随着楼市的调控深入，很多人都知道房价出现了下跌，但是可能很多人忽略了租金的调整，毕竟，房价是一个大头，而租金只是一个附属品而已，但是当楼市上涨的时候，租金的涨跌可能很多人并不在乎，而随着楼市的不断下行，持有房子成本越来越高的时候，越来越的业主也开始注意到租金的涨跌了，毕竟，过去就希望把成本转嫁到租客身上，现在来看，是否实现了呢。

根据诸葛数据研究中心数据显示，今年5月全国大中城市租金挂牌的均价为34.77元一平一个月，环比是下跌了0.48%，同比是下跌1.96%，环比租金更是出现了四个月的连续下降，同比更是出现了七连降，目前的租金水平已经回落到了2021年的上半年状态，可以说房价的下跌也伴随着租金的下跌了，因为购买力的下行不止是从购房端，从租房端其实也是一样的，大家不愿意加太多杠杆去买房，也不会愿意花更多钱去租房了。

而分城市来看，一线城市平均的租金为84.13元一平一个月，环比是下跌了0.3%，同比下跌4.83%；二线城市平均租金30.74元一平一个月，环比下跌0.72%，同比下跌2.21%；三四线则为24.91元一平一个月，环比出现0.15%的微涨，同比上涨3.72%。很明显，现在三四线的租金状态反而优于一二线的，而一二线的租金同比跌幅还在进一步的扩大，要知道，原本一二线的房子是不愁租的，而三四线是更担心出租的客流问题，这背后的原因也是比较多的，咱们还是要透过租金去看到现在楼市的本质。

首先，大家都知道现在降薪潮和裁员潮已经逐步来临，中年的失业三宝卷的非常厉害，大家的预期收入都不是特别理想，别说涨薪了，能维持住前几年的收入已经非常厉害了，而且房价上涨是依靠杠杆的实现，大家能加多少杠杆就能把房价拱到什么样的高度，就像深圳的房价最高均价去到了7万多元一平，但是深圳平均工资收入也就一万出头而已，这中间巨大的鸿沟其实就是杠杆的作用实现的。

而房租的上限水平则完全取决于居民的平均收入水平，就像上面说到的一线租房的均价是84块一平一个月，如果是100平的话，那租金就是8400元了，而一线的平均收入也就是一万左右，可以说是基本吻合了，当然多数打工人愿意花3千到4千块钱出来的租房的已经是比较奢侈的，多数还是愿意花1-2千块去合租或者住城中村了，甚至花几百块去住地下室。因为房价并不是取决于租金涨幅的原因，租金主要还是关联到打工人的收入，说白了，不管房价涨到多么的夸张，只要平均工资收入不上涨的话，房租就没有动力往上涨。

当然，如果需要强硬性的上涨，换来的结果只有两个，要不就是没人来租了，要不就是把租客都逼回到其他更弱级别的城市甚至老家了，此处不留爷自有留爷处，因为当每个月的租金支出占工资的比例太高的话，大家留在这个城市继续打工的源动力就消退了很多，因为留在老家还不用租金，省下来的钱如果跟大城市也差不多，那何必要背井离乡去996甚至007的工作呢，所以现在租金的下滑其实也从侧面印证了很多人的收入其实是下降了的，而大家的收入和稳定性的预期没有得到提高，那谈何去让房价上涨和租金上涨呢，大家的预期都是担心的，所以提前还款降低杠杆，积极储蓄降低风险是很多居民现在能做的事情了，而随着楼市的下探，降杠杆的人也多起来了，所以现在银行才愁着到底找人贷款，因为确实没多少人愿意去付利息买房了。

第二方面来说的话，因为现在楼价的下行，租房的供应也是在持续增加，过往楼市上涨的时候，很多业主其实并不是很在意租房的收入，一个是担心出租后租客会对房子有损坏，另一个租金的回报相比房价的上涨只是杯水车薪的，一年租金可能几万块，但是房价一涨就是几十万，所以业主也就不会积极把房子拿出去出租了，都等着放个好价格直接出手。但是这几年房价下探，很多业主都把手上二手房拿出去挂牌了。

