建发地产是一家比较低调的公司，如果不深入的了解，对于建发的认知就仅仅停留在三个层面：
1、建发是国企
2、建发的产品
3、建发的贪腐
话说建发的产品，有人说建发的产品力强，项目被赋予了文化感；也有说建发的产品力停留在大门上，大门气势磅礴、项目品质差。
如果只看建发的项目效果图，产品力是杠杠的，是美与文化的融和。但是现实中又有很多业主在维权。
所以，建发地产算是一个褒贬不一的房企。
再说建发房产的贪腐问题。
下到事业部总经理程冰、杨鑫泉、林志宏，上到集团董事长庄跃凯、总经理施震，都因为经济问题被调查或被判处。
其中，林志宏（被判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币二百万元）在悔过材料中这样说：“参加工作三年就买了90平方米的房子，过了四五年再买了210平方米的楼中楼，过了三四年又买了270平方米的海景大平层，后来又买了370平方米的奢装大豪宅。”
林志宏把房产、现金、债券等资产做成家庭资产情况变化表，每隔一段时间就会算算账:“这次是3000万元，希望一年之后变成5000万元。等这个数字到了之后，我又希望资产变成8000万元。
在地产粗放型时期，“搞钱”是件非常容易的事情。
在地产房企中，如建发地产这样坍塌似的贪腐问题，还是非常少见的。
除了上述比较直观的感受外，建发内部的频繁人事调动以及内卷则是深层次的情况。
先说建发房产架构的调整，也算是频率比较高的调整：
集团—事业部
集团—城市—项目部
集团—区域—城市—项目
集团—集群—事业部—城市（项目部）。
建发地产也算是国企中比较喜欢折腾的公司，在架构上多次的进行调整。
当然，每次的组织架构调整也是有历史原因可以追随的。
比如集团—区域—城市—项目时期，有点碧桂园的味道。
而集团—集群—事业部—城市，又有点旭辉、世茂、中梁的味道。
建发地产的集群就是一个“小集团”的存在，集团总部愿意放权给集群，集群有更充分的自由裁量权，便于更灵活及强有力的对所属地区进行管控。
目前，建发房产由三大集群组成：华东集群（上海/江苏/安徽/山东/湖北/北京）、东南集群（福州/杭州/温州/宁波/宁德）、海西集群（厦门/漳州/莆田/泉州/南昌/南宁/广州/成都/重庆/长沙）。
每个集群下设N个事业部，当初设置事业部的门槛：销售额达到百亿规模。
每个事业部旗下再成立N个城市公司或项目公司。
因此，再看看旭辉的架构，当初旭辉采用的是事业部制，后改为区域集团制。
综合来看，建发的架构算是碧桂园、旭辉、世茂等公司的综合性改良组织架构。
再说建发房产的内部人事频繁调整情况。
要去建发房产工作的人选可注意了，尤其是想要稳定的人更应该关注。
据了解，建发房产要求内部管理层及所有员工，都要「一年一聘，能上能下」。一些管理岗，甚至半年或更短时间就要一起立，全部重新竞聘。
合同可以与建发签订三年、五年，甚至更久，但是内部聘任是一年一次，两者是两码事。
有建发房产内部员工反应：在建发内部工作几年，就换了几个城市，好不容易在一个地区公司熟悉了，第二年又调走了，又得重新熟悉陌生的环境，降薪降职进建发图的就是他是国企，希望能够稳定下来兼顾家庭。没有想到每年都在调任，距离家的距离越来越远。
比如：重庆公司总经理前一年是郑宗兴、后一年换成了张淳；李瑜塘2022年还是贵阳城市公司总经理，2023年已经变成了长沙事业部总经理；上海事业部总经理原是叶耿，现在的接替者是于雷；武汉事业部总经理原为夏纬，现在接替者为杜佳芸等等。
这些事业部总经理或者城市公司总经理，好的能够干上2年，其它的基本上都是一年一换。
当然，“起立坐下”政策不是建发地产的原创，也有多个企业实施过这样的政策，比如：华为企业、万科地产、华夏幸福等。
很多公司为了防止地方形成利益集团，都会做“换防”的动作，时间差不多4、5年的样子。比如万科的总经理换防、华润的背包文化等。
但是，能够做到“一年一聘”，这样持续性、大规模的人事调整，仅为建发地产。
这样的频繁人事调动，有好处也有副作用。
好处就是：市场变化太频繁，中高层干部需要警惕，保持清晰的头脑；而且可以规避地方铁板一块的利益集团问题。
副作用也是非常明显：团队稳定性低、内部管理内耗严重。浅一点说，员工每年都在“背井离乡”。深一点说，就是管理与人性问题，比如前任留下的坑，后任需要慢慢填补，业绩与考核又是正常进行，对后者不公平。那后任会不会摆烂继续挖坑呢？坑会不会无限大呢？
再如，城市公司总经理或者部门负责人，通过一年时间与当地政府与其它单位打通了渠道与关系，结果第二年被调任走了，新接替的人又需要再花一年时间搞好各种关系。这也是一种管理内耗与消耗。
有建发的员工告诉我，某一个城市公司总经理，能力真的不咋地，但是就因为“起立坐下”这个政策，反而每年都在升职加薪，短短两三年时间就达到了总经理位置。
所以，“上有政策、下有对策”，有些人还是非常聪明的，这样的政策都可以吃透和找到空子。
事物都是两面性的，如果优大于劣，这是好政策，反之则需要优化和调整。
此外，作为世界五百强旗下的地产公司，口碑日益下降之时，也需要反省一下。
多看看项目的维权、多听听员工的心声。
