来源：乐居买房2024-08-16 07:00:00

“我的房子卖出去了！现在新的烦恼来了，500万预算，买天河东还是老黄埔呢？”

最近，有粉丝终于把海珠老破小卖出去，350万元的房子，硬是降到315万元卖出去了。

但接下来她又有了新的难题，总价约500万元的预算，选老黄埔还是天河东呢？

之所以在这两个板块中纠结，是因为一来，该粉丝在科韵路上班；

二来，她的预算，只能勉强够得着天河东小户型，而老黄埔一直是天河东外溢地，顺着地铁5号线，她跟家人就一直看房看到了老黄埔。

两者在地理空间位置上，其实相距不远，所以很多买房人都会在这两个板块中反复“横跳”。

先来看看两个板块的新盘情况。

天河东方面，在售热盘主要以大户型为主，像是越秀·观樾、合景臻颐府、天河合生缦云等，都是建面超140㎡的大平层。

该粉丝总价500万元的预算，只能勉强够得上珠江花城以及华润置地天河润府建面约80多90平方米的三房以及能建天河麓誉府建面约100㎡左右的四房。

事实上，她也在珠江花城和天河润府两个盘之间纠结过，前者，她觉得学校确定，户型实用；后者，她觉得公配方面做得比较好，看起来调性高一点。

老黄埔的话，总价500万元的预算，基本可以横着走了。

板块内新房参考均价在3.2-5万元/㎡之间。

总价500万元，可以买到万科城市之光建面约92㎡三房、保利中央公馆建面约116㎡四房、中鼎·君和名城珺合府建面约97㎡三房、越秀·滨江星航TOD建面约115㎡四房等。

另外双沙旧改——中建一城江山海也准备面市，据说最小的建面约76㎡能做到三房两卫，最大的建面约117㎡更是能做到五房。

单从居住空间来说，在老黄埔可谓“花小钱办大事”，性价比拉满。

说完个盘，我们来看看两个板块整体情况。

天河东，近几年开始火起来，主要是因为板块内吸引超2500家企业进驻，包括网易、小鹏等总部，与老黄埔相比，产业优势还是比较明显的。

另外，随着卖地、开发商进驻、建起房子......天河东配套也逐渐兑现，特别是教育方面，有5所学校已经陆续投入使用或动工中，包括广州中学、执信中学天河校区、清华附中湾区学校等。

清华附中湾区学校二期校区规划效果图，预计2026年投入使用

很多买天河东房子的客群，是冲着学位去的，大家聚在一起鸡娃，圈层也算纯粹

但是在生活配套方面，天河东还是需要时间去改善的，整个板块内缺乏大型商圈和肉菜市场。

周末想约会聚餐，大部分人只能往市区走，平日想买个菜，都高度依赖楼下钱大妈等底商。

且天河东大部分楼盘都不靠近地铁，出行需要自驾或公交接驳地铁，挺不方便的。

相对而言，老黄埔生活气息就浓厚点。

商业配套方面，板块内有惠润广场、大沙东商业街、港湾路商业街、海印潮楼等，业内还有传万象系商业也将落户于此。

更重要的是，这边的新盘多沿地铁站分布，比如万科城市之光A南组团，百度测量距离地铁5号线文冲站直线距离约300米；保利中央公馆，百度测量距离地铁5号线大沙东地铁站直线距离约500米。

家门口就是地铁站，幸福感会高很多。

不过，与天河东相比，老黄埔还是有不足的，比如产业规划不够高端、城市景观较一般等。

总结，天河东适合依赖自驾、重视教育以及居住环境的客群，老黄埔在生活氛围、通勤方面优势较突出。

再来谈谈未来。天河东和老黄埔的房子，谁更抗跌？我们可以从次新二手市场中一探究竟。天河东来看，目前放出的次新房主要有珠江花城，7月成交的一套建面约90㎡三房，总价403万元，单价约4.5万元/㎡。

在贝壳翻查小区今年以来成交记录，三房成交均价约4.5-5.3万元/㎡，四到五房成交均价约4.7-5万元/㎡。

小区在2018年首次开盘，当时主推的建面约73-84㎡户型，参考均价4.5万元/㎡；2019年推出的建面约139㎡户型，参考均价4.8万元/㎡。

如此对比下来，珠江花城次新房流入二手市场后，虽没有大幅度涨价，但还是比较稳的。

再来看看老黄埔，次新房代表有万科城市之光，今年以来位置最好的F区成交了三套，均是三房，均价在4.6-4.8万元/㎡之间。

而万科城市之光F区2020年10月开盘时，参考均价约3.9-4.5万元/㎡，卖得不错，同年底已经突破5万元/㎡。

那时也正好是黄埔“最疯狂”的时候，在2020年底到2021年入手万科城市之光F区的，现在都是亏着卖。

总的来看，就房价而言，老黄埔房价水分会比天河东多，且还会慢慢挤出来。

正如粉丝所说，能天河不黄埔，外溢地之所以是外溢地，还是有原因的。

另外，相比起天河东正儿八经的宅地出让，老黄埔众多巨无霸旧改项目将陆续出场，庞大的供货量，免不了一场大战。

因此，乐居君认为从长远看来，天河东的房价更具有稳定性。

综上，目前来看老黄埔生活配套相对天河东丰富，房子性价比也较高；长远来看，天河东房子更保值，生活环境和学位配套等也比老黄埔好。

如果是你们，会怎么选呢？

重要提示：本页面内容，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公式为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》，用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到的房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。