12月26日，在东莞市发布的《关于进一步优化房地产调控政策的通知》中，提出莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。这标志着，继今年7月份对限购地区做出调整之后，这次新规暂停了东莞全市所有镇街、开发区的住房限购措施。

对于东莞楼市而言，今年一整年的基调都是放松，从房企到市场，东莞出台了多重利好政策。这其中，包括恢复个税购房政策，优化人才购房和新入户购房，调整销售期，多孩家庭可以多购买一套住房，下调房贷利率等政策。

然而，尽管利好不断，但市场方面却好像并不买账。根据克而瑞数据显示，截至11月底，东莞新房成交量243万平方米，同比下滑44%，库存去化周期攀升至21个月，新房市场萎缩严重。

但这次新政的效果却似乎立竿见影，在当天就见到了显著成效。根据媒体的报道，在新政出台的当天，东莞存量房单日成交70套，而圣诞节这个数字还仅有10套。12月27日，东莞存量房单日成交也达到了59套。

市场端的反响也引发了东莞楼市是否会再次迎来一波疯涨的疑问。

作为粤港澳大湾区的主要城市，东莞背靠广州，毗邻深圳，离香港也比较近，接受广深港的辐射，并与其金融资本、教育人才、科技信息和市场服务等资源可以无缝对接和共享。

而这种发展模式，也使得东莞的外向型经济成为与温州模式、苏南模式齐名的中国三大经济发展模式。不过与此同时，东莞的外向型发展模式也使其对外部依赖程度比较高。譬如，在2008年金融危机中，东莞的外向型经济就曾遭受到巨大冲击，增速从两位数降至个位数。

同样的历史在疫情中再度重演。由于疫情的影响，出口下降和内需疲软对号称“双万”的东莞造成了很大的冲击。现在虽然防控已经放开，但疫情所造成的影响在短期内并不会消除，经济的恢复需要时间。所以，对于东莞这样经济具有高度依赖性，外来人口占比又很大的城市来说，住房需求的恢复在短期内也无法拉升。

其次，虽然今年以来利好政策不断，但东莞楼市之前已经透支了价值空间。

2007年是东莞的第一次房价高潮，当时房价也不过8000多，此后东莞房价一路走高。

从2017年的均价一万六左右涨到2020年的两万五左右，不过三年时间，而万科松山湖1号虹溪某雅业主放盘价曾经突破8万大关，直逼一线城市。在2020年的时候，东莞更以超40%的涨幅，领涨全国。

也正因为如此，东莞因楼市过热在2021年被约谈并列入房地产市场监测重点城市名单。

可以说，东莞这些年来房价的非理性快速上涨，已经一定程度透支了楼市的价值空间，切断了房价再次大幅上涨的可能性。

再次，在人口增量方面，由于近年来粤港澳大湾区生产经营成本的快速攀升和产业梯度转移等对外来务工人员所产生的“挤出效应”，以及持续的疫情所造成的服务业发展困难，都在一定程度上阻挡了流动人口增长的步伐。所以，和整个大湾区一样，东莞近年来的人口维持着低速增长的趋势。2021年末，东莞常住人口数为1053.68万人，同比增加5.32万人。

最后，从东莞这次出台的新政来看，虽然全域放开了住房限购，但并没有放开限售。换言之，就目前的情形来看，消费者如果购房之后想要再次出售，也只能等到两三年后再说。对于限购的取消，在一定程度上可以刺激需求，但同时也把那些投资客挡在了门外，也算是对于“房住不炒”精神的贯彻。

对于限售的坚持，是东莞对于投资客最后的倔强。