房地产转型，从一开始就注定了，不可能一蹴而就。

这个过程，很漫长，很痛苦。

很多人深处其中，就会发现，一鲸落，未必能够做到万物生。

但是没办法，这个阵痛，我们必须扛过去。

土地财政，我们可以走一段，但是不能一直走。

在我国经济格局中，房地产市场长期占据关键地位，然近年来，其发展轨迹正显著转向。

就像原重庆市市长黄奇帆直言：若仍有人笃定房地产会强力反弹上扬，恐其对经济形势缺乏深刻洞察。

诸多变化因素正重塑房地产格局。

其一，人口形势严峻。

我国虽拥有庞大的14亿人口基数，但出生率持续下滑，人口增长趋缓，甚至面临负增长风险。

据相关人口研究预测，若当前生育趋势延续，未来十年人口增长近乎停滞。

人口增长乏力直接削弱住房需求，毕竟人口规模是楼市需求的核心支撑。

其二，城市化进程渐缓。

当下我国城市化率已达65%，与欧美发达地区相近。

往昔大量农村青年涌入城市的浪潮渐趋平缓，城市人口增量锐减，新房市场需求随之萎缩。

例如部分二三线城市，城市化率已超70%，城市扩张速度明显放缓，新建住房项目去化周期拉长。

其三，老龄化压力凸显。

去年我国老年人口比例已达21%，且预计到2035年将突破30%。

随着老年群体规模扩大，其住房需求相对稳定且呈下降趋势，同时因人口自然更替，市场上房屋空置量将逐步增加。

以某老龄化程度较高的城市为例，部分老旧小区老年住户比例超60%，且住房换手率极低。

其四，新房库存高企。

截至去年，开发商手中滞销一年以上的房屋面积达6亿平方米，这还未涵盖大量投资性闲置房产。

在某沿海城市，新开发楼盘库存积压量可供当地居民居住三年之久，库存重压严重抑制新房市场活力。

其五，人均住房面积充足。

2019年人均住房面积达48平方米，至2020年攀升至50平方米，已接近发达国家水平。

后续人均住房面积提升空间有限，新房需求增长动力不足。

如在一些新建的大型社区，人均居住面积已超55平方米，住房供应相对过剩。

其六，需求结构转变。

地价与房价曾长期飙升，过去20年众多城市房价涨幅超四倍，地价更是数十倍攀升，导致开发商与投资者囤房囤地。

但如今房价走势趋稳甚至下行，囤货风险剧增，新房需求锐减。

同时，随着基础设施日益完备，教育医疗资源相对均衡，老房子改造与城市更新需求亦同步降低。

例如部分老旧城区经改造后，居住品质大幅提升，居民置换新房意愿低落。

我国房地产市场面临的挑战重重，人口增长乏力、城市化进程放缓、老龄化加剧是底层因素。

还有库存积压、居住面积充裕、投资热情降温以及地价房价波动、老房改造需求弱化与金融政策收紧等诸多因素交织。

也就说明，房地产市场正步入全新阶段，此非政策单一调控所致，而是供需关系深度演变的必然。

房产商过往粗放式发展模式难以为继，亟待转型方能在新市场环境中谋求生存与发展。

作为个人，一定要学会适应改变。