江宁东山，腾挪出1幅稀缺的纯宅地，且有望是城市TOD里的住宅组团！
最近，南京市规划和自然资源局发布了一则《东山副城老城北片区控制性详细规划》NJNBd051—05规划管理单元图则修改（公众意见征询），地铁5号线文靖路站以东，将上新1幅用地面积近7公顷的二类居住用地。
这两年，东山陆续卖了一些宅地，但离东山中心地段这么近的，还真不多见。这块地的资质如何？接着往下看。
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根据规划，涉及修改的地块东至现状小区、南至芙阁路、西至土山路、北至文靖路，内部主要为居住小区及空地。
主要优化内容，重点划好了：
① 05-05、06、07、08四个地块合并为1幅二类居住用地，用地面积约6.94公顷，容积率≤2.0，建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%；
② 05-02商住混合用地调整为商办混合用地，用地面积约1.24公顷，容积率≤1.8，建筑密度≤50%、建筑高度≤24米、绿地率≥20%，配建一处基层社区中心，并提供不小于90个社会停车位；
③ 取消05-10基层社区中心地块；
④ 将05-11地块街旁绿地拆分为2幅用地，其中东侧地块根据现状权属及土地证恢复为二类居住用地，用地面积约0.17公顷；
⑤ 优化幼托用地位置，用地面积由0.32公顷调整为0.50公顷，容积率≤1.1，建筑密度≤35%、建筑高度≤15米、绿地率≥35%，班级规模由6班调整为9班。
修改前规划管理单元图则：
修改后规划管理单元图则：
用地布局这么优化，好处是什么？锐评君认为：
一方面，合并而来的二类居住用地避免了分散式开发，且地块四至更为规整、体量相对大，开发难度小；另一方面，地块周边的基层社区中心、停车位、幼托用地等同步进行了优化，不光有住区，还有相应的齐全配套，有种小范围内城市更新的味道。
需要指出的是，这块地曾出现在今年5月的苏州土地展上，当时地块容积率等详细指标虽然没有披露，但明确地块为东山主城土山路片区城市更新项目的组成部分。
按照官方的设想，将以地铁5号线东山站、文靖路站两个站点为核心，打造创新TOD开发模式的政务商服新中心、城市会客厅，真正助力“东山再起”。
现阶段，这块新腾挪的宅地，是这几年东山“含金量”最高的地块，近江宁区人民大会堂、上元大街等代表性地标，一站地铁即达万达广场，东山小学、江宁医院、东山公园等配套也能近距离辐射。
地块周边，汇聚了北苑阁新村、康馨花园、汇景新苑等有年头的老小区，未来地块入市，将直接满足可观地缘客的改善需求。
02
骨灰级老盘+新出让宅地，目前江宁东山在售+待售新盘多达8家，竞争激烈。
各楼盘均价来源于南京网上房地产，仅供参考
具体来看：
中天美好G17，率先试水第四代住宅
南京第四代住宅的风，也吹到了江宁。
位于江宁东山、与万科金域国际隔一条同夏路对望的中天美好G17，于8月14日出让、8月21日出规划，可谓兵贵神速，将打造东山首个第四代住宅。
根据规划，G17规划有6栋16-18层住宅，2、5、6号楼做了首层架空设计，其中，2号楼还设置了景观廊架。
从效果图可以看到，G17的立面南向设置了错位露台，并根据不同位置布局，设计了不同的开间，搭配金属线条和大面玻璃，非常具有视觉张力。
不过，G17的户型面积段、入市时间等还没有确切消息，江宁东山的地缘买家要再等等。
海玥华府、都荟启境为现房销售状态
海玥华府、都荟启境都位于江宁医院湖山路院区附近，两家楼盘都已交付、即买即住，各有亮点：
海玥华府是精装科技住宅，主力户型115、135、143㎡，精装销许均价约34345元/㎡；
都荟启境被万科接手后，二期的园林景观、建筑立面、户型设计等都做了迭代，主力户型104、124、125㎡，精装均价约28000元/㎡。
都荟启境实景图
中天云来、武夷七里湖山，尝试迭新
中天云来和武夷七里湖山都是去年入市的新盘，中天云来的宋韵风，七里湖山的华为全屋智能4.0系统，都是开发商对产品的迭新动作。两家新盘里，中天云来动作最快，已经基本售罄。
上善居、聚景园，产权均缩水超20年
上善居、聚景园，都是2001年通过协议出让方式出让的地块，至今产权都已缩水23年。
上善居近都荟启境，主力户型88、126㎡，毛坯交付，销许均价26000元/㎡，预计今年底交付。
聚景园在江宁东山的上元大街与东新南路交汇处，与万达广场的直线距离约800米。
项目的两栋住宅建在商业上，一层六户，1号楼主力户型为119㎡、156㎡、160㎡；2号楼主力户型为93㎡、135㎡、156㎡，毛坯销许均价28000元/㎡。
由于拿地时间较早、产品规划脱节，这两家骨灰级老盘或多或少都存在户型设计、园林景观等方面的硬伤，难以打动买房人。
复盘下来，不难发现文靖路地铁口的全新宅地，无论是城市规划、地段配套，还是地块本身的体量、容积率等，都较上善居、七里湖山、中天云来等出色不少，地缘改善买家可以强关注。
写在最后：
相当长一段时间里，在地铁、成熟商圈等的加持下，江宁百家湖、小龙湾等后起之秀脱颖而出，招商蛇口、华发、仁恒等品牌房企陆续进驻，打造百家臻园、嘉和华府、仁恒龙湾等改善新盘，包揽江宁的改善需求。
随着地铁5号线江宁段的开通，以文靖路站旁的全新宅地为支点，东山能否借助TOD的打造与兴起，重回江宁头部？不妨一起拭目以待。
