最近广州的楼市分化明显，核心区改善偏上及豪宅普遍出现回升态势；部分刚需刚改的楼盘，还是会拿出诚意，抓住时机年前降价达到去化效果。
广州买房，有句老话：买天河就够了，板块内就有珠江新城、金融城两大CBD支撑，也是目前整个广州唯一一个双CBD的重点板块，但你得知道，天河内部的分化也是广州最严重的，黄埔大道和广园快速路把天河分成了三部分，从南到北，价值和价格是递减的。
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天河的第一梯队在珠江新城，第二是天河公园、泛天河北、泛金融城，第三是天河东、智慧城。
价格方面，珠江新城价格现在基本700-800多万也能上车个二手房，平均好点南向三房四房都要2000-4000万这个基本，顶级豪宅凯旋新世界、侨鑫回汇悅台，平均单价还是在20万/平以上。只会天河东性价比就高很多，基本350万左右可以买入。
下面我们具体来看看
1、一梯队:珠江新城;珠江新城经过20多年发展已经非常成熟，主要分为三个部分，西区-中区-东区，西区发展最早，楼龄也老些，中区商业氛围最浓，社区也偏改善型，东区则属于顶豪区，广州最顶级的豪宅都集中在这，居住舒适度在广州也数一数二。
东区楼盘：汇悦台，凯旋新世界，颐德公馆。
中区：中海花城湾，保利心语，中海璟晖华庭，嘉裕公馆。
西区：星汇园，保利香槟花园，嘉裕君玥公馆，漾晴居。
2、二梯队:金融城、天河公园、天河北；金融城贵为珠金琶铁三角的关键一角，跟琶洲不一样，金融城是房价先上去了，但产业没跟上，当下兑现仍需要时间。
天河公园相当于珠城平替，有公园、有名校，典型的中产改善板块，没有产业，是纯居住的改善版块，有公园+教育两大王牌，其中西门板块是天河公园最有价值的，居住环境好且纯粹，还有天府路小学+113中学，教育相当强。
天河北首选，曾辉煌一时，无奈区域已然饱和，毫无空地可供开发，未来想象空间有限，20年前开始没落，只能无奈从1梯队滑落至2梯队，好在毗邻珠江新城，守住了价值底线。
目前天河北板块没有新盘，主要是二手为主，新盘主要集中在泛天河北板块，例如粤垦的世纪金源天河源筑，梅花园的天河和樾府、西派天河序。现在不少天河北二手房业主置换到这些新房。
3、三梯队:员村、智慧城奥体；
员村在广州所有的城中村中，所处的位置绝对可以排到前三位，但是发展却很拉胯。日后旧改要等的时间还是比较长，目前临江有保利南方面粉厂地块，以及即将土拍的绢麻厂地块，因为有临江优势，价格方面也要去到10万+
智慧城奥体目前这个板块的价值是新盘主导的，在新规下买新不买旧。天河东无论新盘还是待拍地块都有不少，目前来看价格方面集中在4-6万，部分豪宅产品在7 -9万。
4、四梯队:广氮、五山龙洞、其他。广氮、五山龙洞等地目前价值目前不算高，但是，随着发展也算有成长空间。
2天河大多数都是纯改善的楼盘，例如天河北的和樾府、天河序、源筑；天河东刚改偏豪的有天郦、天瑞、观樾、缦云、文津府；刚需刚改的有壹品、天汇、珠花、润府、精城、麓誉府、天禧。1、越秀天河和樾府（得房率90%以上）108平3+1房2卫：830-910万；125平4房2卫：850-1120万；140平4房2卫：1080-1280万；180平4房3卫：1550-1700万。学校：华阳小学，直升广州中学，九年制。地铁：3号线梅花园地铁站300米。交楼时间：2025年12月2、中国铁建西派天河序（新规100%以上）120平4房2卫：810-838万；125平的4房2卫：868-900万；140平4房3卫：1000-1200万，143平4房3卫：988-1250万；190平4房3卫：1650-1750万；240平5房4卫：2200-2400万学校：华阳小学，直升广州中学，九年制。地铁：3号线梅花园地铁站300米。交楼时间：2026年12月30日
3、世纪金源天河源筑（得房率95%以上）93平3房2卫：530-560万；107平4房2卫：590-660万；123平4房2卫：750-820万；125平4房2卫：700-780万；142平4房3卫：830-1030万；182平4房3卫：1280-1370万。学校：华附集团汇景实验学校，九年一贯制。地铁：3/6号线燕塘站2公里交楼时间：2025年12月、
4、珠江天郦（得房率90%以上）129平4房2卫：770万起；140平4房2卫：866万起；180平4房3卫：1260万起。地铁：4号线车陂站，和13号线二期棠下站。学校：骏景中小学。交楼时间：2025年6月金融城核心板块，交通方便。体量小，密度大，景观一般，噪音灰尘大。
