最近，关于买房，有两个高风险行为，二娃劝大家千万别干。如果非要干，那也得想清楚后果，再去干！

我指的具体是什么呢？

第一、现在，还想着用经营贷全款去买“珠城豪宅”的投资客，我劝你们三思而后行。

说实话，目前，珠江新城二手房市场已经全面冷下来了。如果，接下来上面不出强有力的救市政策，即便是珠城，房价大概率也是要回调的。

但用经营贷全款去买珠城豪宅的这批人呢，其本质就是参与了一场“赌博”，而他们押得全是“涨”。

所以，房价一旦下跌，很多赌徒便会血溅四壁，后果将不堪想象。

详细分析，二娃已在上一篇文章中讲过，感兴趣的朋友可以点击查看 ➣：用经营贷，全款买入珠江新城的人，快去拜佛吧！

第二、现在，还想着做高评高贷，实现0首付买房的刚需客们，我劝你们趁早死心。

而这一点，也是二娃今天想要重点讲的。

那么，什么是高评高贷呢？

顾名思义，高评高贷就是把房屋的评估价拉高一点，把贷款额度搞多一点，以此来降低首付，甚至是实现0首付的违规行为。（记住：虽然这是目前楼市中存在的普遍操作，但其实，这是违规行为）。

大家都知道，我们在买二手房的时候，一般做按揭贷款前，都需要有专门的机构来给你的房子做评估，然后这个评估报告会上交给银行，银行会审核你的评估价，如果觉得没问题，那就会按照这个价格来给你放款。

打个比方说：大锤想买一套天河的二手房，实际成交价为500万，但他让评估公司给他做成了700万。

因此，如果银行审核通过了，那么，他原本首付需要给的钱为：500万×0.3（3成首付）=150万。

高评估之后，大锤需要给的首付款就变成了：700万×0.3（3成首付）=210万。

看上去，好像首付还多了60万，但由于这套房的实际成交价为500万，高评估之后，大锤从银行拿到的贷款为700万。因此，他相当于只给了10万首付，就把这套房子买到手了。

但弊端呢，就是月供变高了！因为按照500万去做评估，他本来贷款只需要350万，但做了高评估之后，现在贷款变成了490万！

而这，就叫做高评高贷！

呐~最近，我就看见有些中介，发了不少高评估的房源出来揽客 。

◆ 评估价高于售价10万元

◆ 评估价高于售价2万元

看到这里，估计有人要开始怼我了：二娃，你标题上不是写的“现在买一套房，一分钱不花，还能从银行套现100万吗？”这套房源在哪里呢，我咋没有看见呢？

别急嘛，这不就马上来了吗？

如上图所示，这位中介推荐的这一套房源位于滨江路，建面约95㎡，售价490万。

但是，他称可以帮忙做高评高贷，做到690万。最后，买家可以实现一分钱不花，还套现140万左右。

那么，这笔账到底咋算的呢？

二娃私下去打听了一下，了解到了详细的步骤：

首先，中介帮忙找一家垫资公司进行垫资，然后以全款490万买下这套房。接着，再把这套房拿去做高评估+抵押经营贷，最终从银行那里贷款690万出来！

这时候，买家就相当于从银行套现了200万。

然后，扣除买房的税费20万，再扣除垫资的成本2.5%+抵押经营贷费用3.5%（690万×6%=41.4万）。

买家最终可套现金额：200万-20万-41.4万=138.6万

果然！在经过了一堆的骚操作后，买房人相当于一分钱没有花，既获得了一套房子，又从银行套现出了138万。

这一看，感觉就是一笔只赚不赔的买卖啊？但为什么二娃要劝大家千万别这样干呢？

第一、目前，广州能实现0首付，甚至是“负首付”买到的房子，都不是好房子。

比如，目前朱村、新塘、黄埔就有很多楼盘，可以实现0首付买房，甚至是负首付买房。实际150万买入，但贷款可以贷到250万。

为什么呢？

那是因为，这两年降价太猛了！之前市场价普遍250万的房子，现在跌到了150万，但房管局的价格更新是很慢的，所以按照2年前的价格去做评估，是很容易过审的。

你看实地常春藤，同户型，2年之后的价格就比之前的跌了1万/㎡！

而市区能做0首付的房子呢，也通常是老房子。尤其是那种前两年成交过很高的价格，这两年降下来了，这种是最好操作高评高贷的。

但这种房子，值得你使用高杠杆的方式去拥有吗？

明显不值得嘛！

相反，你买入之后可能不涨反跌，而钱，都给中介和贷款公司赚去了。

第二、高评高贷背后，隐藏着巨大的月供压力。

打个比方，原本你买的房子500万，被你高评搞到了700万后。按3成首付算，也就意味着，你在银行的贷款从350万变成了490万。

如果贷款30年的话，每个月月供则由1.73万，变成了2.42万！每个月将多支付6928元！

你确定，你能还得起吗？

第三、高评高贷做“0首付”的背后，通常都涉足抵押经营贷。

也就是说，你想实现0首付，或者是负首付（从银行套现出来），通常只用高评高贷是满足不了的。还必须搭配抵押经营贷一起才行。

而经营贷是有被查的高风险存在的。一旦被查到，可能立马要求你把银行借的钱全部还回去，并且还要罚款。如果不还，那就彻底狗带了。

即便不查，你也要清楚，经营贷一般是3年期和5年期。到期后，你需要续贷，而续贷又是一笔不小的费用。

所以，不懂的买家，我劝你还是不要碰这些！因为，卖家总比买家精。

更何况，这还是违法行为！

对此，你们怎么看呢？欢迎留言讨论。