金茂在西安又摘地了。

今天，金茂以7.86亿元摘得西安文化科教园片区73.7亩开发用地。

此次拿地，距离金茂上一次在西安拿地仅2周时间，并且今天所摘得的地块距离2周前摘得的地块非常近。

至此，金茂今年已经斥资超过29亿元在西安拿地。

金茂+星河湾，也将使得西安文化科教园片区成为西安又一个高端豪宅聚集区。

紧邻曲江星河湾，金茂拿地73.7亩

金茂今天所摘得的地块编号为YT8-110-709。

该地块位于黄渠头一路以南、公园南路以西，土地面积73.719亩（住宅72.036亩、商服1.683亩），土地用途为住宅、商服，容积率3.5，建筑密度不大于19.5%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，地上计容建面172008平方米。

按照土地出让文件，这宗地块内需要配建3870平方米的幼儿园，以及485平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、323平方米养老服务用房、500平方米社区服务用房（含居委会、治安联防站、残疾人康复室）、120平方米社区卫生服务站，建成后无偿移交给曲江新区相关部门。

这块地毫无悬念的被金茂以7.86亿元的底价摘得，折合地价1066.21万元/亩，楼面地价4569.55元/㎡。

之所以说是毫无悬念、这块地的楼面地价这么低，主要是由于这块地属于北沈家桥城改补充用地之一，实际土地成本要远高于这个楼面地价的。

金茂今天所摘得这块地属于西安文化科教园片区，地块西侧紧邻的就是曲江星河湾一期。

从位置及周边配套来讲，这块地的位置可以说非常好。700米范围之内覆盖了地铁5号线黄渠头站、曲江第七小学、曲江创意谷、曲江麓融公园、曲江第三初级中学、曲江新区医院、铁一国际等教育、商业、医疗、公园、地铁等资源，并且除了医院在建外，其余配套均已经兑现。

至于3.5的容积率，看似偏高，但实际上对于高端盘来讲，这压根不是问题。

一直以来，大家对容积率有个误区，那就是容积率高了会影响舒适度。实际上，影响舒适度最直接的因素是户数，在总建面不变的情况之下，户数越少小区舒适度越高，户数越多舒适度越低。

同样是17.2万平方米的地上总建面，如果打造套均130平米的刚需、刚改产品，那么总套数是1323户；而如果打造套均230平方米的高端产品，那么总套数只有747户，这就是差别。

金茂，恰好是专门最高端产品的。

金茂之前在西安所开发的项目，除了高新金茂悦园之外，其余项目基本都是140㎡起步，位于曲江CCBD的金茂璞逸曲江户型面积更是约188㎡起。

金茂+星河湾，又一个高端住区来了！

曲江、高新，一直是西安人买房首选的两大区域，也是最热门的两大区域。

特别是曲江，拥有西安豪宅区之称。

真正意义上的曲江，可以划分为三大板块：一个是以南湖为核心的曲江一期，一个是绕城高速以南的曲江二期，一个是包茂高速以东的雁翔路板块。

曲江一期，已经基本没有土地可以开发了，只有个别稀缺存量地块，例如千万级豪宅泰发祥檀府（西安的豪宅：一种叫檀府，一种叫其它！）、今年2月份成交的华侨城天鹅堡北侧47.284亩地块、一直未入市的豪宅项目曲江启夏里。

曲江二期，之前开发的项目以刚需、刚改为主，目前也基本没多少地块可开发了，暂时无新房在售，只能等待接下来供应的边角料地块。

雁翔路板块，目前在售的九曲松间、中大国际99都属于“5万+”豪宅项目。

当曲江的发展空间受限，曲江新区与雁塔区共建的西安文化科教园片区，就诞生了。雁塔区所拥有的土地资源，曲江新区的体制灵活性再加上城市运营能力与资源，共同打造雁翔路以东、黄渠头二路以北、延兴门一路以南、长鸣路以西这2.9平方公里。

2.9平方公里，算下来也就4350亩地，减去早期已经落地的西安交大曲江校区及配套的交大曲江新村、西安理工大的公寓、航天佳苑、启迪大院儿等，以及曲江麓融公园、曲江第三初级中学等之后，真正意义上可以开发的地块也没多少。

西安文化科教园片区，目前仅有曲江星河湾在售。（相关阅读：《国内首个！西安千万级豪宅斩获『中国园林工艺及技术示范工程』奖!》、《新一轮豪宅抢位赛拉响，这个黄金周谁代表西安点亮“至耀时刻”？》

星河湾，被称为“中国奢宅教科书”，豪宅就是他身上的标签。星河湾的“豪”，从来不是体现在“外表”，而是用材、园林、精装等“内涵”，属于一种低调中的奢华。

星河湾在西安文化科教园的项目，率先入市的是复式公寓豪宅星河湾星睿，户型面积341-430㎡，售价4.5-5.5万元/㎡，单套总价基本在1500万起步，目前卖的已经差不多了。

住宅部分的曲江星河湾一期，打造的是建面226-398㎡的大平层，毛坯房售价在3万元/㎡左右，也是千万元级别，2023年下半年、2024年上半年两次开盘两次“千人摇”，是西安地产史上“千人摇”项目单套总价门槛最高的，目前已经售罄。

曲江星河湾二期，在一期基础之上从规划、产品、用材等层面进行了进一步升级，起步面积直接拔高到了278㎡，3.4-3.6米的层高在西安大平层豪宅中应该也是最高的……目前处于热销之中。

在曲江星河湾已经带热西安文化科教园片区豪宅热的基础之上，这个月另一家擅长高端产品打造的金茂在这个片区连拿2宗地，金茂+星河湾无疑让这个片区的豪宅指数进一步提升。

金茂与星河湾，从产品上属于两种风格，刚好可以满足不同喜好置业者的需求。金茂最大的优势，体现在“健康科技住宅”这个方面，在全国已经树立了自己的地位。

西安打出“健康科技住宅”概念的楼盘不少，但真正能够将其落地的少之又少，仅有金茂的项目、高科云天等个别高端豪宅项目。

豪宅热之下，西安不少区域都出现了豪宅产品，但大多数要么孤立的存在，要么处于郊区。

实际上，回到豪宅来讲，地段本身一定是判断豪宅最重要的标准。并且只有多个高端豪宅项目的同时集聚，才能够形成真正意义上的豪宅区。

这一点，恰好是西安文化科教园片区的想象空间所在。

除了金茂、星河湾之外，不排除接下来还会有优秀的房企加入到西安文化科教园片区的开发建设之中，整个片区的建设速度，也将进一步提升！