前不久，广州一位资深的业内人士，突然在微信上跟我探讨起了一个问题。

他说：“二娃，其实我觉得今年2月，经营贷上珠城豪宅的那些人，恐怕会爆雷！因为做高评高贷的投资客太多了”。

而对于他的这个观点，我表示十分认同。

因为，3个月前我就意识到了，珠江新城房价已经严重不合理了，它就像一匹脱缰的野马，疯狂奔跑，完全不受控制。

不信，我们来看几个珠江新城最具代表性的豪宅，它们今年的成交数据：

侨鑫汇悦台：27-30万/㎡，今年最高成交单价是一套法拍房，不包含税费也去到了30.5万/㎡！

广粤尊府：23-30万/㎡，今年最高成交单价为30.91万/㎡。

凯旋-枫丹丽舍：15-23万/㎡，今年最高成交单价23.57万/㎡。

中海花城湾：14-21万/㎡，目前南向户型，基本坐稳20万/㎡。

嘉裕公馆：16-21万/㎡，高层3-4房，基本去到20万/㎡。

颐德公馆：20万/㎡起，最高成交单价刺破25万/㎡！

仔细观察，你会发现，以上楼盘对比2020年7月之前，房价几乎都涨了50%以上。像中海花城湾，甚至去到了100%。这是何等的疯狂！

为此，4月2日那天，二娃还专门写了一篇文章提醒大家，不要追高。至于原因嘛，可以点击原文进行查看 ➢：珠江新城，房价也该降降了！

那么，为什么这位业内人士和二娃，都觉得2月用经营贷上车珠江新城豪宅的这些人，可能会爆雷呢？

原因呀，主要有三个：

第一、在我们看来，这一波上车的人，都买在了高位。

大家摸着良心说，你们觉得珠江新城的房子真的好吗？也许，很多人会说：好啊！当然好啊！宇宙CBD的房子，能不好吗？

但二娃真心觉得，珠江新城就没有几个楼盘的户型/产品做得很好的，户型真的没眼看，太过时了。即便是广粤尊府，也一样不行，根本就不值30万/㎡！

那些说好的，只是带着有色眼镜在看问题而已。或者就是纯粹的炒家！他们的立场，决定了只能夸，因为，他们需要有人来当接盘侠。

而真正的珠城业主，其实很多人都卖了房子，置换到其他地方去了。比如，琶洲南TOD、保利天悦、万博和樾府、映澜台等等。

原因也很简单，一来，他们觉得珠江新城目前房价炒得太高了，不看好未来的预期。二来，他们在珠江新城住得并不舒服，想要换个更有品质感的房子。

呐，我群里的单身男青年“阿虎”，就发表了自己的真实看法，刚好也与我观点完全一致。

◆ 阿虎的观点截图

而这些真正有钱，又有居住需求的买家，不断流出珠江新城后，房价持续上涨的动力，也就越来越弱了。

第二、据二娃了解，2月买入珠江新城的人，超过一半都是投资客（甚至是专业的炒房团伙）。他们绝大多数人，都是利用经营贷，做GPGD，靠高杠杆买的房子。

而这一点，我也得到了专门做珠江新城豪宅的中介朋友，及管家公司朋友的确认。

大家都知道，用JYD的好处是，可以低首付，甚至0首付买下珠城豪宅。

但缺点却是：月供巨高，压力巨大！

比如，上次二娃就写过一个朋友➤：仅用350万，就买下了珠江新城一套约200㎡的豪宅。

而这种操作呢，买房人必须要有足够的收入流水覆盖月供才行，否则，一不小心就狗die了。

此外，采用这种高杠杆买房手法，一般还得有一个前提，那就是赌他买的这套房子，一直涨价！

但你们觉得，珠江新城的房子，能一直涨价吗？

◆ 房价神话之地-珠江新城，广州房产摄

第三、市场行情持续降温，曾经火爆至极的红盘，也开始卖得吃力了。

在我看来，如果接下来广州没有很强力度的楼市政策出台，即便是珠江新城，房价也不可能一直坚挺。

而现在，其实珠江新城就已经开始降温了！

比如，保利心语今年2月，就成交了10套房源，但接下来的4个月，才成交13套。并且，房价也有回落的趋势。

中海花城湾，今年2月共成交了13套，5套超过20万/㎡，最低16万。但3-6月，4个月时间，却只成交了14套。超过20万的4套，但最低开始出现14/㎡的价格了。

虽然说价格上，还没有明显下降的趋势，但成交量，是已经降到谷底了。

另外，2月份，火极一时的金融城几个红盘，目前成交量和成交价，也开始慢慢回落了。我相信，政策不到位的情况下，珠江新城一定也会有所回落的。

因为，降价是会传染的。

所以啊，那些2月份，用JYD全款买珠江新城的人，尤其是杠杆搞得很大的人，快去拜佛吧！求求房价不要跌，不然很可能爆雷哦。

以上。