前不久,云南房网综合梳理了昆明主城五区申报专项借款的城中村改造项目,申报项目数量达32个,规模相当庞大,最新的消息是,首批已有22个项目获得了专项借款支持。
4月3日,昆明市国资委下属的昆明城市更新有限公司选聘城中村改造项目专项借款全过程跟踪审核单位、以及全过程专项法律服务两项招标计划,拟选聘三家会计师事务所和两家律师事务所,分别为城中村改造项目专项借款进行跟踪审核,和专项借款全过程合法合规性进行审核。
首批22个专项借款的城改项目,分布于主城五区和安宁市,官渡区以6个项目成为最大赢家,名单见下表:
与云南房网此前根据各区政府工作计划等官方信源整理的项目情况相比,此次披露的22个城中村项目名单绝大部分吻合。
具体来看22个项目的情况:
五华区:3个项目10个城中村获批
五华区专项借款城中村项目3个,为昭宗片区城中村改造项目(昭宗小村、昭宗大村、依禄村、河底村)、豹子头村城中村改造项目、普吉路以东片区城中村改造项目(一期)(小普吉村、吴家营村、林家院村、范家营村、王家桥村)。情况与此前报道的一致,不再赘述。
目前,五华区尚未披露是否还有后续的申报专项借款计划。
盘龙区:第一批获批5个城中村项目
盘龙区第一批借款获批的5个城改项目为栗树头片区、茨坝村、白龙寺村、小窑村和唐家营村,回迁安置房计划于年内实质启动。
栗树头片区城改一期的大宥城
盘龙区2024年政府工作报告提到,要争取15个项目城中村改造专项借款。随后,盘龙区官网公布了伍家村、麦溪村、大波村、羊肠大村、苏家营、黄土坡等第二批城中村改造专项借款项目,那么第一批和第二批的城中村名单,已知有11个,剩下还有4个城中村的名单暂无消息。
西山区:4个项目获批,老螺蛳湾村暂未入选
西山区的4个项目为西坝新村(7号片区)、沙地村(50号片区)、土堆村(4号片区三期)、福海小村(37号片区)。
西山区政府投资项目审批信息显示,4个项目计划总投资约19.6亿元,将建设1232套安置房住宅。
值得注意的是,原本西山区计划申报5个专项借款城中村改造项目,其中的老螺蛳湾村片区此次没有入选,是否将列入第二批申报名单暂不明确。
官渡区:6个项目或涉10余个城中村,五甲塘分区是重头戏
此前官渡区的计划是推进普自社区、巫家坝片区等8个申报住建部2024年第一批、第二批城中村改造专项借款的项目。而第一批落地的6个项目分别为五里片区、巫家坝片区(赵家村、王家村)、凉亭片区(金马寺大小村、凉亭村)、福德片区城中村改造项目(二期)、官渡区文化生态新城五甲塘分区项目、普自社区城中村改造项目(二期)。
官渡区首批6个项目和此前云南房网的推测稍有意外,一是巫家坝片区只包含了赵家村、王家村,上个月,巫家坝建设发展有限公司已发布了巫家坝片区(赵家村、王家村)城中村改造招标计划,将为中央公园五标段建设腾地。巫家坝片区共17个城中村,后续是否会继续申报,十分值得关注。
二是凉亭片区和五甲塘分区项目以大片区项目获批,同样都将涉及数量较多的城中村。
凉亭片区旧厂老村众多
根据昆明城市更新改造行动计划,凉亭片区有9个城中村待改造,此次凉亭片区获批的虽然只有金马寺大、小村、凉亭村3个城中村项目,但位置都较为关键,如果先行完成拆迁改造,将对规模上万亩的凉亭片区改造起到推动作用。
五甲塘分区与万科七彩国际社区规划重合
五甲塘分区项目面积最为庞大,该项目的名字来源于2006年开始昆明陆续公布的主城55片分区控制性详细规划,范围为盘龙江、广福路、云秀路、环湖东路围合而成,面积约17平方公里。
实际上,如果不算上三个半岛,五甲塘分区基本就等于会展片区,虽然已改造多年,但片区内待改造城中村仍然十分众多,比如飞虎大道西侧的六甲社区、永胜社区,饵季路、云秀路旁的罗衙社区、后所社区、龙马社区、中营社区。
值得注意的是,万科近年来力推的七彩国际社区实际上与五甲塘分区范围重合,万科500里、万科公园城市、万科翡翠、万科大都会等多个项目已深耕多年,去年底万科连续拿下的两块土地也属于五甲塘分区的城改地块。
因此五甲塘分区城改项目获批专项借款,对万科七彩国际蓝图兑现是一大利好消息。
鉴于规模特别庞大,官渡区无疑是此次专项借款申报的最大赢家,但即便如此,官渡区待改造的城中村项目仍非常多,只是首批6个项目后,不知道后续还有哪些城中村能搭上专项借款的顺风车。
呈贡区:龙街村和吴家营村两项目获批
呈贡区此前只明确了龙街村片区申报专项借款,但吴家营村也和龙街村项目一样,近期同步推进了城改项目文调公示、安置房地块规划调整与招标等工作,云南房网据此推测,吴家营村也列入了申报,此次公布的22个项目中,呈贡区两个获批项目果然如此。
呈贡龙街村片区安置房地块已完成调规
另外,安宁的两个城改项目分别是太平小街片区城中村改造项目和产业园区草铺片区项目。其中小街片区项目前段时间公布了项目可行性研究报告的批复,估算投资约9.3亿元。
总体来看,昆明正在启动的新一轮规模不仅庞大,而且凭借专项借款的政策与资金支持,速度与来势估计会远超以往主要以民营房企投资的城改运动。
但规模大意味着投资也大,专项借款并不能全部覆盖改造投入,根据平安证券的一项研究数据,官渡区城改专项借款的6个项目总投资约 319.4亿元,而申请的专项借款为237亿元,其余资金还需要自筹。专项借款+自筹资金的模式,实际上决定了新一轮城改更考验昆明市与各区的财力。
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