美联储降息一周后，我方的大招，虽迟但到。

虽然没有立马跟降LPR，但央妈给的一揽子政策，还是刀刀见肉——

降准降息齐发，一方面提供长期流动性1万亿，另一方面，下个月LPR和贷款利率同步下调20个BP，努力放水，刺激放贷；

存量按揭利率普降，平均降幅50bp，有房贷的朋友，每100万大概能省出200多的菜钱，这是在刺激消费；

二套房统一下调首付比例，从25%到15%，这，就是赤裸裸地降低入市门槛，鼓励购房者入场了。

这些大招砸下来，已经是超预期了，对于后续即将跟进的增量财政政策，市场情绪高涨，充满了期待。

事实上，在广州这样的一线城市，过去的两三年里，始终有不少人在清醒地用脚投票——

第三方数据显示，广州的购房者们，一直在默默买房。

根据广州中原的数据，今年二季度以来，广州一手成交维持在5000套左右，这个成交量，已经与2022年的平均水平相仿。

市场持续回暖，最低潮的时候已然过去。

如果再看看二手成交就会发现，跟很多人的体感不同，这一年来，二手的交易量和房价一直是稳的。

毕竟，广州是传统的人口流入大市，即使经历过特殊时期，去年的人口增长依然迅猛，光2023年，常住人口增量就有近10万人，新广州人买房定居的需求，与日俱增。

加上国庆节前，靴子落地，信心升温，股市涨得立竿见影，新一轮待入市的购房者们，也开始行动起来了。

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那么放眼广州，哪里才是购房者的心头好呢？

当我拉出今年前八月的销售数据名单，居然发现，无论是成交面积还是套数，广州的销冠项目，依然在老黄埔；

而在整个黄埔的一众项目中，无论面积、套数，还是成交金额，居于榜首的，依然是万科在老黄埔的造城大盘：黄埔新城。

广州前八月新盘销售面积排行榜

广州前八月新盘销售套数排行榜

为什么说是“依然”？

因为2023年，黄埔新城就以成交1183套，拿下了广州全市销量第一。

今年前8个月，黄埔新城成交了663套，还是全市第一。

663套，月均销售83套，撇开春节过年的季节性影响因素，月均差不多能有上百套。

在目前的行情下，黄埔新城的市场认可度，可以说是一骑绝尘了。

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为啥黄埔新城能够这么火？

因为，无论是在什么行情之下，如果你想买房，你就不可能只买房。

这是自住需求被放得无限大的时代，但对于新房，尤其是期房而言，一纸合同所能约束的，永远都只是悬在半空的那一个小盒子一样的空间。

在小盒子外面，一切真正能组成“生活”的元素，大都只能靠沙盘图和VR提供一种想象，无法在当下证实，也无法真正被把控。

但是，资金压力下，减配越来越盛行了，甚至连政府都在鼓励开发商“盘活闲置用地”，配套兑现的风险敞口越来越大，怎样才能让购房者放心畅想未来？

万科黄埔新城牢牢抓住的，就是这一个痛点——

要让购房者看得见、摸得着入住后的生活模样。

首先就是家长们最关心的教育质素。

今年，黄埔学位预警的学校已经达到8所，加上2023年黄埔户籍人口多达70.68万人，环比上涨4.9%（数据来源：广州市教育局、广州市统计局），居全市第一，学位压力很大，很多人买房会重点考虑教育的确定性。

对于有娃的家庭来说，万科黄埔新城的优质教育就很加分。

在优质教育资源相对稀缺的黄埔区，黄埔新城用了足足1/4的面积用来完善教育配套——

首先，引入了广州教育界稳居第一梯队的牛校：

广铁一中教育集团。

广铁一中教育集团在这个大城里落地了九年制公立学校，一共三个校区，提供近万个优质学位。

其中，广铁一中教育集团铁铮学校（西校区）的小学部已经于去年开学，这个月，东校区的初中部也正式开学了。

两年时间，这里已经有约1700名学生入读，目前已投入超百位师资。

未来，南校区也规划了108个班，不光有优质学位，还管够，光这一点，就足够让不少老父亲老母亲羡慕的了。

更别说，黄埔新城还为业主引入了家门口的公立艺术高中和青少年宫了。

前几天，广州市艺术中学黄埔校区正式启用。

广州市艺术中学

这是广州市属唯一一所艺术高中，开设了美术、书法、音乐、舞蹈、播音主持等专业，提供约1700个学位。

也就是说，黄埔新城的孩子们有足够的选择权，如果想要走艺术升学的道路，是有机会在社区内接受优质教育的。

而如果孩子年龄还小，只是对艺术感兴趣呢？

他们的艺术之路，可以从海丝宫开始。

黄埔区青少年宫海丝城宫

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除了子女的教育，对于工作一族来说，最重要的当然是通勤了。

