我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问光明的房子有投资价值吗？

深叔：你好，一般一个板块的房价趋势，第二看供求关系，我想问大家，光明十年以前的房子多还是少？光明过去五年的房子多还是少，光明现在的房子多还是少？除了新盘，除了二手房，未来的安居人才房以及共享产权的房子，光明既然供应量这么大，房价上涨是容易还是难呢？光明只适合住。

提问：深叔，你好，有两千万预算，准备买豪宅片区的房子，关注的有深圳湾、香蜜湖、华侨城、尖岗山，其中尖岗山比较特别，跟其他几个片区并不相似，请问它有些什么特点，未来发展如何？

深叔：你好，尖岗山有这些特点：1.不是纯粹的豪宅片区。相比深圳湾、香蜜湖、华侨城这些资源优质的豪宅区，尖岗山虽然有中海九号公馆等豪宅，片区内却同时存在改善盘和刚需盘，片区定位不上不下，居住氛围并不纯粹。2.涨幅一般。究其原因有三点：一是缺少名校，教育资源一般；二是没有地铁，交通不便；三是缺少大型商业，生活不便。3.有万科都会四季这样的刚需盘，价格有优势，户型紧凑，实用性强，但是户型朝向一般。总的来说，尖岗山现在已经由豪宅片区逐渐偏向刚需改善，定位上的不准确导致它陷入尴尬局面，目前尖岗山已经没有空地，未来应该会向好发展。

提问：深叔，你好，我想在深圳买小产权公寓，虽然都说不要买公寓说各种不好什么的，但是小产权的租售比高，租金回报率也不错啊，为什么在深圳就不能买小产权公寓了？

深叔：你好，楼市租售比一般来说越高意味着出租获取收益能力越强，但深圳的楼市租售比一直都很低，买房想要通过收租金来不足成本可能性极小。在深圳，租售比较高的区域都是配套成熟，居住体验较好的区域，而这些区域发展趋于饱和，房价反而不会大幅上升。一般这种区域是规划较多、政府投入力度大的区域。

因此在深圳买房时，不要过于关注房产租售比，而应看重房产增值价值，投资价值高的地方反而租售比较低。但如果是希望买房出租，靠高额租金获取短期收益的购房者，可以选择市场认可度较高的租盘，也更适宜居住。

提问：深叔，你好，目前的首付最多是200万，总价500万左右，想在南山、福田、罗湖地区购房，希望能够有较为不错的基础设施条件，哪个片区比较适合我呢？

深叔：你好，总价在500万左右及以内的2-3房户型，南山、福田、罗湖主要有以下片区可供选择。首先就是南山区-南油及南头片区，虽然整体老化较为严重，但是商业、交通、学校、医疗等基础设施十分完善，可以选择的楼盘数量也不少。其次就是福田区-梅林片区，交通便利，环境优越，但是500万左右的楼盘整体较为老旧，户型也较小。而在福田区-皇岗片区，地铁便利，但是房子的容积率高，户型也不太好。罗湖区-百仕达及翠竹片区，周边交通便利，学校林立；罗湖区-布心片区为工业区，环境较差，但是随着旧改推进，城市界面将会改善；罗湖区-黄贝岭及新秀片区商业氛围浓厚，居住氛围不佳；罗湖区-莲塘片区环境优越，商业、学校、医疗配套也日趋完善，整体不错。

提问：深叔，你好，想买一套长期居住的房子，投资价值稍微高一点的房子，在南山区有这类推荐吗？

深叔：你好，南山深圳湾超级总部基地位于深圳西海岸中心区域，是未来深圳最有价值的地段之一。在楼盘周边，交通十分便利，南山深圳湾超级总部基地属于高端物业，拥有豪华住宅及高档办公楼，且小区绿化覆盖率较高，环境舒适宜居。社区内的商业配套也相当完备，日常生活所需一应俱全。另外，拥有高科技产业园、创业学院等硬件配套，便于在此安家落户创业，工作与生活兼具，实现自我价值和财富增值。该区域发展迅速，尤其是深圳西部海岸线经济开发区的快速崛起。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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