城中村改造最新官宣：将从35个超大特大城市，扩大到全国近300个地级及以上城市

覆盖的范围扩大了8倍还多

加上不久前宣布的“各地要推进城中村改造货币化安置”其实就能大概感受到，未来城中村改造不再是大城市专享全国大大小小的城市都在改造范围之列，各地都有希望享受到这波“红利”接下来全国货币化安置城中村改造的总量，将会远远超过初步计划的100万套

城改的方式可能有三种：一部分拆除重建，一部分整治提升，还有介于两者之间的拆整结合最核心的拆除重建，尽管无法简单等于棚改但两者的共性都是借助低息资金的支持，以刺激需求可以这么说，“新一轮棚改+大基建”又要来了

一首歌一个故事,谭咏麟

01历史不会简单的重复，但总是惊人的相似回顾2008年，我国正式启动棚户区改造，也就是俗称的“棚改”2014年开始着重发力，大力推进货币化安置，也就是支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房当年就执行了470万套，随后2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套

数据来源：财政部，WIND这五年加起来棚改实际套数达到了2912万套，平均每年就有近600万套货币工具PSL累计投放金额有3.67万亿到了2019年初，国家对于棚改目标做出了巨大调整，计划的棚改总规模仅为285万套，同比下滑高达54.5%“北京从2.36万套下调至1.15万套；山西从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套”工作重点从棚改转向了更偏重民生的旧改2020年全国性的棚改宣告基本完成，三四线楼市的“引擎开始降低转速”，资金推手PSL的存量金额缓慢下滑

图源：长江证券因为成本等多方面因素，一二线城市货币化安置的比例只有20-30%，但在三四线城市比例普遍都在60%-80%因此前几年，广大三四线城市的城镇化水平有了明显提高，老百姓的居住条件也得到了改善各地不仅库存去得快，房价涨得猛直接把全国百城房价从2014年还只有8000元/平米的均价，拉到了2016年连续9个月都超过12000元/平米

图源：中指研究院两年左右的时间里，足足涨了50%还有像水泥、钢材、家装这些上下游产业链也都跟着涨价县城楼市最火爆的时候，多地房价超过或接近2万/平米

数据来源网络，仅供参考像宁波2016年的新盘雅戈尔雅明花苑，洋房均价3.5万/平米义乌市中心2020年推出的朝阳门，均价更是逼近4万/平米大关，完全不比一二线城市差多少02各地城中村改造按下“加速键”其实在最新的城中村改造政策落地前，今年就有多个一二线城市已经开始抢跑广东作为改造重镇，自然一马当先广州是全国城中村总建面最大的城市，今年积极推进291个城改项目，目标完成固定资产投资1800亿元深圳在年初拟出新规全力推进城中村改造，涉全市约40%建面，排行前三的区为龙岗、宝安、龙华东莞近期改造重点在12个片区，像万江新村、彭眼城中村等改造拆迁安置补偿方案都已出炉，陆续进入签约阶段

再来看上海，我们之前介绍过的徐汇东安一、二村片区旧改地块动迁可以说是上海历史上单块地一次性征收体量最大的项目总户数超过6000户，户均拆迁款算下来差不多在750万左右，可以说是泼天的富贵光这一个棚改货币化项目的总补偿金额，就能达到约450亿元

图源：徐汇房管据中介透露，不少拆迁户拿着钱在周围的新房和二手市场买买买上海市房屋管理局10月23日在官网公布，根据规划接下来到2026年底，全市将全面启动66个整体改造项目力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作与此同时，上海各区的旧改数量和预算都有大幅增加，远超去年同期水平紧邻上海的江苏也跟着在央视进行了新闻报道，正式揭开大规模的城中村旧改计划

目前全省共有8个城市在进行城改，一共涉及约8万户居民以苏州为例，全市共有275个城中村待改造，其中三分之一要整治，三分之二要拆除，即采用房票的方式进行货币化安置预计今年可以消化14000套存量住宅，剩下的地方也在积极上报，明年有望消化更多的存量住宅对比上半年苏州成交了1.3万+套新房（住宅），和货币化安置要消化的存量旗鼓相当因此苏州多个城中村集中的片区，近期密集发布了改造公告

除了广东、上海和江苏之外

杭州也公布了最新的中心城区征收方案，涉及280个成片拆迁的片区和2万户待拆迁居民

成都在抓紧落地城改清单，现在有32个项目、4470亩土地，总投资机会600亿，到明年年底完成6800户拆迁改造

郑州全市待安置村合计89个，涉及到的居民数在13000到15000户，预计消化13000多套存量住宅

武汉的改造计划则涉及33个板块，汉口、汉阳和武昌分别有14个、4个和15个板块

南昌准备拆除20个城中村，总投资额在300亿左右……

03说了这么多，大家最关心的还是钱的问题文件中有关城中村改造资金来源的表述，大致可以划分为：地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款对比之前的35座超大特大城市城中村改造，资金来源主要是多了后两者

符合条件的项目都可以获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围

由开发性、政策性金融机构提供专项借款，并适用有关税费优惠政策

同时也鼓励商业银行，按照市场化、法治化原则提供改造贷款

翻译下来就是，财政与金融双双发力，并保障专款专用当然，不同渠道的资金来源，支持的力度也略有不同

图源：CRIC地方财政资金和专项债支持较为有限，政策性银行贷款更可能成为本轮城中村改造重点资金来源以国开行和农发行为主导，低成本、长期限、封闭运行，能够有效解决城中村改造投入大、融资难等困难像前阵子提到的12万亿化债专款，其中就有2万亿明确是给到2029年及以后到期的棚户区隐形债务再之前2014年到2018年的棚改货币化，背后的四支力量分别为：公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款和现在的手段有不少相似之处不过，经过了几年的大规模棚改，今年启动的大规模城中村改造不论是体量还是资金总额，都有所缩减后续的改造政策很可能也会像楼市调控政策一样，走向分化，一地一策、因地制宜每个城中村项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案，最大程度上要让老百姓得到实惠说实话，和一线近期楼市的火热不同，现在三四线城市的去化压力依旧很大，存在明显的供大于求现象易居研究院的一份报告显示，截止7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月三四线城市达到了34.2个月，远高于平均值，几乎是合理值的两倍

图源：明源研究院换算一下也就是市面上的新房库存规模，还需要近三年的时间才能消化完当地楼市急需政策引导和支持，重新“激活”此次100万套起步的城中村改造体量，里面有很大一部分需求，将在今年年底和明年转化为实际销售对广大三四线城市的新房销售，形成实质性带动明确通过货币化安置方式推进，既增加了居民的安置住房选择范围，也缩短了过渡周期，可以更快住进新房还缩短了各个项目的改造周期，进一步节约资金，提升效率04一直以来，城中村土地利用率低，成为制约城市发展的瓶颈所在我国大部分城市的老城区都存在老化问题，甚至严重的还有安全隐患就像我们常说的“县城人人有房，但缺的是好房子”在这样的形势下，我国城市发展进入到城市更新的重要时期，城中村改造占据着举足轻重的地位尽管短期内三四线城市的楼市还存在不小的挑战比如供需失衡、人口外流和市场信心不足等因素，都会导致房价的下行压力持续存在但近期政策的力度也是一个比一个大，不断为市场注入新的活力此次两部门联合下发通知部署，就说明城中村改造接下来将正式进入大规模实施阶段也会给到各地政府更多的需求端支持措施，以及对地方经济的长期认可政策合力一旦形成，全国楼市“去库存”将全面提速