大家肯定感觉到了，近几年拿地，民营企业都绝迹了。

本来就是吃地产开发这碗饭的，不拿地还能咋整？好像只有搞代建了。

近期，老江浦的G21规划曝光，这个项目由南通亚伦拍得，龙湖代建，也是龙湖目前唯一一个新项目。

这几年市场下行，土地市场也逐渐遇冷，越来越多的房企争做“包工头”。

正因如此，很多没有本土开发经验的房企、城投公司，都向“包工头们”抛出了橄榄枝，新房库存再次面临挑战。

最近，老江浦的龙湖G21项目规划出炉了！

项目拟建8栋15-17F住宅，打造为四代宅，置业顾问透露会打造成央颂二期，最快下个月就公开售楼处，照此速度，可能年底前就能开卖了。

地块于8月底新拍出，南通亚伦拍得，龙湖代建。1万出头的地价，比周边地价便宜了4k，又是四代宅，将来卖到2.4、2.5万/㎡应该不成问题。

项目位于浦口老城中心，在龙华路片区内，距离地铁10号线龙华路站约300多米，靠近虹悦城，周边生活比较便利。

地块西侧，相隔一条文德东路的就是此前被帝业置业拿下的浦口G18地块，楼面地价13983元/㎡，打造7栋16/17F住宅。

今年8月，G21地块经过2轮竞价，成交总价4.99亿，折合楼面价10091元/㎡，被合肥瑞伦房地产开发有限公司溢价拿下。这在今年非一线板块均底价成交的趋势下，显得尤为特别。

合肥瑞伦是江苏亚伦的子公司，民营企业，总部在南通，曾经在上海、合肥、杭州都拿过地。但毕竟外地的房企，在南京没啥经验，加上市场环境确实一般，找代建很正常。

现在江北搞项目的房企，通通都是老江湖了。像保利+扬子的组合，联手打造的萃云台已经清盘在即，这也为扬子保利·江韵瑧悦的再度合作打下基础。而龙湖曾在江北成功打造11个项目，距离G21不远的龙湖央颂2022年上市，不到2年就清盘，G21的代建能找上龙湖，也是意料之中。

龙湖央颂的楼面地价为14902元/㎡，前期卖的好的时候均价约3万/㎡，后期卖到2.5万/㎡；而G21的地价仅10091元/㎡，成本让出近5k，容积率又低，产品更新，有比较宽裕的利润空间，项目品质也能得到保证。

绿城管理3528万㎡

蓝城集团1899万㎡

金地管理1035万㎡

龙湖龙智造1064万㎡

……

2023年，房企代建已经杀疯了！

据克而瑞发布的信息，2023年新增签约建面超过1000万㎡的企业有7家，这7家企业新增签约面积占TOP30企业的60%！

南京范围内，绿城、龙湖、招商、中建东孚通通搞起代建。

绿城代建帝业置业G18项目：地块于2023年5月10日，被帝业置业以9.6亿元底价竞得，成交楼面价13983元/㎡，拟建7栋15-17层住宅，将由南京弘发置业、绿城管理集团双方共同打造，意向采用绿城月华系产品。

中建东孚代建江北G05项目：地块于2023年9月27日成功出让！江北建设投资集团拿地，地块成交总价52500万元，楼面地价19678元/㎡。

招商代建江北G11：项目容积率1.8，位于国际健康城板块，旁边就是3.7万/㎡的龙湖天璞和3.9万/㎡的瑞香园。近些年，招商一直活跃在江宁、河西，但江北自越江时代在高点清盘之后，招商的又一个江北项目。

甚至还有南京公司跑外地去搞代建，这波风向很明显了！

过去几年，成功出让的土地，基本分成3个情况：

一、国家队拿地，拿完“自产自销”，或者找个老朋友一起玩，自负盈亏。

二、城投拿地，不着急开发，先放着。

三、外地民营房企拿地，拿完找个本土开发商托管。

关键是，现在不少房企玩起轻资产，搞代建，让一批被按头拿地的城投公司看到了曙光，也是近些年，这些被城投托底的闲置地块加速上市。

而这些城投公司拿的地，是真不少。

2024年上半年，城投拿地金额占比同比提升8.24个百分点至38%，更有年中单月拿地占比超过50%。城投托底拿地的需求始终存在，但“囤地”后，一批隐形库存要上市的情况也要想办法缓解。

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