楼市松绑的消息不断，买房的门槛看上去也是越来越低，从限购、限贷的放松，到花样繁多地赠送面积卷“超高实用率”的情况，而最近，甚至还有楼盘推出了“一成首付”的促销活动。

为了探究事情的真相，小编加了该楼盘的项目销售，经过调查发现，原来这个“一成首付”并不是真的一成首付，而是平常我们说的“首付贷”，意思就是银行仍然严格按照三成首付（目前广州商贷首付最低还是要三成）去执行房贷合同，那么这个“一成首付”，实际上是余下的两成首付，开发商帮你做成信用贷，由买家分期3-5年还清。

但是，我们在去银行申请房贷的时候，还是按照三成首付去申请贷款的，所以开发商如果真的给你做一成首付，风险是很大的，也很容易出问题，严格来说，这个“一成首付”其实是不符合法律法规的，如果市面上有低于三成首付比例的房子，即使卖家愿意，银行也不会答应，办理按揭贷款的时候被发现都得拒贷。

比如之前珠海的一个买家就是通过这个“一成首付”去买房的，结果在办理贷款的时候被银行发现了端倪，认为不符合银行放款条件，最后贷款没批下来，开发商也以买家没有履行后来的首付分期为由，不仅仅不愿意归还买家事前给的那“一成首付”，反而还要状告这位买家要求他赔偿损失。

这个“一成首付”，说白了就不是真正意义上的一成首付，而是一种变相的“首付分期”的套路，也就是我们常说的“首付贷”，本质上是在走一个漏洞，用杠杆来撬房产。

但是这个事情本质上风险非常大，首付比例过低，后来还款的压力就会越大，很多人其实扛不住，尤其是一些刚需盘的买家，本来就没钱，正常首付月供都够吃力了，还要加大杠杆，可想而知推出“一成首付”的开发商是什么居心了，人家不管你钱还不还得过来，先把房子卖了给你再说。

这种低首付的套路背后还折射出楼市需求疲软，开发商只能通过各种“内卷”来降低买房门槛提前抢占客户。虽然现在各方面的政策支持力度都在加大，但是整体的行情却是跟现在的天气一样冷。

前两年有些开发商看好楼市行情，大量囤地，没想到疫情后经济环境不好，去化速度比预期的要慢，有些楼盘卖了很久都还没清盘，又怕降价促销力度过大激化与前期买入的业主们之间的矛盾，“骑虎难下”之际开发商就会通过这种形式去加速消化自己的库存。

在首付上搞噱头的楼盘其实并不是少数，但是仔细观察这些楼盘的宣传单张，底部都有会一行视力不好的朋友需要用放大镜才能看得到的小字，“本公司对此不作任何承诺，更不构成要约...具体咨询楼盘...”，其实就是楼盘的一个免责声明，至于这个免责声明在法律上能不能真的起到免责的作用，这个小编也不太懂，有从事法律方面的朋友可以在评论区留言帮忙解答一下。

最后，我问了一下我们一线的同事，他们了解的一些楼盘，虽然都宣传可以做“一成首付”，但是一般情况下销售也不会主动去推销这个首付分期方案，因为本来就是比较刚需的楼盘，供楼的压力都已经很大，如果再加上首付贷，怕客户应付不来，这个“一成首付”的宣传海报，更多的是用来吸引客户的噱头，但是如果客户问到，真的想做，他们也可以提供金融方案。

不过话又说回来，对于普通买房人来说，就算你很看重首付优惠，这个“首付贷”也要谨慎使用，就算真的一时间拿不出那么多首付，但你买下来之后，不管还贷的时间如何拉长，这笔钱最终都要落到买房人身上，而且在还首付贷的同时还需要还房贷，如果一个人买房连首付都要靠分期，那他的还款压力恐怕也是相当大的。

而且之前也有过相关的报道，开发商垫资通常是和第三方金融机构合作，这部分按揭款由开发商打给金融公司，然后金融公司代偿。一旦开发商未能及时向金融公司打款，买房人可能就会在不知情的情况下出现断供，轻则影响征信，重则可能房产都会被拿去拍卖。如果你买的是小开发商的楼盘，那buff更是叠满了。

现在行情不好，市场冷淡，大家都缺钱，有些开发商为了卖房，什么招数都能想得出来，满满的都是套路。而且他们深知对老百姓来讲，降价永远是最直接最吸引眼球的方式。但你要相信，天上是不会掉馅饼的，正所谓阿婆跑得快，肯定有古怪，一个正儿八经没有暗病的楼盘开始不按套路地出牌，背后大多都有鬼，但凡首付比例低于三成的，要么是违规，要么是欺骗。

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