区的商业模式）。但这并不妨碍长隆万象天地以后的影响力以及全国知名度，会大于白鹅潭万象城。

◆ 长隆万象天地的位置就在图片左边

为什么二娃会做出这样的判断呢？

第一、白鹅潭万象城在西部，在我看来，它的主要消费群体基本锁定在老三区+广佛板块的一些居民，很难吸引到东部的新广前来打卡和消费。

一来，是因为距离太远了，嫌麻烦。二来，同类型商业体太多了，没有一个让我必须要去白鹅潭万象城的原因。

就拿我自己来说吧，我一个住在老黄埔的人，即便万象城开业了，我估计也就图新鲜去一次，然后就不会再去了。因为距离我家太远了，嫌麻烦。

另外就是，如果我真的想去逛街，我直接去太古、天环、天汇不挺好的嘛？如果完全是为了买奢侈品，我直接去香港、澳门岂不是更好？

况且，跑马场也快要有SKP百货广场了。你说，东部的人为啥要去白鹅潭万象城买东西呢？

再说了，老广人的性格一般比较实在和务实，他们并不痴迷于买奢侈品。

第二、一个高端商业综合体，能不能在全国出圈，获得庞大的流量和知名度，一个非常重要的关键便是位置。尤其是它旁边有没有大IP的网红景点。

而白鹅潭万象城，明显是没有的。

如果，你旁边挨着的就是广州塔，那我觉得肯定会火。但实际上呢......？

你说沙面、永庆坊、圣心大教堂嘛？不好意思，人家在河对面！那边的游客没办法直接过来，所以无法导流到万象城这里来，形成消费的闭环。

◆ 圣心大教堂 广州房产摄影

但是，长隆万象天地就不一样了。它挨着的长隆就是全国性大IP景区，一到节假日，那叫一个人山人海。

而去过长隆的人都知道，不管是水上乐园、欢乐世界、还是野生动物园，里面都没啥吃的，东西又死贵，一个鸡翅40块！一根烤肠15块，一杯很难喝的速溶果汁20元。所以很多人都是自己带点干粮填下肚子，玩一天后，再出来吃一顿好的，买点东西。

这自然会给万象天地带来庞大的人流量和消费力。再加上，它本来就是MALL+街区的商业模式，所以生意会更好。

◆ 长隆欢乐世界 广州房产摄影

如果，整个商业设计得又很有特色，到时候全国来的旅客都会在这里打卡拍照，网红效应，流量自然而然就来了。它这样的优势，可不是白鹅潭万象城可以比的。

况且，万象天地又是挨着万博CBD的，这边上班，办公的人也很多，所以平常消费力和人流量，肯定不差。

嗯，以上是我个人看法！赞同或不赞同，都可以来留言区进行讨论，但请注意文明交流。