从统计局的数据来看，当前全国商品房库存在7.5亿平方米，已经连三个月超过了2015年历史高位的7.1亿平方米了；而二手房层面，杭州、南京等地挂牌量在20万套左右，深圳、广州挂牌则达到了15万套左右，这些业主不少都会边挂牌边放租，可租可售是很多业主挂在嘴中的口头禅了，当然有的是狠下心要降价套现的，就会把价格做的比较低，然后快速出货走人了，是否放租对这些业主来说也就不重要了，讲究的就是快准狠。

这还是业主层面的供应，大家别忘了还有保障房的入市，根据公开资料来看，绝大部分的省份已经公布了今年保障房筹建的目标，其中北京、上海、江苏、浙江等计划筹建超5万套，广东今年计划筹建规模不少于18万套，江苏的规模也超16万套，如此大体量的廉价保障房入市，那租客的选择面和稳定性就大了很多，也自然会把市场上原本商品房的租房价格给慢慢打下来了，而且加上国资后续还会下场收购存量新房，这部分的收购可以把市场上的新房供应也适度减少，但是收购之后也是用作保障性用房，其实也是从侧面降低了租房的租金，很多业主想把这几年房价下跌的成本转移到租客身上的想法也宣告破灭了。

以前还有业主叫嚣说房地产税收几个点，那租金就涨几个点，现在来看也成为了笑柄而已，现在的业主卖房，不仅是不能转移成本到接盘侠身上，反而业主还要主动去承担交易的税费、中介费的成本甚至请客户吃饭打车看房的钱了，所以，接盘侠脑袋没有瓦特，租客更不是傻的，想转移成本的想法迟早还是扼杀在摇篮吧。而5月份一线城市在租的房源同比上涨了3.9%，二线同比上涨了21.8%，可以看出，业主还是很着急要出租的，毕竟，租金这个豆包也可以当干粮来缓解一下下跌的饥饿感的。

而第三方面来说，现在咱们的人口净减少已经是持续两年了，从2022年净减少85万，2023年净减少209万，今年大概率会继续扩大这个势头，而去年合肥人口净增加了21.9万就已经问鼎全国第一了，2022年长沙以18万人口净流入成为第一，这个数量大家可能没有概念，要知道拿杭州来说，从2010年到2020年，杭州人口猛增了324万人，平均每年新增人口流入都去到30多万，但是去年也只增加了14.6万人，而前几年要想获得第一城的话，普遍量级都要去到40多万人口，也就是说现在头部城市吸引人口的量级几乎是腰斩的了。

总人口减少，各个城市流入的人口也锐减，自然而然还有买房和租房需求的人也都减少了，房价的下跌伴随着租金下跌也是属于情理之中，加上现在除了一线以外，其他城市的户口基本都已经裸奔了，你想入户租房就可以了，没什么门槛和要求，因为现在各个城市都在疯狂的抢年轻人口，年轻人只要来了，就要交社保、租房、买房等，那对城市肯定会有不少贡献的，但是仿佛这些刺激政策还是没办法吸引更多人过来。

因为当大家都放开落户时，户口其实就有点鸡肋了，也不能怪这些年轻刚需不买房，关键还是他们自身的购买力还是达不到房价的水平，能勉强租房的还是多数年轻人的选择。现在还是一线城市松绑的调整期，虹吸的效应逐步的发酵，六月的市场大概率会比五月更加好一些，但是挂牌量也会随之水涨船高，政策期就是窗口期，还是不少业主会主动挂牌套现离场，而租售比在未来购房中也会更加受到买房人的重视了，过往租售比过于低，其实也是房价的泡沫支撑不了租金的真实水平，房价的持续上涨让大家忘了房子其实还是需要依靠租金回报来计算真实的价值的。

现在的楼市到了需要重新判断价值和土地价值的时刻了，土拍的降价和让步是源头，房价则是顺水推舟的事情，租金则是衡量大家收入涨跌的重要指标，买房想两三年就依靠涨价去赚钱的难度变得非常大了，更多的可能还是回归到一个长期的低稳定收入，自住为主，投资就比较难了。