本文是《极简投研》的第384篇文章。文章仅记录个人思考,不构成投资建议,作者没有群、不收费荐股、不代客理财。
一、11月22日周五晚公告解读
本周五晚上大约23点,格力地产一连发了56个公告,公告的内容其实并没有很新的东西,是对之前决议的确认,更多是程序性文件。
这些公告的核心内容是:置入资产(珠海免税)45.79亿,置出资产(五处房地产)55亿,置出负债5亿;二者差额4.26亿,对于差额部分,海投公司向格力地产支付现金对价。
格力地产真是不要脸啊,置出的是垃圾,置入的是黄金,然而,对方还得再添4.26亿现金来买垃圾,真是嫁个宝贝女儿还得倒贴钱,老丈人表示很不爽,但是公公爽啊……
简言之,对格力地产是大利好,既拿到了51%股份,清掉了垃圾资产,还拿到了4亿救命钱,当然,并非格力地产自己多么高明,一切都是珠海市国资委在操盘。
二、接下来的事情
接下来还需要珠海市国资委出书面协议,正式同意,而非之前的原则性同意;还需要开股东大会,审议通过,股东大会类似于RD,盖章用的。
如上的程序肯定是板上钉钉。
至于剩余49%的股份,可能会用珠海市的房地产来换,不够的话也可能会定增,也就是用股权来换,毕竟届时股价应该比现在高很多,所以彼时的定增代价并不高。纵使付出代价,肥水也没流外人田。
三、珠海免税的财务状况
接下来,我来分析一下珠海免税的财务状况。
营收多年来稳步、持续增长(22年16亿,23年23亿,24年半年报13亿),年化增长率约40%。
净利多年来稳步、持续增长(22年3.2亿,23年6.7亿,24年半年报4.4亿),刨去口罩前业绩,年化增长率约40%。
盈利能力极好:毛利率43%,净利率33%。身为零售业,这真是令人瞠目结舌的盈利能力,作为对比,中国中免的毛利率32%,净利率11%。
资产负债结构很好:资产负债率27%,应收账款0.2亿,应付账款2.6亿。
现金流充沛:货币资金42亿,交易性金融资产1亿,短期借款10亿,一年内到期非流动负债0.1亿。
轻资产:总资产58亿,固定资产0.6亿,使用权资产0.6亿。
投资性房地产0.7亿。
存货7亿。
长期股权投资0.3亿。
商誉0。
财务报表真的是又简洁又漂亮,看得让人心旷神怡,原来是穷小子娶了一个白富美……
四、珠海免税的估值
珠海免税的净利润,22年3.2亿,23年6.7亿,取35%的年化增长率,24年=9亿,25年=12.2亿。
目前,中国中免的动态PE=26,毫无疑问,珠海免税比中国中免要优质,给30倍PE,截止24年,公司市值=270亿。
截止25年,公司市值=366亿。
五、格力地产的估值
目前,格力地产拿到了珠海免税51%的股份,也就是270亿乘以51%=138亿。
除此之外,还有一些珠海的房地产,给个30亿,大约170亿。
但最重要的是,珠海免税49%的重组预期,算上这个的话,那么目前格力地产的价值,下限是170亿,上限是270亿,对应的股价分别是9元、14.3元。
假如格力地产完成重组,置出了全部房地产业务,置入了珠海免税全部股权,那么当然,格力地产的估值就等于珠海免税的估值。
24年=270亿,25年=366亿,对于后者,如果不考虑增发的话,对应股价=19.4元。
六、碎碎念
格力地产完成转型,是大概率的事情。
届时的格力地产,会改名,届时财务状况也会极大改善,可以说是改头换面、鸟枪换炮,会变成一个完全迥然的东西,与此同时,拥有一个远大的未来,于此,提前祝福格力地产。
另外,珠海免税八成营收来自于烟酒,六成营收来自烟,因而,重组后的格力地产可能是A股唯一的烟草概念股,未来可期!甚至可能是一时妖孽!
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