我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，在观澜珑门名苑有一套房子，现在在考虑要不要置换到其他区域，请问观澜的整体情况如何，有些什么利好？片区发展前景如何？是否值得继续持有？

深叔：你好，观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道，其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂，整体面貌不佳，旧改不成规模；观澜街道的鹭湖板块基本面很好，定位是科技文化区，有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划，有多家知名房企布局，且拥有华润三九、杰普特等知名企业，值得看好，金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手；观澜片区有大量旧改项目，且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划；牛湖新城项目占地面积很大，如果成功启动将对城市面貌有很大改善，目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说，观澜的旧改前景是比较好的，但是何时兑现还是未知的，短期来看，区域内较为杂乱，自住人群一般不会选择，但是投资看的是长期发展，现在观澜还没有大量投资客涌入，人们一般比较关注回迁厂房，生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。

提问：深叔，你好，请问同样地段的新房对比二手房，新房就一定好吗？

深叔：你好，价格上，三年前二手房猛涨，新房限价，导致大家优先考虑新房，觉得便宜，有利可图。这两年调控，二手房房价直线下降，普跌30%，深圳大部分新房，已经不存在倒挂了啊，尤其是东部。第二，产品上，以前深圳房子赠送多啊，户型使用率高，居住舒适度高，现在新房的使用率越来越低了，哪怕新房不涨价，使用率呢也在下降，本质上还是涨了。第三，贷款上，以前新房的优势在于贷款成数啊，都是按正常的三成五成走的，二手房因为指导价卡在那里，首付要多出个一两成，但由于指导价的放开啊，大多数二手房都可以做到首付三成啊，甚至通过一些人为的手段操作呢，可以更低。第四，质量上，这两年因为土拍限价，让开发商没有利润空间，只能压缩成本，九成新房都有各种各样的质量问题。

提问：深叔，你好，光明这几年比较热门，请问现在光明还有买的价值吗？

深叔：你好，从隔壁龙岗区房价走势来看，相比之下光明的房价尚处于较低水平，而且随着城市发展的推进，地铁、高速、机场等基础设施的建设也在加快，将会使得光明的交通和生活条件更加便利，因此未来房产价格上涨的潜力还是比较大的。选择合适的时间也至关重要，在市场行情比较低迷的时候入手，可以享受到更优惠的价格，但同时也需要注意购房的质量和未来发展潜力，只有这样才能真正实现长期收益。虽然光明的房价相比其他区域还是有一定差距，但随着区域不断发展壮大，它的房产市场前景还是值得期待的。

提问：深叔，你好，请问观澜这个板块买房，怎么样呢？

深叔：你好，观澜的价格不低，基本上都是五万多，但是观澜的配套实在太差了，要商业没商业，要学校没学校，后期主要靠旧改来推动。居住体验和环境，很不友好，如果实在要买就选择沿四号地铁线附近的楼盘买，来往市区上班还是方便的。

提问：深叔，你好，请问买学区房，需要回避哪些坑？

深叔：你好，千万别踩这四个坑，第一买了房子却上不了家门口的学校，有的房子就和学校隔一条街，中介跟你说这就是学区房了，但买了之后，却发现没有划在这个学校，所以在选择学校之前，一定要查清楚是不是这个学区房以及对口的学校是哪一个，在学校的官网去啊查清楚啊招生的简章，具体的一个招生范围。

第二，学位，被锁定无法使用，教育局规定房子按照一户一学位的进行锁定，在小学六年和初中三年期间，就不能再次申请学位，那学位锁定会在毕业或者是中途转学的三个月之后解除锁定，买二手房和租房的时候啊，就必须要问清楚，什么时候用过，要是上一家的孩子使用过这个学位，并且学位还在锁定当中的话，就没有办法入学了，

第三，未实际居住，就会立即取消学位，目前深圳有六个区，明确规定在申请学位的这个资料审核的过程当中，会根据实际情况，由相关部门上门核实实际的一个居住啊，如果在核实的过程当中发现居住地址与实际居住的这个地址呢不符的话，将会取消申请学位的一个资格

第四的话，买错房子，积分不够啊，录不上，首先啊，我们在选择学区房的时候，一定要查清楚是否可以用来申请学位，特别是像军产房，自建房，商务公寓等等这些特殊房产，另外能不能有足够的积分进你想进的这个学校。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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