天河东真是热闹，最近又有一个新盘准备上市了，它就是位于天河智慧城板块的城投天禧，五一开放了售楼部到现在，市场热度好像一般般，不过接下来宣传力度应该会大不少。
产品方面：主打刚改和改善
城投天禧位于天河区华观路和大观中路交汇处，项目占地共约7万m²，总计容建面近28万m²。整个项目包含商业住宅、商业写字楼、人才住宅等，分东西两个地块开发，东地块规划有2栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼和3栋人才房，西地块包含6栋商品房住宅，合计货量550户左右，比较纯粹，均为住宅，而且大部分是大面积的户型。
首推的是东侧地块的1、2栋，也是距离主路最远的两栋，受噪音的影响相对小，容积率3.0，其中1栋是两梯五户30层，2栋是两梯四户31层。
至于产品方面，项目主要有建面约108-196m²户型，整体偏刚改和改善。首推的是建面约108-110-136-138m²三至五房，由于是新规后的产品，所有户型实用率也是超百分百的，最高的户型实用率约107%左右。目前售楼部只开放了108m²和138m²的样板房。
户型方面，建面约108m²的3+1房是经典的竖厅+LDKG一体化设计，3+1开间朝南，整体比较通透。这个户型看着是三房设计，其实在方厅还有一个房，但是个人觉得如果改造成四房的话客厅略显偏窄，＋1的房间有点勉强，看各人住房需求，这个户型比较中规中规，没有多惊艳。
丨108m²样板间实拍
建面约135m²的4房，客厅带南北对流的双阳台，主卧在双面飘窗的基础上还多了个步入式衣帽间，这个户型还是双主套设计，动静分区也做得比较好，适合和长辈同住的家庭，各自有独立的空间可以做到互不干扰。缺点嘛，进门小房间空间同样不是很宽敞，也有些家庭未必会对双主套买账。
如户型图所示，这个户型赠送的面积也是比较多的，花池、飘窗，基本上能送的都送了，这种设计居住起来也是比较舒适的，是项目的主力户型。
根据销售介绍说，项目交标会配有全屋华为智能系统，不过智能家居这些现在已经不是什么新鲜事了，总的来说，户型整体都是偏改善的。另外，项目的外立面用的是现在新楼盘比较流行的玻璃幕墙（据介绍约70%面积为玻璃幕墙），外观看上去还是比较有格调的，首推的两栋楼距也比较宽，视野上也会更开阔。
配套方面：三件套除了商业其余都有短板
城投天禧在天河智慧城的位置还是不错的。交通方面，距离21号线天河智慧城地铁站不算近，从智慧城地铁B出口步行到营销中心大约1.4公里，到东地块西门也大概需要1-1.1公里。
教育方面，项目只配建幼儿园，中小学都需要靠蹭。距离最近的是项目南侧的新塘小学和东侧的华外同文外国语学校。其中新塘小学时区一级，教育质量和口碑都一般般，后续是要纳入华阳教育集团的。华外同文外国语学校则是民办学校，学费一学期需要6万以上。
距离项目2公里左右有一所清华附中湾区学校二期，目前在建中，预计2026年完工，学校规模108个班，12年学制。虽然城投天禧处于分配范围内，也是有这个可能性的，但是最终是否能入读，还得以教育公布的信息为准。
目前来说，城投天禧的教育配套还是存在不确定因素，实际能读哪所学校，现在还说不准，家里有小孩比较在意学校确定性的要慎重考虑这个因素。
商业方面，项目自身配有社区商业街区，500米范围内有万科广场、广百广场等，1.5公里的大悦汇也已经开业，日常吃喝玩乐还是挺方便的，周围也有几所大型医院，生活配套上，该有的项目都不缺。
一路之隔是黄埔，项目靠近高速
城投天禧距离黄埔只有一路之隔，位置上有点尴尬，说它是天河，其实已经是天河边缘了，过条马路就能到黄埔。另外，项目外面是正在施工中的机场第二高速，未来高速建成后，小区会受噪音影响是一定的，不过最靠近高速的地方规划写字楼以及人才房，尽可能地减少噪音和粉尘对商品房住宅的影响。
另外，由于天河智慧城是一个比较新的板块，板块内又集中了不少高端产业，因此整体的城市界面还是可以的，有点像科学城，而且这里企业云集，不少年轻的白领在这边上班，因此板块也洋溢着一种朝气蓬勃的氛围。不过项目南边靠着城中村，蹭个大排档倒是挺方便，周边面貌就一般般了。
项目总结以及吹风
城投天禧打造建面约108-190m²的产品，整体是偏改善的，周边有一定的配套基础，但是缺点也很明显，教育不确定，靠近高速，处于黄埔天河的交界处等等。
目前天河东的新房供应还是蛮多的，但由于项目的定位是改善，所以上车成本会比另外几个竞品楼盘大。在遍地名校的天河东，城投天禧的教育配套起码目前来看不出色，不确定性大。
至于价格方面，暂时还没有出来，去年吹风是6万+的，不过今年行情不好，卖这个价格会被市场暴打，目前相对靠谱的吹风价在5万多到6万多面积越大越贵，预计6月中开盘。
可能因为综合拿地成本高，项目为了利润把户型面积做的偏大，只是目前从周边环境、教育配套、小区自身素质等方面来看，未必能吸引这么多改善客户。
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