按理说，危旧房拆迁选房本是件喜事。可对于大板二区部分业主来说，喜悦没有预期中的高。这是为何？

5500变1.1万，非还建价格生变前不久，南宁上演一场千人摇号的选房盛况，近1500人参与大板二区的摇号，这场面确实是久违了。

▲现场盛况（扒友供图）位于星湖路39号的大板二区总占地约148亩，拟建29栋住宅楼，共有2910套房源，户型面积段为90-219㎡。大板二区地段资质不错，靠近南湖公园，部分户型可以瞰湖。而且项目周边有广西自治区直属第三幼儿园、星湖路小学本部、南宁26中本部等学校，学区优质。

▲大板二区区位图作为南湖边上的项目，其价格如何？2016年，住户与区机关事务管理局（下称管理局）签订的《大板二区危旧房改住房改造补偿安置协议》，内容约定非还建住房暂定价为5500元/㎡。不得不说，这个价格是真香。

▲已公示作为最高上限价不过，2023年新版的大板二区危旧房改住房改造项目选房手册则将非还建价格暂定为11000元/㎡。从2016年的5500元/㎡涨到11000元/㎡，价格翻了一番。这样的操作是不是似曾相识？大板二区的“兄弟”大板一区，也曾有过类似经历。此前，大板一区非还建房价格由2016年约定的5218.46元/㎡涨到11988.37元/㎡，涨幅较大。目前大板一区即将交付，据扒友透露，大板一区价格基本确定在1.12万元/㎡，比此前预收价11988.37元/㎡略少，还建户购买二套和外单位购买首套，则需要捆绑一个16万元的车位。作为危旧改项目，大板一区、大板二区在早期拆迁时经过测算约定的非还建价格，为何项目启动后价格会有如此大的浮动？

多因素导致成本上涨首先，我们得先明确大板二区作为危旧改项目，与我们常见的旧改项目不同。旧改主要是以政府主导方式，通过征收房屋并由获得土地开发权的开发商进行商品房开发。而危旧房改住房改造是政府引导，业主自愿，主要是利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行改造，由原有划拨国有住宅土地的单位（建设单位）组织实施。因此，大板二区由管理局公开招标，选择符合资质的单位代建项目进行管理并在完成后把项目成果移交给业主。这样的旧改模式，会诞生2项费用——管理费、利润。项目从2016年开始签订补偿安置协议，2022年搬迁，2023年才开始正式动工建设，整个开发周期跨度较长。7年间物价、政策、规划变动等多种因素导致大板二区非还建住宅价格上涨。

▲代建管理费、利润2.41亿元随之上涨的还有代建管理费和代建利润，由2016测算的1.98亿元，涨至2023测算的2.41亿元，增加0.52亿元。

▲车位、商铺销售导致资金收入锐减当然，这只是暂定价，未来项目二期通过审批，车位、商铺等资产变现后，或会根据实际情况调整。对于这类危旧改项目的非还建住房价格，广西曾出台过相关指导意见，非还建住房的价格按保本微利的原则确定价格。

▲相关文件而且该文件对于管理费、利润也有明确要求，代建的管理费不超过改造成本（1）至（4）费用之和的2%。利润也不能高于改造成本（1）至（4）费用之和的7%。

▲相关文件这样的计算方式，就意味着代建方的管理费、利润，均与项目的总成本正比例挂钩，成本越高代建单位的利润越高。一多注意到，2016年财政部印发《基本建设项目建设成本管理规定》中，就明确只能收取代建管理费，且对代建管理费有相应奖惩措施。

▲相关条例完成代建任务且表现优异的代建单位，可以拿到利润或者奖励资金，未完成代建任务则扣除相应管理费。且管理费按梯度收取，总额1000万元以下的按照2%收取管理费，超出1000万不足5000万的部分按照1.5%收取，以此类推超出10亿元的部分按照最高费率为0.4%收取。

▲项目建设管理费总额控制数费率表此外，一多未在官网查找到相关限制代建单位的条文，若早期招标时双方未约定改造期限、利润模式，那利润跟总成本正比例挂钩的计算方式，时间跨度长，业主的成本会增加。

半年需缴清90%房款大板二区除了价格翻一番外，其交付时间、建设进度比起预期也延后不少，缴款时间还提前了。据业主爆料，2021年他们拿到的大板二区危旧房改造项目相关工作征求方案中，明确广西一建垫付代建费用。按照流程，应该是在项目建设至第15层后由项目部根据缴款情况按已经确定的选房顺序号分批次通知参加选房，并正式签订购房合同。

▲相关文件但根据目前建设情况来看，大板二区的建设刚启动不久，就已进行选房。下一步就是签订购房合同、缴款。

▲大板二区建设进度（摄于12月13日）且选房手册中要求购房款分三期付款，分别是签订还建住房供应合同前交总价的30%，起至15层交总价的90%，交房前交齐100%。

▲半年后交齐90%的总房款一多参考对比了广西中医药大学危旧改项目的缴款计划，发现大板二区的缴款计划比较紧凑。

▲广西中医药大学危旧改非还建购房款缴款计划大板二区部分业主坦言，半年内交齐总房款的90%很被动，缴纳比例偏高，项目距离交付还有至少2年时间，担心会有生变。那么如今大板二区的建设进度如何？对比此前9月刚平整土地的建设情况，如今的大板二区工地有明显进度，从现场看施工人数不少。

▲对比情况按照大板二区项目的计划，预计在2024年6月30日前主体施工至15层，目前项目建设已经浇筑混凝土，这进度若是赶一赶，估计能如期完成。

危旧改，为何这么难？回过头看，大板二区的危旧房改造并不容易。2015年，大板二区危旧房改造项目部就已经入驻小区，直到2021年10月小区才正式贴出搬迁拆除预公告。未来大板二区若能在2026年如期交付，整个危旧改项目耗时达11年。不仅是大板二区，南宁大部分危旧改项目周期都不短，如大板一区、地委大院等危旧改项目一拖就是好几年。这样的持久战，会导致当初的估算价与如今的实际情况出入较大，非还建房价大幅突破原预估价。水利厅宿舍区、教育厅宿舍区等机关单位旧改项目，也曾出现过类似情况。突破预期的非还建房价，最终又引发了业主与代建单位、管理方的多方矛盾。尤其是前文所提的代建单位利润、管理费与总成本挂钩，危旧改项目的总成本控制涉及很多因素，比如搬迁。所有业主早搬迁，项目早开工，在拆迁补偿款、利息等方面的成本就越低。大板二区此前曾因为大板一区的非还建房房价上浮，成立大板二区危旧改项目监督工作组，但依旧没能避免非还建房价上浮的情况。

▲大板二区监督组公示像大板二区这样波折的危旧改项目不会是第一个，也不会是最后一个，如何将危旧改做得又快又好，这是个值得深究的问题。作者|文一多编辑|朱柒柒●南宁再添3大教育集团，高新区入选国家级试验区●官宣！它终于来了，南宁将掀起一场商业大变局？●白糖价创10年新高，广西老表喊你回家砍甘蔗●除了天王天后来开演唱会，五象还有什么流量密码？●五象又成流量大咖，“C位中的C位”不能再低调