现在楼市是否已经下跌到合理水平了呢，相信很多人都想知道这个答案，而有经济学家已经出来发声了，说房价已经跌到合理水平了，但是合理不一定意味着就不下跌了，后续的政策还是起到了很重要的作用。

就在5月28号，国投证券2024年中期投资策略会召开，首席经济学家高善文进行了一个半小时的分享，主要是是聊了宏观经济与房地产、长期利率变化、企业出海几个方面，咱们重点摘出房地产的观点探讨一下。高专家说了，表示房地产市场价格的修正总体上是一个正常的调整过程。且经过多年调整，在很多指标上，房地产市场的估值已经回到比较合理的水平。比如房价收入底线回到了2015年偏低的水平，租金回报率大概是2017年的水平，绝对房价水平大约是2016年到2017年的水平。

可以看出来，高专家说的是看起来已经到了十分合理的水平了，但是其中有个问题是，目前的房价依然还是在下跌的，甚至可以说并没有完全止住这个跌幅，所以难道7年前的房价就是合理水平了吗，这个估计每个人都有自己的看法，而且进入到去年底之后，更多的二手业主开始了以价换量，而高善文业也提到了，长期做股票的朋友都很清楚，合理的价格并不是所谓的底部，底部一定是需要显著的背离和低于合理价格才可以形成的，因为楼市是量在价先的，只有成交量拉升后，价格才可能说达到触底的状态，因为涨和跌都存在一定的惯性，政策也是有延时的，不是说出了政策市场马上就有反应，现在都会有一定的反应期。

而针对此轮的房价下跌，高专家还是非常敢说实话的。首先是说，疫情导致了房地产市场基本面的大幅恶化，其中既表现为租金的大幅下修，也表现为长期收入预期的大幅下修；第二方面，房地产企业火烧连营，出现了流动性危机，由于新房是预售制度，一旦一个项目出现烂尾了，那这个开发商的信用就相当于是暴雷了，购房者可能就不太会相信这家开发商的实力了。

而一个房企暴雷也会影响甚至拖累到其他的房企，大家会有类比的心态，也担心其他的房企出现类似的烂尾暴雷局面，就像多米诺骨牌效应，出现所谓的火烧连营的效果。而且房企过去都是建立在三高模式上进行周转的，这对现金流的稳定性是有很高的要求的，一旦市场融资或者卖房渠道出现了问题，那整个资金链断裂的可能性就非常大，从而也就会引发偿债危机，从而导致最终的暴雷，而暴雷最明显的特征就是上面讲到的烂尾或者新房无法及时交付，也就产生了连锁的反应了。

当然，高专家也提到了，近一个月的房地产政策，市场是抱有了非常积极和饱满的预期，因为在放松购房的限制、调整房地产利率，刺激和扩大对房地产需求的同时，开始有针对性的干预和救助房地产企业的流动性压力，比如4月底定调的要全力去库存，5月17号的降首付到15%、降低利率下限的限制、国资去下场收购存量新房等，这些动作都是有利于缓解房企的现金流危机的，因为现在房企面临到的流动性压力，是所有一切问题的最根本的根源。

另外，他也提到了现在的房价不可能马上止跌，因为最近的政策出完以后，市场转向了对政策落地效果的评估期，这至少需要几个月的时间进行观察，如果能顺利推行下去，有可能推动房价触底和反弹。但如果政策效果不及预期，又没有进一步的政策，不排除再次出现较大的调整。所以，未来几个月不宜动手买房，要先观察，具体要观察的指标是没有说的，但是成交量如果能持续攀升，底部低价的房源能得到有效的去化，那自然是个向好的信号了。

而近期还是有不少中介都在说市场已经触底了，让大家尽快用低首付和低利率买入，甚至像上海还有业主连夜涨价，制造一种稀缺的氛围等，其实也是在让部分徘徊不决的购房者就稀里糊涂接盘买房了，所以在现在这个时期，如果你自身确实有自住需求，工作的预期和稳定性都比较强，也能接受后续房价和利率可能的继续下探，那你可以去选择入手一套，但是你如果因为低首付的政策，本来够不上的门槛现在被你够着了，然后你就多贷款加杠杆的方式去想买入的话。

如果收入还不稳定，强行去上车买入的话，那可能最终会面临断供甚至法拍的地步，不仅害了自己的，也可能牵连家人，因为法拍的时候，就是打5折6折去卖了，而且现在为什么二手挂牌持续增高，其实还是很多房子连止跌的操作都比较困难了，如果不想变法拍，只能继续还着月供，所以现在存量房贷利率的下调呼声也重新高企了，其实本质还是很多业主确实快扛不住了，一旦失业，就游离在断供与老赖的边缘了。

所以可以看出，咱们的经济专家还是有的很清晰的，现在楼市的不少指标确实是回归到7年前甚至8年前，但是收入端很多人可能并没有比以前多很多，有的反而还是降薪的状态，现在中年男人的失业三宝也近乎饱和的状态了，以前大家眼中的高薪行业，互联网、房地产、金融等都存在比较大规模的裁员降薪，可能时不时哪块业务做的不好了就裁掉很多人，所以也导致很多刚需没有勇气用三十年的时间去贷款，谁能保证这三十年自己不失业、不生大病呢，一旦中了哪个，那都是不可承受的后果。

而且现在从租房端也可以看出来，租金的下滑其实就从侧面说明了普通打工人收入的降低，因为房价的上限是通过杠杆来实现的，而租金上限则是要看这个城市的平均收入水平，居民杠杆率达到63%左右就上不去了，大家都在提前还贷积极降杠杆，还有努力储蓄的，现在敢于加杠杆的确实可以说是猛士了。所以，还是那句话，想买房的观察几个月再说吧，一线还没松绑完之前，都是福利期，如果月入3000的，什么也买不起的，那就一起乐呵一下。