1、该政策出台的背景和意义是什么？

2022年以来，针对房地产持续下行，自上而下出台了一揽子的、力度空前的纾困政策，比如利率降至历史最低，热点二线城市退出限购，启动“认房不认贷”等，但商品房市场在2023年继续下跌的情况下，今年一季度，包括一线城市在内，无论的商品房销量还是价格，无论是新房还是二手房，并未止跌，仍在下跌，且百城和百强房企销售跌幅加大。而且，从二手住房价格来看，一线城市连续几个月领跌，二手房挂牌量也继续攀升，降价卖房、甚至是恐慌是降价，不断出现。因此，迫切需要包括北京、天津在内的一线城市，积极纾困市场，发挥商品房市场稳定基本盘、领头羊的作用。

2、怎么评价北京、天津松绑限购的政策？

对于北京来说，贯彻了小步快跑，一区一策的原则，即贯彻支持刚需和改善的原则，针对库存压力大，价格下跌明显的区域，将需求引导至外围区域，既实现供需匹配，在去化库存的同时，释放多套房购置的资格，将高度集中在中心区的购房需求，转移至外围，实现人口疏解的同时，将部分产业、就业也疏导出去。

另外，对于通州来讲，明确提出新政释放的人群购房通州房源时，必须为通州户籍，火灾通州工作，折射出通州建设北京副中心，不希望过度发展房地产，将通州房地产定位为促进人口、就业、产业、住房协同发展。

对于天津来说，一方面将120平方米以上户型购置放开，主要针对新房市场大户型库存积压大，购买力不足，鼓励外地人口、新天津人购买。另一方面，对于京津冀非天津人口，松绑购房资格，这也贯彻了促进京津冀人口、产业要素互联互通。而且，天津教育资源集中，也有产业特点，通过住房限购政策松绑，也有利于发挥其带动就业和产业在都市圈空间内重新布局的效果。

3、您认为新政策还有哪些改进的空间？您对政府和相关部门在进一步完善和调整这一政策方面有何建议？

下一步，可以采取如下措施。

一方面是打通堵点，促进良性循环。要推动新房和二手房、刚需和改善的良性循环，将积压待售量大，价格不断下跌的二手房挂牌量降下来，通过提高循环效率和交易规模，稳定价格预期，避免价格进一步下跌，并带动置换需求，特别是新房市场置换需求。继续优化政策方面，要打通交易循环的堵点，比如积极推进老旧小区改造、新房片区公共配套补短板，提高新房和二手房的供应效率，推进新房和二手房带押过户，推进商贷转公积金贷款，打造二手房交易平台，降低经纪费率、降低交易税费等。

另一方面，修复市场信心。一是通过交易循环稳定价格预期，二是压实各方责任，推进保交付，该保尽保，提振市内外购房者对于本地市场的信心。

此外，落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可以将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来。建议由中央政府发行特别债券、专项基金等，再给央企和地方国企借款或投资，收购存量二手房源，再以较低价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。一方面，这有利于通过提高流通率稳定价格，价格稳定了二手房挂牌量就会下降，不会出现盲目、恐慌挂牌。进一步讲，价格体系稳定住了，就能稳定新房交易、新开工和供地。

最后，优化增量住房供应？对于广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）规模大、去化周期长的城市或区域，要暂停供地，另一方面，全面推进二手住房“以旧换新”。对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。

对于中心区的限购政策，预计短期内不回解除。一方面，房住不炒仍是顶层设计，另一方面，住房政策主要解决刚需和改善型住房需求，导向合理住房消费，包括存量交易和盘活，不希望资金和资源再次大规模进入地产，导致未来供求关系失衡，金融风险爆发，问题积重难返。