连续一个月没有写国内楼市，就是在等年底的政策走向，就在昨天晚上，信号终于来了。北上两城，同时出台政策，合力刺激楼市。“降首付、降利率、降标准”，该降的基本都降了，具体如图所示，细则这里不做过多解释。
这次政策的放松，有两点说道。第一点是政策面基本回到了2015年，也就是上一轮大潮的前夕；第二点是，近13年来，北上两城再一次同日发布政策。背后的意图很明显，就是着急把楼市行情托举起来，盘活流动性，让人们对明年的楼市有一个好的预期扭转。顺道，让开发商年底出出货，为明年土地市场做铺垫，财政有一个疏通的“转点”。为此，网上已经有很多人开始喧闹，说房价又站在了大涨时刻，能不能涨，会不会涨，接下来我讲点儿心里话。这次政策主张的想法是挺好的，但说实话，出台的时机稍微有些晚了。展开周期，如果这个政策出在2021-2022年，市场必然迎来大涨，那时候大家预期非常好，甚至认为北上房价可以翻一番。如果出在今年9-10月，甚至也可以，能把上一轮“认房不认贷”带动的行情接续上，让新挂牌的房源有一个好的出口，也能带来市场的向暖预期。然而，慢慢腾腾，最后发布在了12月14日这个悄悄的夜晚。难道2月的时间，就有这么大的差距？是的。这两个月市场预期发生了巨大的变化，中植爆雷、A股下挫、大厂收缩，对中产人群是一场无差别的预期打击。最重要的是，9月“认房不认贷”市场有了一波向上的冲量，但同时唤醒大量“卖一买一”的置换需求，二手房挂牌量激增，瞬间又吞噬了需求。这时候需要的是用“非常规”政策去连续刺激需求，消化二手房增量，达到新的平衡，然而并没有……我猜可能医生团队对病人的情况，太过自信了。今年的政策刺激，我最大的感受是，模模糊糊，甚至连我都猜不透，到底是救还是不救。不救吧，已经上了除颤器了，救吧，电了两下，又停了，有上文没下文，充满了犹豫、彷徨，还点儿恐惧。主治医师团队里，可能总有一种声音的呐喊，哎呀，可别刺激了，万一房价大涨起来可怎么办？想得倒是挺多。不过这次政策出台，显然主治医师团队终于达成了一致的意见，承认了之前对楼市行情的误判，而一次性降低两座一线城市的门槛，也意味着接下来的政策天花板完全打开了。——加最大马力刺激，不再采取保守观察方案。其实现在最重要的是，如何扭转人们对于楼市的预期，预期管理是最难的，当初出台八大限法，拼命抑制，但依然有人顶着7%的利率上车，而现在降到了3%，刚需都消失了。归根结底，在于人们对市场的信心。我认为除了靠经济的自我修复，接下来一定会适当引进“活水”。什么意思呢？其实一线城市再去刺激存量，已经很难了，这部分人4成首付和3成首付，5%还是4%的利率，对待楼市的态度差不多。一来先把自己的房子卖个好价钱，二来，想着再等一等，万一有更好的政策出来呢？那么当存量预期低迷的时候，就只能引入“增量”，把限购放开，让不能买房的人有一个买房的资格。一旦放开限购，按照北上的资源水平，大量二三四线的富豪，愿意拿着钞票入场，经过这几年的逻辑推演，很多低能级的有钱人，已经彻底对当地楼市失去了兴趣，转而对高能级城市有所求。日本楼市今年起步，也是因为“外需带动内需”，这是一个很好的模型，可以充分借鉴。市场需要一个“涨点”，才能打通预期通道，让人们相信房价还会有大涨的趋势，这个涨点也只能出现在北上广深。北京楼市到底还有多少买房人在持币待购，预期值是多少，没有人知道，只能交给数据——1、如果12-1月，北上二手房连续2个月成交量激增，该买的该卖的都要抓紧写作业了，购买力好于预期，年后3月小阳春一定会表现在房价上。2、如果12-1月，北上二手房依旧如现在这般低迷，买房人也不用着急，因为大概率会出引活水的政策，那时候再写作业也不晚。具体还要看数据走势和接下来行情走势情况，我会实时帮大家做监测。最后再多几句。市场是有周期的，经济周期、城市发展周期、房价周期，有周期就有涨跌。对于经济来说，现在大家体感很差，普遍“饥寒”，但按照国内外环境的改善，经济方向转变以及现有的数据走势，明年经济回暖是大概率事件。所以一定不要因为短期的涨跌，而忽略对市场的长期关注。最主要是关注城市周期和房价周期。城市好不好，表现在GDP增速，基本已经在打明牌了，大家都可以查得到看得到。有的城市人工智能、芯片技术、航空航天、新能源汽车发展了一大堆，但有的城市还在研究如何钻木取火……最后才是房价周期，经过这波回调，很多城市已经跌回到了2017-2018年左右，比如武汉、深圳、西安、珠海、长沙、济南、石家庄、天津等等，这些城市很难继续下跌，炒房泡沫基本挤出去了，基本面良好，值得下一个阶段重点关注。但有的城市，比如长三角的温州、南京、常州、金华，这些房价泡沫还未完全挤出去的，采取保守态度，继续等待进一步下探。还有之前跟着大行情、不顾基本面瞎涨的城市，比如哈尔滨、烟台、南宁、惠州、大连等城市，尽可能远离，未来很难再涨回来了。年底这段时间，还是要去积极评估自己房产的真实价值。很多房子，在买的那一刻就已经在亏了，但很多房子，跌了很多，最终还是会涨回来的。买一套房并不难，滴答一刷卡，但认识一套房，与房子如何相处却很难，需要积累大量的认知和经验。所以千万不要因为行情一时好坏，盲目跟风操作。（本文转自《子木聊房》，扒房仅转载）
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