虽说今年楼市整体行情不大行，但是广州1000万以上的豪宅，根据克而瑞统计数据显示，2023年前三季度广州千万级以上豪宅总共成交了3817套，创下历史新高，较去年同期增加了22.5%。

为什么豪宅市场没有受到市场环境大的影响呢？我猜有钱人首要追求的可能不是回报率、性价比之类的，而是物业的品质和它可以赋予自己的其它价值。作为豪宅代表的海珠区，豪宅供应量一直是全市最高的，这不，断供十来年的滨江西才刚刚上新一个名叫越秀滨江樾的豪宅产品，一起看看。

产品：30米架高立体花园，望江大平层，整体均价一平9万左右

越秀滨江樾作为老城区的新盘，因为地块比较小，所以也没办法像其它郊区盘那样把地面的社区花园做到很大，毕竟项目就一栋高低区结合的楼体（分别为8层高和18层高）。所以灵机一动的开发商干脆搞了个“垂直花园”，把架空层抬高了30米，在234楼种点花花草草，搞点娱乐会所、私人会客厅等，既能满足业主接待来客的需求，也能增加邻居之间的互动交流。

这样设计的好处是弥补了项目存在的公区有限的问题，在一定程度上降低了噪音和粉尘污染，另外还让自身的产品景观和视野更开阔，可以避免低层户型对着周边老旧城市界面的尴尬，怎么说项目的定位也是豪宅，推开阳台门看到的全是老破小也说不过去。

丨项目社区示意图

项目在上月（11月）中旬开盘，推出的产品为191-303m²的大平层，都是“豪宅级别”的面积段，户型分别为：195平、222平、227平、252平四房三卫和298平四房四卫，每平方单价在7.5-10万之间，整体均价9万/平左右，货量不多，一共只有75套。

目前项目的展点在越秀区的丽丰中心17楼，没有沙盘，只有VR，虽然开放252平的样板间，但是需要验资。它最大的卖点是它跟江边只有短短30米的距离，与珠江前航道仅仅是一条马路之隔，实打实的临江项目，在市中心来说，这样的资源是比较稀缺的，毕竟前航道两侧的住宅多是10几20年前开发的，板块内的同等级产品也已经断供多年。

丨项目外立面效果图

产品方面，每一个户型都坐到了专梯专户，私密性直接拉满，展厅开放的252平户型，是北向望珠江和越秀区的，观江面接近20米，还有70平的超大客厅。江的对面是海珠广场，有星寰国际商业中心和华侨博物馆等等，视野很不错，城景和江景兼备，不过这个户型只有低层才有。

227平户型四开间朝南，但是与江景无缘（斜着也能看到一点），望海珠区老旧的城市界面，一眼望出去是密密麻麻的老破小，视野比较一般，但是胜在朝向不错，是南向，通透性很好，比较符合国人的居住喜好。

另外几个户型就不一一絮叨当中的细节了，这么豪的产品小编觉得自己不配点评...只能说项目这几个户型都做得挺不错的，动线设计也非常合理，很符合高端圈层的需求。

配套：衣食住行基本在步行的范围内可以搞定

滨江樾地处老城区核心位置，各方面都是很方便的，距离2号线市二宫站约700米。

项目东西两边各有一座桥，东部是海珠大桥，西边是解放大桥，走过海珠大桥就能到对面的越秀区，可以打卡现在很火的星寰国际商场，跟江南西商圈和北京路商圈等老牌商圈也不远，晚上在珠江边散散步，看看沿江夜景也是很惬意。

商业配套方面，滨江西路沿线有各式各样的餐饮店，各种老字号和网红店，什么口味和菜系都有，想饿着肚子都很难，烟火气足足的。江对岸还有广医一院，偶尔看病也很是方便。

丨2023年海珠区小升初电脑派位分组表（第二组）

教育方面，越秀滨江樾所属街道目前对口的小学是海珠区镇泰实验小学，初中可以摇号江南外国语、南武中学、南武实验学校等等，教育配套比较一般，没有什么突出的。不过有钱人对于学位应该不是那么看重的，毕竟只要有钱，上学的问题都好解决...

双面滨江西，小透明般存在的豪宅板块

滨江樾的地块是去年12月越秀地产以每平约45261元的楼面价拿下的，虽然地块不大，但是也看得出开发商是下了功夫去设计，项目地处海珠区成熟的滨江西板块，地段和配套确实挺绝的，有文化资源，有优美的生态环境，还有各种物美价廉的临街小店。

但是，以海珠区目前的发展趋势来看，东部的琶洲和珠江后航道是海珠区重点发展的片区，那么相比之下，滨江西的周边的概念就弱一些。

滨江西板块的二手房挂牌价格从3万-9万/平不等，选择范围丰富多样，各种年代和户型的房屋都有，越秀滨江樾附近1公里左右楼龄比较新的君华天汇贝壳上的挂牌均价在6.6万左右，但是不同的户型价差也很大，比如东南向的两房一厅叫价只要5.2万/平，但是高层望江的大平层叫价9.5万/平都有。

3公里外的天誉半岛现在贝壳平台显示均价9万左右，便宜的有8万+，贵的有14万+，年初还上新过一波，A4栋易主后改了个全新的名字“天鹅壹号”重新开卖，是大面积的商业江景大平层，均价在8-13万之间一平。

这么对比之下，作为全新盘纯住宅属性的越秀滨江樾定价在7.5-10万之间一平还算有性价比的，这个预算对于喜欢老城区和有江景情怀的客户来说，确实是个不错的选择。但是前面也说到过，滨江西的规划和涨幅是不如东部的天河或琶洲的，如果更看重投资回报的话不是很建议考虑滨江西，毕竟滨江西主打的是生活氛围和保值，周边也没什么产业。

项目总结

越秀滨江樾在产品设计和周边配套上没有太多可以挑剔的，客观来说这个开盘价格也相对友好，而且滨江樾货量太少了，总共才75套，首开去化还是不错的，主要客户群体是老三区做生意的老板、企业主以及高管们，打的也就是一个圈层了，外区的购买力未必能接受周边的面貌以及单体楼，在越秀海珠嘛，毕竟新房都是单体楼了，好像也就不算多大的问题了。

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