南京江核业主，亏本100万卖房，并直言：“及时止跌！”

最近，某平台一条《亏掉100万，再见南京江北新区》的帖子引起了锐评君的注意。发帖人表示：“2018年上车，本来想躺赚一笔，没想到持有成本太高。江北仍有很大的发展潜力，但最近的未来还得多等等。”

事情的始末是什么？发帖人为何亏本100万也要卖房？跟着锐评君，接着往下看。

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我们暂且称这位发帖人为小L。2018年，江核扬子江金茂悦开盘，200多套房近8000人摇号。

在中签率只有3.61%的激烈竞争下，小L摇到20号，用他的话来说，以为自己是天选之子，义无反顾交了钱，拿下了一套约117㎡中高楼层房源。

确实，江核的高光时刻，雅居乐滨江国际、正荣润锦城等，屡屡有次新房成交单价破5万。限价时期入手新房并卖在高位的买房人，赚了个盆满钵满，有谁不心动呢？

但后来的事情，大家都知道了。随着南京楼市回归理性，不只是江核，河西、南部新城、燕子矶、九龙湖等，次新房价也跟着行情，体现实时市场价值和市场情绪。

拿江核的标杆小区举例，正荣润锦城，高峰时期成交单价超5万2，如今单价2万2至2万7是常态；华润国际社区更是“能屈能伸”，既卖过4.8万/㎡的巅峰价，也能1字头成交。

至于小L入手的扬子江金茂悦，分为多个组团，整个小区次新房的天花板单价为3万9，现在成交单价多在2.2-2.7万不等。

这大起大落，让包括小L在内的很多江核业主，坐不住了。

小L粗略算了笔账：

买房5年多，贷款利息，前期利率高达5.88%的商贷+公积金，约35万；必要支出，维修基金、税费、物业费等累计约10万；加上购房款，持有成本约405万。可今年的行情，自家同款户型能卖300多万就不错了！

今年3月，小L自行在某平台挂牌了自家房源。从页面附图来看，观景视野确实不错，站在阳台就能看到长江。房屋内部是空置状态，能印证小L当时的投资心态。

房源一经挂出，前来询价的网友倒是不少。这个夏天，小L顺利将这套房出手。

“除了想置换其他区域的房子以外，最主要的原因是止跌。”小L道出自己一定要卖掉扬子江金茂悦房子的根本所在。

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作为江核业主长达5年时间，小L对江核楼市形成了自己的一套看法，锐评君归纳汇总如下。

第一，江核的房子供过于求

在小L看来，江核新地还在拍、二手房扎堆上市，加上部分新盘在售，供需关系严重失衡。

早在2021年6月，江核风头正盛的时候锐评君就曾说过，投资江核前，一定要认真算笔账，对持有成本、江核房源库存、次新房成交周期等，都要做到心中有数。

当时，锐评君对华润国际社区、绿地海悦、花语熙岸、天宸云筑等十多家楼盘的户数进行了粗略统计，约2.4万户。这还不包括中交锦方、金基中北映樾，以及后来的山川江樾、花语天境、萃云台、晴翠府等诸多新盘。

图片绘制于2021年6月

现在，打开链家地图找房，仅江北中央商务区挂牌二手房就多达2339套，整体约2.7万的挂牌均价，很难不对花语天境等在售新盘形成冲击。

虽然在售新盘已经陆陆续续低调消化了不少，但别忘了，核中核还有20多个新盘/地块储备呢！

第二，现阶段，急于出手的卖家多降价割肉

供过于求，直接导致急于出手的江核业主，降价割肉。小L出手扬子江金茂悦时单价为2万7，已经亏本了对吧？可翻开小区最近的成交记录，竟然还有房子成交单价不到2万2！

锐评君翻阅了更多小区的成交情况，正荣润锦城2万2、雅居乐滨江国际二期2万1、花语熙岸1万9……江核主流次新小区以价换量的情况仍在持续。

第三，江核早期的房子同质化严重，缺乏竞争力

作为江核最早的业主之一，小L非常有感触：早期江核的房子好卖，不用卷产品；现在的新盘配置标准和颜值一个比一个卷，未来还会更卷。

的确，江核的初代神盘，园林景观、户型设计、精装配置，甚至是外立面等都大同小异，好像流水线上的批量产。

这就导致这些撞脸的二手房摆上交易货架后，很容易淹没在大量的同类型房源中，如何破局？大部分卖家选择了以超低价吸引买家。

当然，不必对江核市场过分悲观。经过几轮迭代，江核也有超高辨识度的新盘，比如：

下沉会所+泛会所+星空顶地库的萃云台，四代宅+部分洋房+部分挑高墅厅的江韵瑧悦，主打144-219㎡纯粹改善的仁恒滨江园等，不妨一起期待未来它们在次新房市场的表现。

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一直以来，大家对江核楼市保持强关注度，小L的这条帖子，自然引发了大家的海量讨论。

有相似经历的江核业主，但至今没能把房子出手的：

我有一套绿地海悦98㎡的房子，是2018年10月摇号中签的，当时真觉得自己是天之骄子，立刻就去买了，价格269万。现在也不知道怎么办，日常住仙林，绿地的房子就一直空置着。

有摇中但被八成首付拦住，“躲”过一劫的：

我也摇到扬子江金茂悦的号，让我三天付首付200多万，我没钱就没买了，当时可后悔了，现在想想幸好没钱。

有成功抄底江核，完成自住置业的：

190万买花语熙岸98㎡户型好楼层，放到以前，做梦都不敢想。

也有幸运儿，买到了南京相对抗跌的房子：

河西还好，17年买了，现在差不多小赚点，包括车位、软装费用等。

我从外地来南京定居，2021年选择了玄武，配套全，目前看房价也算相对跌得少的。

在锐评君看来，“跌跌不休”的房价对于买房人而言未必是坏事，仍然以江核延伸：狂飙突进的时期，江核在售楼盘动辄千人摇号、八成首付，整体上车门槛并不低。如今楼市回归理性，工作、生活在江核的买房人，有了大量抄底上车的机会，叠加友好的贷款利率，自住置业实打实省下了真金白银。