10月24日举行的2024年福州四城区第五场土拍,拍了,又好像没拍。
本场仅出让鼓楼区斗池路黎明周边旧改地块,就是华润置地拿地十年后申请退地的那幅。
这次以宗地2024-45号重新拍卖,结果又是华润置地旗下的福州市润投房地产有限公司以底价9.47亿元竞得。按B地块测算,成交楼面价约10784元/㎡。
自己退的地,自己再买回来,这家央企为何多此一举?
2014年6月,华润置地福州公司以底价9.2亿元竞得斗池路北侧、西二环中路西侧的黎明永辉超市周边地块(宗地2014-09号),楼面价4085元/㎡。
10年过去,西区润和郡安置房部分早已交房,而原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区迟迟未开发。
早期传闻是因为永辉超市黎明店没搬迁。但永辉旧址净地交付后,今年7月,鼓楼区洪山镇政府透露:
华润置地福州公司对未开发部分无建设计划,提出退地申请。
头部央企也开始“甩包袱”了?华润退地风波引发市场热议。
很快,调整完相关规划后,这块地重新上架拍卖,即宗地2024-45号地块。
事实上,今年以来,不少城市都有被房企退还的地块回炉重造的案例,绿城接盘小米上海退地,还刷新了全国单价地王纪录。罕见的是,同一家房企拍回了自己退的地,此番操作看呆了一众网友。
东街1號注意到,此次土拍公告中明确:
A地块已建成交付使用,由竞得人负责根据原开发企业审批材料继续办理产权总登等手续。
就跟当年宗地2014-09号锁定世界500强企业一样,这彷佛是为华润量身定制的条款。毕竟没有开发商愿意给自己找事。
据悉,昨日福州土拍的报名房企,除了华润置地,还有一家市属国企,不知道是不是陪跑的,反正从头到尾没举牌,报名来算凑个热闹吧。
华润退地华润拍,听起来很离谱,但一看是“商改住”,好像又能理解了。
2024-45号斗池路旧改地块这次出让与10年前相比,总价只贵了2700万元,但实际可开发的只剩下35.6亩B地块,而且土地用途还从原先的商务+商业改成了商品住宅+酒店+商务+商业,所以楼面价涨到了10784元/㎡。
东街1號此前分析过,华润福州斗池路项目“退地”的主要原因很可能是:
1、商办产品去化艰难
原地块要求建设一幢5A甲级写字楼。而第一太平戴维斯报告显示,2023年,福州全市写字楼空置率环比上升2.5个百分点,至27.6%。年度净吸纳量更是降至十年新低(净吸纳量=新租面积+扩租面积-退租面积),意味着市场需求萎靡。商办项目去化压力也持续增大。
同在鼓楼西二环板块的的华润万象城,作为2022年大福州的商品房销冠,写字楼卖了8年多,也才好不容易卖到尾盘。当商办客户已经消化得差不多,即使是“商业地产一哥”,应该也没信心再来一次。
2、购物中心趋于饱和
1公里内,同质化竞争的不止自家商办,还有商业中心。原地块规划了4层商业中心,当初拍地的时候,有业内人士剧透将引入华润五彩城。而随着华润万象城重奢商业的落地,西二环也不缺购物中心了。
这样的背景下,强行开发商办,很可能就是负资产。而“商改住”能很好解决商业去化困难的难题。
鲁迅说,别人不同意你“商改住”,那你就退地。从不好卖的商办用地变成高价值的住宅用地,华润如此折腾,前期资金又损失了多少?我们不得而知。
我们能看出的是此次“商改住”后,B地块的商务和商业建面大幅缩水,多出来的面积给到了酒店和住宅,而且商业(含酒店)商务、停车位均无偿移交给政府,那就减少了自持经营性物业的不确定性和压力。
同时,取消了当年“为鼓楼区捐建一所36班示范标杆小学,投资额不少于3000万元”的要求,相当于减少了拿地成本。
给开发商留下的是,来钱更快的商品房。
B地块约4.9万方的住宅建面,预计能提供400套左右货量。地块东南侧四五百米的国贸天琴樾和建发璞云新盘的流速,已经证明鼓台核心区的地段价值,更何况还有钱塘小学怡山校区划片加持。
退地,改规划,然后再重新出让,这个过程比直接“商改住”省去不少手续,最重要的是,住宅地块产权年限还是完完整整的70年,不会给开发商卖房带来阻碍。
对于地方政府来说,好不容易拍出去的地,也不用砸回手里,“商改住”多出来的土地出让金也为政府带来了相当的收入。
地是死的,规矩是活的。总之,这是一个双赢的结果。
目前福州市中心住宅确实比商办好卖,但也不代表没有去化压力。
一方面,华润重夺的斗池路旧改地块,地段配套、生活氛围都很好,但地块指标一般:
容积率3.7。
比之前上海西的3.2还夸张,也打不过在售的鼓台豪宅。像同样限高100米的绿城芝澜月华,容积率是2.51,而建发瑞云仅有2。
受限于容积率,华润能够施展的空间和溢价能力并不大。
另一方面,鼓楼台江已经不缺新盘了,建发、绿城、保利都在豪宅赛道卷生卷死。
今天,市自然资源和规划局官网又发布了福州2024年第七次土拍的公告。华润斗池路项目周边一次性上架5幅商品房宅地,板块未来的竞争格局异常激烈。
一边欢呼买房人回归主城,“商改住”恰到其时;一边感叹楼市诸神之战,入市生不逢时。
不管怎么说,斗池路项目都将是接下来华润置地的重头戏。毕竟,这家被滨海新城项目拖累的央企,在福州,急需一场逆袭!
长乐区不动产登记与交易一体化平台显示,海湾润城卖了3年,全盘住宅仅网签备案了260套。项目共规划4026户,按照月均7.2套的流速,还得再卖:
43年!
从2008年首入榕城开始,华润置地在福州操盘过的住宅项目其实都还算成功,像金山的华润橡树湾、马尾的华润紫云府、鼓楼的华润乌山府,都是福州销量榜上的熟面孔。
这家老牌央企能不能凭借斗池路项目重夺福州住宅市场话语权,我们拭目以待。
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