罗森作为小红书的驰名便利店，在11月正式收购本土超市WOWO，登陆成都。

要知道，蓉城人眼馋其他城市的罗森很久了，在12月1日开业当天，成都罗森货架上的网红产品几乎被抢购一空。

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透过现象看本质，罗森的扩张与开业时的全民热情，直接折射出后疫情时代下，实体零售的逐步回暖，带动了社区商业的价值回归，使得商业地产开启新增长周期。

商业地产回暖✦

2020年突袭的疫情“黑天鹅”，对世界范围内的宏观经济都造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，也因此助推了线上“新消费”流量的爆发，导致线下消费数据加速锐减。

其中，变化最明显的是生鲜水果和食品饮料品类的购买，而这也是社区商铺最主要的支撑业务。

据艾瑞咨询调查显示，疫情前后线上购买生鲜水果和食品饮料的用户分别增长了27.6%和17.3%，与之相对的是线下增长率的全面负值。

2020年用户线上消费品类变化趋势 图源：东北证券

对商铺而言，疫情下消费意愿转移的打击是断崖式的，部分中小商户可能在疫情期间已经折戟，商铺的空租率在2020年达到空前高度。

其次，疫情之下为防止金融泡沫破裂，针对房地产行业的重锤也频频砸下，地产圈一夜寒冬，人人自危。

商业地产再次无可避免的陷入生死困境，不仅各行企业受限，商铺也面临大规模收缩。据企查查数据显示，2020年1月至11月，我国共吊销注销个体户、个转企等主体301万家。

图源：企查查截图

由此可见，整个2020年的商业局势有多艰难。

不过，谁无暴风劲雨时,守得云开见月明。

现阶段，随着疫情防控工作常态化，以及疫苗接种工作的稳步推进，社会经济持续复苏，居民的消费信心逐渐回升。

境内商业银行也在后疫情时代下大力支持实体经济，加大了贷款的投放力度，尤其增加了小微、普惠等贷款的投放，借此，线下消费市场随之逐步恢复，网下实体店铺经营持续向好。

据山西证券测算，2021上半年实体店消费品零售额同比增长24.4%，两年平均增长1.3%，限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%和32.4%。

网下实体店消费品零售额月度增速（%） 图源：山西证券

受线下经济活力恢复的影响，商业地产也呈现整体回暖的态势，2021年前三季度租赁需求创新高，商业地产开启新增长周期。

其中零售物业方面，据CBRE数据，2021年第三季度，全国零售物业市场录得317万平方米的新增供应，80%的项目由经验开发商运营，整体开业率达92%。

新项目较好的租赁情况推升全国净吸纳量接近300万平方米，为2019年以来的最高水平。整体空置率环比下降0.2个百分点至7.6%。全国购物中心首层租金连续第三个季度录得小幅增涨。

全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率 图源：CRBE

从整个商业地产市场发展趋势看，预计到明年，随着消费市场活力持续恢复，我国重点城市商铺租金将逐渐恢复至疫情前的水平，同时实体商业的运营模式和综合服务水平也将不断提升。

社区商圈起飞✦

值得注意的是，近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期。

因此，在场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，小面积租铺市场上扬,我国实体零售或迎高速发展期。

而这对于房企来说，就将面临大型商业综合体存在量大、去化难的压力，大势所趋下，商业地产亟待转型。

就在转型档口，商业地产目前恰逢机遇，凡事顺势而为，才大有可为。今年以来，官方层面频发政策支持社区商业的发展。

先是5月，商务部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》。文件提出：一刻钟便民生活圈，是以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟左右的范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，以多业态集聚形成的社区商圈。

到了7月，商务部办公厅等11部门又联合印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出建设目标为：到2025年，通过打造“百城千圈”，建设一批布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的城市便民生活圈，便利化、标准化、智慧化、品质化水平全面提升，在服务基本民生、促进消费升级、畅通城市经济微循环方面发挥更大作用，试点区域居民满意度达到90%以上。

毋庸置疑，建设城市一刻钟便民生活圈，意味着社区商业的未来潜力巨大，前景可期。

因此，体量较小、易于操作、具有多种物业形态及盈利模式，且服务半径大多不超过1公里的社区商业，或许可成为商业地产可持续发展的最优解。

在此背景下，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为商业地产寻求转型升级的重要方向，社区商业自此会进入黄金发展期。