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交付前预期拉满，交付后争先抢跑。
这已是杭州大多数楼盘的真实写照，红盘也不例外。而这当中，亚运村的桂冠东方业主可谓是百感交集的一群人。
明明最早交付，却是日耀之城先“如火如荼”地大卖，自己还要等“执证卖房”。
在等待近2个月之久，桂冠东方终于办出产证（8月9日开始上架），也终于迎来属于自己的“密集成交”。
据中介提供的数据，截至8月18日，10天时间桂冠东方已有约14套成交（指下定、不代表网签），为整个世纪城亚运村单盘之最。
因为有日耀之城的提前打样，其成交价格和区域分布，基本不出意外。
首先，14套房源中，靠高铁的一区和四区占比最少，仅2套。最多的是占位最好的二区，成交7套；三区次之，为5套。
其次，从流出的成交价看，没有试探过程，直接5-6万为主，部分位置不错的房源6万出头。
另外，从近期数据看，之前5万8流速较快的日耀之城滨水143㎡，现在也没那么好卖了。上周日签约的一套4号楼中楼层143㎡，单价5万6。
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行情降温叠加高挂牌，正在让不少桂冠东方的业主，直接“贴地飞行”。
贝壳网显示，目前桂冠东方公开挂牌173套，挂价4万8-9万不等。若算上躺在后台的，已超500套。
巨大的出货压力下，业主纷纷主动内卷。
目前中介主推的性价比房源：四区5幢的一套9楼152㎡，报价778万；二区13幢的一套7楼146㎡，报价780万。折合挂牌单价5万1-5万3。
倘若真成交，价格还要往下走。我对比了一房一价，房东应该就是冲着保利息去的。
有的人还在努力保本，有的人已经果断亏本出逃。
14套成交房源中，单价最低的是一套28楼的112㎡中间套，位于四区的4幢，为沿高铁的第一排。
成交总价560万，折合单价5万。
一房一价显示，该房源单价47696元/㎡，总价近535万。账面浮盈仅25万出头，已然逼近发行价。
算上契税、房贷利息资金成本，房东肯定亏了。
按照现在的交易惯例，房东基本要出中介费。而且曝出来的价格，往往比实际只高不低，最终成交单价大概率已经破5了。
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不断趋近本金线的价格，引得一众自住客的同时，也让一些投资客开始蠢蠢欲动。
身边朋友圈中，就有一位“房叔”，看中了一套202㎡。目前房东报价1299万，折合单价6万4出头。
房叔给出的理由如下：房源虽在四区，但位于最远离高铁的西边第一排，且是高区西边套，影响小得多。同时西向正对狭长的市政公园，景观资源出色。
202㎡也是板块少有的五房，未来有上升空间。
另外，对比1063多万的买入价，房东也算诚心，保本微赚而已。
但马上有业内人士给他算了一笔账：首先，如果顺利，砍价到6万成交算不错了。契税、增值税、个税和中介费一加，买入成本约6万5。
等到满二，按二套房首付3成算（3.35%），2年利息支出超55万。这时成本已来到6万8。
既然是投资，赚个7000元/㎡不算多吧，那就要卖到7万5。
假设7万5能成交，相比投入成本（1373万），收益也才勉强超过10%。但现实告诉我们，想要涨到这个价格难度很大。
道理很简单，对买家来说，也要算上契税、个税和中介费，实际成本超过7.75万。
而两年之后，市场上的竞争对手可太多了。
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首先，你要面临小区内部的激烈竞争。
桂冠东方2700余户，参照目前日耀之城超30%的抛盘率（网签量+挂牌量），最终挂牌量或逼近千套。
创世纪2020年10月交付，常年位居板块二手成交前列，至今仍有163套公开挂牌。
相比之下，短短两年时间，投资客聚集的桂冠东方乃至整个亚运村，想要完成深度洗筹，显然任重道远。
就算能把投资客基本撇清，也要面对新房不断交付、土地不断推出的双重夹击。
以时间倒退，现在买入亚运村再出手，就是2026年底。而根据房企计划，2026年上半年，不限售的澄虹府和潮展云起，均将交付。
如果等个3年再出手，连建发朗云都交付了。而这些楼盘，全是大户型。
另外，周边新地块也可能持续推出。
从空中俯瞰，亚运村很像一个“孤岛”，四周全是待开发土地。而这其中，有相当规模的潜在宅地。
比如往东高铁另一侧的丰北站停车场，就有1宗占地161亩的超级宅地；西南侧的钱塘湾总部基地，则是“又多又好”。
接下来，以绿城晓风明月轩为开始，未来几年内，预计还有多宗宅地推出，靠地铁离江近。
大量新房和二手房，对二手房价的冲击不容小觑。
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参与过两三年前“打鸡血式”的摇号，肯定想不到行情会变成如今的局面。
同样，现在也无法准确预测未来的走势。
但正值大变局时代，国内外环境复杂多变，未来的不确定性增加。谁也不能保证，现有的收入和生活，能够保持不变。
对多数人来说，降杠杆、降负债，谨慎操作，可能是更稳妥的选择。
当然，对于亚运村这种品相位置不错的次新房来说，如果价格已经在成本线徘徊，只要没有明显硬伤，还是有较高买入价值的。
一来心理、面子层面接受度较高；二来价格轻易不会大跌，亏不到哪里去。
但若单纯以投资为目的，更可能是一次高风险、低收益的决策。做决定之前，不妨问问自己，能不能承受失败的后果。
