政策不再大调整，楼市就不会大波动，房地产癌症可治。
20年的调控，屡调屡涨，被业内称为“弹簧调控”，每次调控之后，房价就像弹簧一样，反弹到一个新的高度。本来说好的理性回归，结果却是越走越远。
推动房价上涨的因素，有很多，其中地王导致房价成倍上涨是一个重要原因。如果，没有地王，房价也会上涨，但是不会涨的这么猛。所谓“地王”，说的是楼面地价都要比周边的房价还要高，也叫面粉贵过面包，也叫“单价地王”。
为什么会有这样的情况，原因是开发商规划出当地房价大幅度上涨，所以不说是预测，因为，他们觉得自己有办法把该地区房价搞起来，当然，只是简单地提高房价是不行的，周边都是便宜的房子，谁买你的高价房？于是，他们就一般就采取，建设高端房子的形式，因为房子不一样了，自然就可以卖高价了，而买高价房的人也容易接受，因为自己住在了高档社区，自然也应该付出高房价。
前几年西三环丽泽桥一个项目，就出现了这样的情况，当地房价只有6万多，但是，一个项目的楼面地价都达到7万多了，典型的面粉贵过面包。但是，开发商确定的房价是多少呢？15万多，超出去太多了。这就是开发商获取暴利的手段，地价成本根本不是开发商考虑的因素，他们只在乎能不能炒作起高房价来。
这就是开发商的逻辑，地价的上涨和购房人对高端住宅的需求，吸引了越来越多的开发商向高端项目转型。现在，再看，每一个住宅小区，差不多都和以前的普通住宅小区不一样了，人车分流、公园化、石材装修等等，虽然这样的设计成本增加不了多少，但是，房价确实可以高出去很多。
但是，人们也不难发现，高端住宅的房价和普通住宅相比，具有更大的波动性，原因是，高端项目需要占用更多的资金，因此资金成本也更高，像土地款，本来应该3万元的楼面地价，结果他们按照7万元拿下了，自然成本就高出来一倍还多。
当遇到经济低谷的时候，就不得不降价求生。同时，高端项目提高了利润率，但是，也放慢了销售的进度，延长了开发的周期。
太多的高端住宅项目，也把很多的低端住房需求排除在了市场之外，让更多的消费者远离了住房市场。房价太高了，人们也就无法接受了。我国的房地产市场，还处在一个初级阶段，房地产市场也不够完善，也不成熟。表现就是市场波动太大，房价上涨很猛，而政府对此又没有能够控制，各种调控手段，效果都不很好。
其实，我国的房地产调控政策还是很多的，但是，根本问题出在执行层面上，再好的政策，不执行也没用。此外就是政策变化太快，楼市是一个周期比较长的行业，但是，一个政策，一年之内就可能变化好几次，这怎么能行呢？
有人说，中国的楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。其实，这些都有道理，也都没道理，根本的还是看政策是不是变化，只要政策不变化，楼市就能稳定。土地也是依赖政策，人口也是依赖政策。北京的规划调整，就是例子。从一个人口净输入城市，变成一个人口输出城市，这在世界大都市中都是少见的。
因此说，只要政策执行到位，而且用各种政策解决好市场供应的问题，房价越来越高的问题就可以得到有效控制。因此，开发商看政策、购房人看政策、市场也在看政策，只要政策不再有大的变动，这一轮的调控就可以根除房地产癌症，切断房价越调越涨的怪圈，真正保持房地产市场健康稳定的发展。【本文由“马跃成”发布2020年9月1日】
