谁也没想到吧，前几天有银行说要先息后本的为新购房者减轻月供，这两天又有更加夸张的低首付团购操作，可以说楼市现在没有你想不到的，只有你不敢想的政策。

就在6月6号，山东青岛的胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，其中一项非常重磅，针对购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。这意味着，胶州的政策更进一步，在15%首套房首付比例的基础上，可做到7.5%的最低首付比例，100万总价的房子，你手上只要有7.5万就可以了，还不到一辆小汽车的钱，就可以拎包入住一套三房了。

咱们之前已经已经分析过了，现在政策用力点还是在降首付和表面降杠杆而实际逆向增杠杆上，这对新房的去化作用已经是非常有限了，因为房价下探期，大家是不希望加太多杠杆去买房的，因为不仅是要承受房价的下跌还要扛住持续30年的利息，大家缺的不是这7.5%的首付款，而是后续持续的工资收入和稳定性，首付能凑得到，但是长达360个月的月供，有多少人能保证不失业和一直供的上呢。

而且要是家庭首付够的话，根本不会在意这点首付的降低，而首付连7.5%都希望减少的话，这很明显就是刺激低收入人群甚至可以说是穷人，让这些人进来买房，无异于是害了人家了，人家如果老老实实去租个保障房，实在没钱的时候就回老家农村房子了，你硬要拉人家去买房，那日后断供的话就是一个家庭的哭泣了，开发商是把库存去掉了，但是落在这些低收入人群手上，不最后还是要有人来承担这个后果吗。

而之前就有一些小县城出台鼓励低收入人群入市买房的政策，早在2022年，山东的微山县就出台过购房缴纳契税补贴消费券活动通告，针对城市无房低保户、低收入、特困家庭，在规定时间内购买新房和二手房的，县级财政给予购房总价款的10%的购房补贴，最高不超过3万元，给补贴是好事，但是给啥低保户和特困家庭买房补贴，可以说完全就是荒唐了，人家都吃低保了，难道每个月的低保够还房贷吗，这明显就是实在找不到接盘侠了，希望多让人顶上去接盘了，只要是个人就行了，人家低保户能保住吃穿已经很不容易了，再去买房，可以说是天方夜谭了，所以做政策还是要考虑实际情况，有中高收入的人才去鼓励买房，没收入的就让人家乖乖租房就好了。

而在517新政之后，15%的首付降低其实已经是普遍现象了，而过往买卖过房子的房东都知道，有的房子是可以做到高评高贷的，也就是可以在二手市场把首付做到更低，当首付要30%的时候，通过这种操作可以实现首付15%或者20%，只要银行对交易过程默许的话，这种方式就非常通畅，也是帮助炒房客加杠杆加仓的重要举措。而现在随着首付的继续下调到7.5%，咱们也可以预测到银行对放贷的态度已经非常饥渴了，只要你有贷款买房的想法，银行都有勇气给你贷款，因为贷款是银行生存的重要来源，就像房企需要持续卖出房子一样，如果房企新房难卖了，那资金链就非常容易出问题，只是站在个人的角度来说，咱们即使现在手上有一些闲钱，也不要轻举妄动去加杠杆，稳字和现金流才是最重要的事情对当下来说。

而对胶州这次尝试来说，可以说也是迫不得已的，根据中指研究院数据显示，截止到四月底，胶州市商品房可销售面积279.62万㎡，可售套数达到2.39万套；而安居客平台数据显示，截至目前，胶州市新房均价8908/平方米，环比持平；二手房6月挂牌均价7457元/平方米，同比下降8.98%。库存压力的天量，加上房价的下跌，可以看出来想卖出一套房的难度有多大，而且咱们之前已经都知道，库存潮36个月的地方都不让继续卖地了，缺乏卖地收入，对地方来说又是一种窒息感。

现在出降首付这样的政策，无非是在提前透支一波，再割一波韭菜，不过不割也不行，因为财政压力实在是太大了，2023年，胶州市全年财政总收入217.2亿元，下降0.9%。一般公共预算收入116.3亿元，增长3%，但是去年胶州地方债务余额高达300多亿元，如果再把隐性的城投债算进去，这个债务率是非常大的，所以从各方面来看， 胶州现在的压力都是摆在眼前的，因为青岛整体楼市这一轮就下降的比较多，胶州只是青岛的一个郊区缩影而已了。

而这并不是胶州一个城市的现象，只是胶州现在用7.5%的首付出圈了，因为多数三四线城市都面临着高库存、低销量的一个处境，一线不断出政策，其实就是在虹吸二三四线的购买力，把购买力都吸走了，那本地剩下的就是一些低购买力甚至是穷人了，还想在这些人身上刮出买房的钱，只能说是幻想了，努力提高体制外的收入和稳定性才是当下最紧迫的事情了，而不是让没钱人去买房，骆驼祥子拉车拉了一辈子，也买不起一辆属于车，真的不是他不够努力。