今天是2023年的最后一个星期四，世界大观二期拍地，又被越秀夺魁了，成交总价439355万，楼面价44833元/平。世界大观这个地块在市场上的热度蛮高的，有关注楼市的朋友应该都比较熟悉，整个世界大观项目分三次出让，这次出让的二期在一期的西侧，综合条件比一期稍微差那么一丢丢，所以地价比一期略低。

借着土拍的势头，越秀大观一期项目也公布了案名，项目正式命名为：越秀·观樾，产品以建面140平以上的大平层为主，规划了25栋建筑，为13-15-17层的小高层，主打改善偏豪宅，传闻实用率也会刷新目前市面上的新房产品，可以期待一下。

一期项目已于11月底在珠江新城二期开放了展厅，搭建了1:1的样板间，预计最快明年年初入市，有最新消息我们会第一时间和大家公布，有兴趣的朋友可以留意一下我们的公众号或加我们新房咨询师六一的微信。

今天主要聊一聊新鲜出炉的二期。

和一期相比，二期主要差别在：

1、体量比一期小，容积率比一期高。（一期地块容积率仅为2.2，二期地块容积率约为2.3-2.5）

2、景观不如一期。（一期看月亮湖，二期看太阳湖，虽然湖面广，但是景观一般）

3、二期地块暂无配建学校，未来教育资源或与一期共享。

4、二期地块有商业配套，能缓解整个牛奶厂板块商业短缺的情况，一二期地块相邻，配套可共享。

5、二期比起一期虽然跟21号线大观路站更近，但是步行距离也在2公里左右，两个地块未来出行主要依靠的还是自驾。

二期或与一期连片开发：

世界大观二期地块兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积9.8万平。之所以世界大观这几块地如此备受市场关注，最主要的原因还是因为这里有山有湖，要知道在人口密集寸土寸金的天河来说，如此的生态环境是非常难得的，因此也注定了地块将会保持原生态低密度的属性，项目为了把生态环境这个优点放大，也会对湖景进行升级改造，比如湖水净化方面和沿湖休闲设施等打造。

｜世界大观湖景实拍，图源：网络

在二期地块中，景观最好的是商务用地，南向望太阳湖主湖，容积率也低于住宅区，只有2.0，如果开发商用来打造商墅产品的话，或许可以提高地块货值，不过商墅不同于别墅，虽然价格便宜些，但是交易难度也比较大，流通性差，现在市场大环境不好，消费者变得更精明了，如果设计成商墅未必有市场。

由于世界大观的生态资源在天河甚至整个广州核心区域来说都是比较稀缺的，而有钱人，比如香港富豪那些，是非常相信风水的，他们认为“有山有水”的住宅能在财运方面带来一定的帮助，而地块恰好也拥有这些先天条件，不太可能拿着优质的资源去做中下级的产品，所以我猜二期打造的住宅属性也会跟一期相差不大，主要以改善偏豪宅为主，当然，如果一期销售情况不理想的话，也不排除二期产品定位会改变。

｜越秀大观项目总平面图

如今世界大观的一二期地块都被越秀地产竞得，为了更好的统筹，更好地做规划，提升整盘的综合素质，或许会连片发展。

二期最大的不足是交通

其实这个不仅仅是二期地块的不足，可以说是整个世界大观地块的不足。虽然项目周边有21号线大观路站，但前面也提到过，这两个地块距离地铁站都是蛮远的，有2公里左右，仅靠地铁来出行是不太实际的。而且最致命的痛点是，距离地块最近的悦景路（黄云路）西段仅为两车道，上下班高峰期会比较拥堵。

不过，如果地块未来产品的定位是做有钱人市场的话，这个交通问题算不上什么大问题，因为根据规划悦景路将来会扩宽，富豪们通勤对地铁的依赖性也不大，再说了，买得起千万级房子的人，像普通人那样朝九晚五按时打卡上下班的应该也不多，所以上下班高峰期那一点点的拥堵不会对他们造成太大影响，当然，如果不注重生态配套的买家，8-10万的均价在市场上的选择也很多。

若一期销售情况一般般，二期吸取一期教训把产品定位为刚改，情况就不一样了，首先刚需群体对周边的生态资源要求没有那么高，一个是钱包问题，另一个是社畜早出晚归，也没这么多闲情逸致去看山望水，而且刚需最需要的是什么？世界大观的地铁配套约等于零，这对刚需来说是致命的，价钱没有优势的情况下，选生活便利的海珠更加适合。

因此，我觉得二期交通方面的不足对项目销售情况影响大不大，主要还是看它产品最终是什么定位。

关于二期地块的价格

目前世界大观周边在售的项目主要是缦云广州和合景臻颐府。缦云广州主推建面145平三房、174平四房、190-315平五房，售价在8-10万之间一平。合景臻颐府在售200-290平四房，售价在10-11万之间一平，都是改善型楼盘，同类竞品。

明年天河还有12个全新盘准备入市，加上之前牛奶厂板块也跌穿过6万一平，这两个因素对于世界大观项目来说，都是不小的冲击。目前外界对世界大观一期的售价猜测是8万左右，如果明年天河卷起来，不排除价格方面会有惊喜，钟情该板块的改善型买家可以期待下，如果二期的产品跟一期产品定位一致，价格方面不会相差太大。

总的来说，二期地块拥有优越的生态资源，良好的教育配套（蹭世界大观一期地块的天河外国语九年制学校），商业也在落地中，但是短板是交通。目前二期会做什么样的产品卖怎样的价格还是未知之数，有新的消息我们会通过公众号跟大家分享，如果你对这个项目或者板块有兴趣的，也可以加我们的新房咨询师六一微信详聊。

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