凤凰网房产 作者：武俊

又卖项目了，10月8日，重庆产权交易网信息显示，华侨城西部投资有限公司转让其持有的昆明华侨城投资有限公司挂牌公司24%股权及6125.68万元债权，挂牌价约为1.34亿元。这是华侨城第二次转让同一项目公司股权。在不久前的7月23日，华侨城（云南）投资有限公司拟转让昆明华侨城投资有限公司25%股权及6380.92万元债权，转让底价约1.4亿元。

若此次转让成功，华侨城总部项目将完成出售项目49%股权。转让信息显示，除融创子公司昆明国瑞房地产发展有限公司上次竞得25%股权外，华侨城西部投资有限公司持股49%，华侨城（云南）投资有限公司持股26%，此次转让的是华侨城西部投资的24%股权。

自去年10月份以来，华侨城密集转让项目股权。不同的是此次华侨城转让的公司成立还不及一年，去年11月，昆明华侨城投资有限公司以2.98亿的价格竞得位于呈贡春融东路和联大街交汇处西南侧的约65亩土地，与此同时成立昆明华侨城投资有限公司规划打造华侨城第二总部项目。

据此前媒体报道，因项目未取得销售许可，该公司收入一直为亏损状态。转让公告显示，截至2019年8月31日，被转让企业昆明华侨城营业收入0万元，营业利润-767.47万元，净利润-767.41万元，资产总计3.85亿元，负债总计3.23亿元，所有者权益6182.66万元。

华侨城退出云南？

据不完全统计，六月到十月，华侨城共10次转让项目，其中，有七次转让涉及云南项目。而云南项目均未盈利。在出售云南公司股权是否与云南战略不符时，华侨城曾表示，通过出售云南华侨城实业所持有的云南华侨城置业有限公司 50%股权, 有助于扭转云南华侨城多年来的亏损状态, 降低资产负债率、 获得融资条件, 加速阳宗海片区的文旅项目的开发。

在未明确表明是否退出云南时，从被转让的项目来看，华侨城在云南似乎并没有讨到多少好处，以上述阳宗海项目为例，早在2008年华侨城就对阳宗海项目进行了投资。但随后由于阳宗海受到严重砷污染事件。当地出台的禁饮、禁泳、禁渔的环保条例几近断绝水下项目的开展。此外，华侨城曾在阳宗海一带修建的高尔夫球场曾被寄予厚望，但由于中央文件的一声令下，也不得不关停整顿。2013年3月1日，随着《云南省阳宗海保护条例》的实施，云南华侨城项目被正式列入“三停”名单，并基本处于停业状态。2014年~2019年，投入巨额成本的华侨城项目内的高尔夫球场持续处于停业状态。

而在今年转让的项目中，主要负责阳宗海项目建设的云南华侨城置业有限公司曾分别于今年2月份及7月份被二度转让。转让信息显示，截至2019年03月31日标的企业营业收入为零，营业利润和净利润均亏损49.13万元，资产总计9.82亿元，负债总计49.13万元。

除此之外，在上述转让第二总部项目上，华侨城能否获利也是未知，在被转让项目昆明华侨城投资有限公司开发的呈贡区，自去年下半年楼盘逐渐增多，据悉，蓝光花间溪谷花园、吾悦名郡花园、中通峯荟花园、锦艺华都花园、绿地东海岸、光明璟宸苑项目，金茂国际新城（擎天苑、铭璟苑）、中铁山语桃源等项目均处于推货区。

据当地相关楼价监测数据显示，呈贡区9月二手房均价10314元/m²，呈贡8月均价为10451元/m²，环比上月下跌1.31%。

“红海”云南

毫无疑问，在当前银根紧缩、调控加强的地产环境下，连续的转让项目是处置剥离冗长劣质的地产项目，卖项目、抓回款为后续优质项目开发提供资金保障。也可一定程度上缓解资金链紧张的问题。据中指研究院最新发布的1-9月房企拿地排行榜显示，华侨城以326亿元的金额位居第18位。

行业下行，逆周期拿地表明了华侨城文旅发展的肯定，半年报披露新获取16个项目中有12个以底价成交，项目集中分布于广东、深圳地区，四川、南京、三亚也均有落子。一方面，一二线城市相对较高的消费拉动业务增长，另外，文旅产业中沿海城市地域开发的优势也尽显现。然而，在云南大会战的主战场上，却鲜有布局，在上半年频繁转让项目之中，仅签约云南万溪生态花园项目，规划面积5万亩。若以此分析，未来主战场或许并不在云南。而被称为“云南大撤退”的卖项目也实属正常。

在纷纷猜测华侨城“折戟”云南的同时，多家房企却集中进军云南文旅这一蓝海。在年初云南出台的2019年稳增长22条措施中，集中表明将致力于旅游乡村振兴战略，加强建设以文旅产业为主导的“九大工程”。随后，2019年6月29日，俊发集团宣布启动“最美云南计划”，计划用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元，用于云南的乡村振兴建设。在之后不久的7月26日下午，俊发以91.98亿元夺得昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地，总占地789亩，且一度刷新“全国总价地王”的称号。此外，地产大事件中宝万之争的宝能集团也在云南腾冲布局首个文旅项目，投资额逾400亿。

事实上，文旅产业的一片蓝海，已是诸多房企探索转型的布局之地。9月23日，在时代传媒发布的2019《中国房企文旅项目价值榜TOP20》中。中国恒大接连布局恒大世纪旅游城、恒大童世界、水世界、海南海花岛、养生谷等多个文旅项目，总投资额8750亿元，稳居榜首。碧桂园总投资达2000亿元位居第二；万达集团总投资达1700亿元位居第三。国内百强房企中，有约57家布局了文旅地产，且有近10家成立了专门的文旅公司(集团)，包括恒大、碧桂园、保利发展、融创等。

近期有观点认为，华侨城在出让公司及云南卖项目属于在转型中权衡资源调配和项目取舍，然而，在众房企纷至沓足文旅产业时，作为资产腾挪优化资金而卖云项目的华侨城，自身在文旅产业所遭受冲击或许已是在所难免。

如何抉择？

文旅产业中，项目前期投入大，回报周期长等特点使得华侨城账面数据一直不甚好看。华侨城半年业绩数据显示，经营活动产生的现金流量净额为-85.44亿元，同比上升7.43%，环比下降-1140.27%。短期借款同比上升129.37%至280.2亿元，期末现金及现金等价物余额同比下降17.94%为337.4亿元。资产负债率由去年年底73.77%上升至76.7%。

此外，在半年报数据中，华侨城房地产行业营业收入约121亿，毛利率相比去年同期上升13.86%至80.57% ，营业成本相比去年同期减少28.49%。旅游综合行业营业收入约57亿，毛利率相比去年同期下降4.9%至32.61%，营业成本相比去年同期上升32.06%。

半年报开发成本数据显示，在所有以往计划开工时间的项目公司中，仅有云南项目未明确表明竣工时间。而开发时间却是在10年之前。同样，在重要项目工程变动情况中，云南华侨城项目也未曾有变化。

有研究报告表示，华侨城自身独特的成片综合开发模式，一方面有利于大体量、低成本土地资源获取，同时解决长短期收益不均衡和短期现金回流的问题，具备更强的抗风险能力。但在2019年华侨城践行的“云南大会战”一周年之际，项目因多种因素经营不佳频频转让，飙升的负债更加考验着华侨城的未来。而在文旅产业本身，来自同业竞争的压力也不可小觑。