黄埔新城兑现了一个几乎无缝通达全城的解决方案——

直达核心区的地铁+广州首个进入社区的BRT。

BRT B1线的始发站点就在小区里的鹿鸣山总站，也就是说，只要坐几站就能丝滑连接地铁5号线夏园站，直通珠江新城、金融城等核心区域。

如果要去体育中心一带，就更方便了，不用接驳地铁，从家门口坐B1线就可以直达，票价两元，不但方便，而且实惠。

这下，再也不用烦心上下班路上的风吹日晒了，省下来的时间可以更多地放在生活这一边，陪陪家人，或者……逛逛公园。

没错，黄埔新城真的太多公园了。

在这座十万人的大城里，一共有大大小小20多个公园，而现在，绿榕公园、鹿鸣山、大脚印公园这3个最主要大公园已然成型，口袋公园们也在疯狂生长中。

出门下楼，移步即景，说它是长在公园里的社区也不为过。

绿榕公园

大脚印公园

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最出乎意料的是，黄埔新城居然还拿出了1/4的面积，打造约100万方的商业。（具体以政府规划和实际实施为准）

万科做商业有一套，而最具特色的，是对历史街区的活化，修旧如旧。

在开发黄埔新城之前，万科已经打造了荔湾永庆坊、黄埔文冲幸福里，如今，融德里又成为广州新的文化地标。

一栋栋复原的古建筑串珠成链，完美地致敬了在地文化，又融入了新潮的业态——

茶馆、书屋、餐吧、咖啡店之外，融德里还引入了虎虎生辉渣渣牛肉火锅，36年粤菜老字号东湖公馆，甚至吸引了小众的旧物店……

融德里实景图

从起初的周末集市开始，小镇中心、进口超市、各种风味餐厅，从餐桌到娱乐，黄埔新城已经引入了21家商业，目前还在持续扩大中。

因为有了融德里这么一个古色古香的出片地，黄埔新城还玩起了“无中生有”，造出各种热热闹闹的节日盛宴——

融德里滨水古街旁，首届宋韵水上婚礼的盛况犹在眼前。

一转眼，为单身男女们举行的相亲局——七夕国潮游园会又马不停蹄地开启了。

除此之外，这里有为脆皮年轻人准备的高端“养生局”——广州首个中医药养生夜市，有为小朋友准备的小小领袖暑期夏令营，有梦回汉唐的亲友嘉年华，有绿榕音乐节和城市乐跑赛……

在这里的生活，是一场永不停歇的狂欢。

就在这两天，万豪集团旗下“福朋喜来登”也正式签约入驻黄埔新城，这是福朋喜来登品牌的黄埔首店，明年就能正式营运。

签约仪式现场

短短两年时间，肉眼可见的，从生活所需到高端定制，从教育、交通、社区环境、公服配套到商业消费，万科大手笔的all in 投入，让黄埔新城可以把生活前置给你看——

无需画饼，不用等待，看看这些，来就行了。

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但这些还不是全部。

对于房屋本身而言，说得再多，也比不上一场实实在在的交付。

今年年初，不少房企还在保交付的底线之上苦苦挣扎，黄埔新城第一批住宅，阅海组团1、2、4栋迎来盛大交付，比起预期的交付时间，最快提前了150天！

大的方面自不用提，园林设计得是巧妙的，通透的廊架柔化了刺眼的阳光，奇石点缀，水声潺潺，有岭南山水的意境，和外部的修旧如旧的融德里互相辉映。

就连小区路面的铺装都是费了心思的，参照了京都虹夕诺雅酒店的手法，用多种不同的自然质感铺装材料碰撞交错，树叶和卵石的形状点缀期间，给人以极大的松弛感。

阅海组团实景图

但更多的惊喜，还是出在服务提效上。

交付时，万科为业主们提供了装修补贴、便民搬家服务、乔迁服务、空房租赁服务等入住服务。此外，还有有鲤生日会、收楼鲜花等惊喜服务。

这一切，让劳心劳力的搬家这件事，凭空多了许多的美好。

如今，第一批黄埔新城的“原住民”已经入住半年，而这个热销“神盘”，也即将迎来新一波的加推。

这次，推出的是阅海组团的楼王单位。

我们在现场看到的是，楼栋已经封顶，外立面也基本做好了，明年7月30日之前将会交付。（具体交付时间以合同约定为准）

黄埔新城航拍图

大家都知道，现在基于开发资金的限制，市面上普遍的交房时间在2-3年，也就是说，不但要为首付掏空几个钱包，还需要一边还着贷款，一边租房等待。

但是，如果选择黄埔新城，从入手到正式入住，成为新城的一分子，整个的等待期不会超过10个月。

不但省时，而且省钱。

更重要的是，如果家有小儿女，明年就有入学的打算，这里似乎是除了二手房之外，凤毛麟角的优质选择。

顺便再预告一下，最新一期的产品——建面高达220-280平米的新规下大平层产品，也在摩拳擦掌了，预计10月份也会和大伙儿见面。

在这样一个热辣滚烫的小城，这种截然不同的终改产品，会给带来怎样的化学反应呢？

去看看就知道了。