自从2016年，国家提出“房住不炒”以后，我国楼市的发展趋势便发生了非常大的变化，在“稳地价，稳房价，稳预期”的楼市调控政策指引下，我国的房地产市场开始趋于“稳定发展”，其中，最直观的感受，就是房价的变化，相比较“房住不炒”政策提出之前，房价“大踏步”的涨幅来看，近几年的房价开始变得更加平稳，鲜少有出现房价“大幅度上涨”的现象发生。

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但是，这样的结论是基于大多数一二线城市房价的变化趋势来看，而对于大多数的三四线城市来说，似乎不太适用。根据国家统计局的数据来看，2015年-2018年，全国的三四线城市房价普遍处于上涨趋势，且涨幅较大，有160个三四线城市的房价涨幅在50%左右，甚至还有涨幅更高的三四线城市，这又是怎么回事？

首先，大家要明白一个楼市调控的常识，那就是政策存在一定的“延迟性”，无论是限购限贷也好，还是楼市政策试点也好，往往第一站都是市场火热的一二线城市，而非大多数三四线城市。比如共有产权住房的试点，选择的都是北京，上海，青岛，济南，成都等楼市火热的一二线城市，而非三四线城市，再比如限购政策，很多一二线城市都出台了对于购房数量的限制及条件（如社保年限），而很多三四线城市是没有类似的限购政策，只要是经济实力允许，就可以买房。

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这样一来，就会导致很多在大城市工作的年轻人因为某些限购条件而导致没有购房名额。此外，即便是一二线城市的房价趋于稳定，但是，对于很多普通家庭来说，买房也并非易事。尤其是大多数在一二线城市打拼的农村家庭的子女。这个时候，回老家县城买房，就成了很多人的首选。于是，很多一二线城市的购房需求，就被挤压到了三四线城市，使三四线城市带来了部分购房需求。当然了，仅仅是因为以上这个原因还不至于导致三四线城市楼市的“快速增长”，还有以下2个原因。

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棚改政策的存在

何为棚改政策？大家都已经很熟悉了，简单来说，就是对城镇中的老旧住房，危房等进行拆迁，然后给予货币补偿，让这些“拆迁户”自行进行房屋购买。说实话，棚改政策的实施对于城市的发展，社会的革新有着重要的意义，但是，这也产生了大量的购房需求，尤其是对于三四线城市，拥有大额“补偿款”的人涌入楼市，导致楼市开始持续升温。这一点，在大多数三四线城市体现得最为明显。

炒房客的介入

随着一二线城市的房价趋于稳定，一二线城市的炒房空间越来越小，利润空间也越来越小。而此时，深谙楼市的炒房客，发现三四线城市的楼市还未受调控政策的影响，依旧有利润空间，于是，纷纷选择到三四线城市进行炒房投资。记得在2015年-2018年的时候，很多房企都在实施“下沉战略”，去三四线城市进行发展，也是这个道理。

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基于以上种种，产生了三四线城市的楼市火热，也使得三四线城市的房价进行了一波“高增长”。但是，这些需求都并非真正持久的需求，比如在一二线城市工作的人，选择在三四线城市买房，可能买了以后根本就不住，而是在那里空置着，再比如“拆迁户”，买了一套房子补偿款可能也没有多少了，也不会去进行房产投资，这样来看，三四线城市房价的火热实乃“虚假繁荣”。尤其是在以下3条新规下，三四线城市的房价未来或许“出人意料”。

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过去，调控政策可能存在“延迟性”，可是，经过了4年多的调控，这种“延迟性”也已经逐渐弱化。尤其是，三道红线”的出台，“三道红线”的本质在于给房企降负债，去杠杆，其中，最明显的表现就是房企融资受阻，而房企想要渡过难关，完成降负债，去杠杆的任务，势必要优化自身运营结构，比如减少手中的存量房，换成资金来维持公司运营和还银行以及金融机构债务。最好的办法莫过于“以价换量”，而选择的目标，往往是三四线城市，这一点毫无疑问，毕竟一二线城市的房产抗风险能力要更强一点。此外，三四线城市的各项成本比较低一点，例如拿地，经得起“折腾”。

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旧改政策是棚改政策的延续和升级，与棚改政策的不同点在于，对于老旧小区的态度是进行修缮和改进而非“大拆大建”。这样一来，就会减少大量的需求和减少大量流入楼市的“热钱”。对于楼市的降温有着积极作用。

央行和银保监会公开表示：前三季度新增地产贷款占比同比下降3.7%，也就是说，流入房地产的钱越来越少了。而且央行更是拒绝调降MLF利率，也就意味着金融调控政策不会放松，严防资金违规流入楼市也不是闹着玩的。

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在新规下以及楼市发展趋势下，三四线城市的房价想要继续上涨，几乎不可能，房价“下跌”却成了大概率事件，未来，三四线城市的房价或许“出人意料”。这个时候，让笔者不禁想起了董明珠对于房地产的评价，董明珠认为：房地产行业太过于暴利，有时候利润来的太快，会把人弄得很浮躁，实体经济才是根本。也许真的像董明珠所言，房地产的利润来的太快，无论炒房客，开发商来钱都太快，还有”高杠杆“可以使用，已经忽略了房子最开始初衷：“房子是用来住的，而不是用来炒的”。

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最后，在城市化水平已经突破60%的当下，人们更多的是向往一二线大城市，国家中心城市以及区域中心城市，包括三四线城市的人口，也难逃这个发展规律。当人口外溢的数量越来越多的时候，很多三四线城市的房价该如何发展，也就一目了然了！

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