5、保利天瑞（新规101%以上）107平4房2卫：841-881万；112平4房2卫：930-980万，125平4房2卫：984-1080万；150平4房3卫:1250-1350万，188平4房3卫：1650-1880万；268平5房4卫：2391-2818万。学校：九年一贯制的广东省实验学校地铁：5号线科韵路站3公里交楼时间：2025年11月前排楼栋靠广园路，存在一定的噪音尘粉影响，地铁比较远。
6、越秀观樾（新规100%以上）140平4房3卫：963-1100万；164平4房3卫：1213-1350万；190平4房3卫：1425-1672万，250平5房4卫：2125-2250万。学校：天河外国语小学，奥林匹克中学地铁：21号线大观南路站1.5公里。交楼时间：2026年6月。
7、缦云广州145平3房2卫：837-1145万；174平4房3卫：1093-1147万；190平:5房3卫：1235-1455万，230平5房3卫：1610-1800万，260平5房4卫：1750-2050万；320平5房5卫：2400-2560万。学校：九年一贯制的天河外国语学校地铁：21号线大观南路站1.5公里。交楼时间：2024年12月30日
8、联投文津府（得房率100%以上）110平3+1房2卫：550-580万；129平4房2卫：690-770万；137平4房2卫：750-870万；140平4房2卫：790-890万；165平4房3卫：980-1100万。学校：华阳集团的奥体东小学，摇号执信中学，对口奥林匹克中学。地铁：无，自驾出行。交楼时间：2025年12月特点：改善圈层纯粹，安静环境，小区较偏，体量小，没地铁
9、天河壹品（得房率90%以上）86平3房1卫：488万起；96平3+1房2卫：586万起；118-122平4+1房2卫：738万起；126平4+1房3卫：762万起140平4+1房3卫：867万起。学校：奥林匹克中小学九年一贯制学校。摇号清华附中湾区学校，地铁：4号线黄村站3公里交楼时间：准现楼，小高层。
10、保利天汇（得房率86%以上）99平3房2卫：470万起；101平3房2卫：475万；109平3+1房2卫：530万起；116平3+1房2卫：540万起；130平4房2卫：630万起；136平4房2卫：650万起；140平4房2卫：700万起；187平4房3卫：990万起。学校：九年一贯制的天河智谷第一实验学校。地铁：21号线大观南路站1公里交楼时间：准现楼
11、珠江花城（90%以上得房率）
76平3+1房1卫即将加推；
88平3+1房2卫：350-380万；
119平4+1房2卫：520-560万；
140平5房2卫：630-705万；
194平5房4卫：1000-1100万。
学校：体育东集团均和小学，摇号天河执信中学，对口奥林匹克中学。
地铁：7号线姬堂站/5号线大沙地站3公里以上。
交楼时间：2025年12月
12.华润置地·天河润府（得房率105%）81平3房2卫：360万起；90平3房2卫：419-460万；115平4房2卫：560-630万；130平4房2卫：660-730万。学校：体育东均和小学，直升初中还没有官宣。地铁：7号线姬堂站/5号线大沙地站3公里以上。交楼时间：2025年12月
13.中建天河精诚壹号（得房率接近100%）78平3房2卫：380-430万；89平3+1房2卫：430-480万；118平4+1房2卫：680-750万；140平4房2卫：780-880万。学校：摇号清华附中湾区学校二期，九年一贯制，具体学位划分要以教育局文件为准。地铁：21号线智慧城站1.8公里。交楼时间：2025年下半年优势在于高得房率，东大湖、火炉山森林公园旁，小高层低密度。
14.能建天河麓誉府（新规100%得房率）80平3房2卫：318-350万；93平4房2卫：368-400万，96平4房2卫：390-430万；100平4房2卫：400-450万，104平4房2卫：415-460万；125平5房2卫：560-610万。学校：华阳集团高塘石小学+广州市第八十九中学。地铁：6号线高塘石地铁站700米。交楼时间：2026年12月。
15.广州城投天禧（新规约100%得房率）108平3房2卫：400-460万；110平3房2卫：420-480万；136平4房3卫：630-650万，138平4房3卫：650-680万。学校：华阳集团新塘小学，广州中学地铁：21号线智慧城站900米。交楼时间：2026年12月
