自从517新政之后，大家都感觉到了各地利率下调的速度确实很快，但是新购房者似乎对3字头的利率没有那么感冒，该观望的还是在观望，淡定的程度有点恨铁不成钢了，只是存量老业主们急了，只见新人笑，未闻旧人哭，现在关于利率下调的氛围越热闹，那老业主们心里就越难受了，毕竟，差距越拉越大，每个月都得多还利息了，换作谁又好受呢。

尤其是517新政后，很多二线城市都纷纷下场，直接取消利率下限到最低，而一线三个城市也纷纷下场，大幅度降低了首套房利率，像深圳和上海手牵手降低到了3.5%，而广州直接一撸到底下降到了3.4%，调整幅度达到了45个基点，而去年9月之后，很多业主得到了一次存量房利率调整，但是现在多数还要4.2%利率左右，这差的80个基点，对普通工薪族来说每个月就是大几百甚至小一千的差价了。大家别想看这每个月几百一千的月供，如果放大了30年来说，那就是大几十万的利息了，这个数据一摆出来，估计很多老业主都睡不着觉了，可能很多人十年都存不下这么多的利息差了，所以现在存量房业主在降低利率的呼声也越来越大了。

而咱们从房贷利率的下调也可以看出来，现在的福利不断的释放，很明显就是在吸引新人进来入市买房，但是似乎对老业主不怎么在意，甚至有点背刺几年前入市的老业主了，那现在买房的人也担心自己成为后面被背刺的人，比如在去年底买房的人和今年5月底买房的人，同样的价格贵了不少，利率也高了几十个基点，短短半年买房的环境就是天差地别了，还有买房落户等附加利好操作。

所以现在如果大家想要把这个落差弥补，其实就是两种方式，第一个是大家要根据自己的情况去决策是否买房，不要被短期的利好所迷惑了，从而带着担心涨价的心态去买入了，因为过去大家买房都是买涨不买跌，虽然现在不少人已经变成买跌不买涨了，但是还是不少人依然是有上涨的恐慌心态；另一方面就是继续去提前还款，虽然现在深圳业主已经呼吁要降低存量房利率了，但是这种呼声可以说是非常微不足道的，就像你喊着要世界和平一样，但是战争已经在世界很多角落发生，要想达成和平的目标，只有强大自己，让对手恐惧的地步才行。

而要想存量房利率继续下调，那只有让银行恐惧，唯一的方式就是加大提前还款的力度，你有1000块钱都可以还进去，有1万的就更要努力还进去了，可能很多人并不知道，为什么去年9月存量房利率首次下调了，其实还是因为大家无形中都在提前还贷了，从数据来看，去年全国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现了个人住房贷款历史上的首次下降，从绝对值来看，房贷余额减少了6300亿元，因为咱们的楼市在这二十多年都是高歌猛进的，在2004年时候，个人房贷余额已经高达了1.6万亿元，但是到现在已经增长到了大概38万亿元，特别是在房价上涨最疯狂的2016年，全国个人房贷余额猛增了35%，基本上人人都想贷款，人人都想加杠杆，给你一个杠杆，可以撬动几套房子的感觉。而现在的下降也意味着老百姓不再愿意贷款买房了，楼市狂飙的时代宣告终结。

所以光靠呼喊或者发声用处是不大的，银行可能听都听不到这些声音，只有让银行真正感觉到痛了，感觉到贷款的利润持续下滑了，才可能有反馈和效果，因为降低存量利率无异于是虎口夺食，是让银行在原本的稳定利润中继续放血，如果银行有稳定的利息，就不会去想着降低了，但是如果银行面临大量客户提前还贷的话，那银行就要斟酌一下了，到底是完全不要这些老客户的利息了，任由他们提前还贷；还是说继续降低存量房贷利率，稳住老客户和大基盘，既照顾了老客户，也给了新客户一定的信心，不会过河拆桥的做法。

当然从我自身的角度来说，肯定是希望银行继续降低存量房贷利率的，就像有些公司甚至会给第一代用户退还购物款，这是获得人心的举措，如果是被客户提前还贷逼到墙角再去做那就会显得很没有诚意了，还不如在现在呼声刚刚起来的时候就主动揽下了，主动让利出来，老业主的利率和新业主的利率尽量要保持一致，因为现在大环境大家都知道，赚钱都挺不容易的，房贷利率超4.2%还是非常高的一个回报了，像很多银行的存款利率已经是1字头了，基本没什么理财能有4字头的回报利率，即使有的话，风险也是非常高，炒股那种血本无归的也是经常听的到。

所以对普通人来说，现在还房贷反而变成了最好的理财，因为你提前还了，就相当于你赚到了利率的那个回报，这对大家来说反而是一种好的方式了。我今年也是提前还了10万元，虽然不多，但是也算减轻了一定的压力，手上有闲钱就丢给银行，因为存量房利率估计一时半会还很难再动，因为现在政策福利期，买房的人会增加一些，银行的业务也会得到一定的回暖，只要利润来了，银行动自己蛋糕的积极性就下降了。

而五月份的楼市数据咱们昨天也分析了，虽然新房有回暖，但是还没有达到原本市场的预期，二手的话现在以价换量也有点疲态了，接下来六月的数据非常重要，是下半年的一个转折点，因为如果六月重新下降的话，那说明传统三限的松绑操作基本就到头了，因为公积金利率已经是2字头了，如果继续下降的话，那也就是2字头而已，但是继续下降，反而也会更加刺激老业主提前还贷的想法。

可能大家现在都被一线松绑吸引了，忘了香港在2月28号的全面撤辣松绑，要知道这个松绑力度可以说非常大的，住宅物业无须额外印花税、新住宅印花税等，这样的力度，可以相当于北上广深的直接取消限购了，而撤辣之后，短期的刺激效果确实不错，3月份也狠狠的吸引了一大波从大陆过去的买家，消化了不少的存量新盘，但是到4月楼市的成交已经减少了近一半，到5月份又再缩减了一些。

根据中原地产城市领先指数CCL来看，5月31号的指数为143.78，比上周还下跌了0.15%。而峰值是在3月最后一周为147.08，2月底则为144.19，可以说已经完全回落到新政前的热度了，所以大家现在要清楚，香港已经给所有城市打了一个样了，这种新政对楼市仅仅是强行针，是一种激情情绪的释放，香港是虹吸内地的城市购房需求，但是撤辣后好消息已经被消化的七七八八了，倘若缺乏继续的利好支持，后市可能就无以为继了。

所以一线城市的松绑，大家一定要更加淡定，这种短期高潮的热度预计也就是持续半个月到一个月，如果完全取消限购的话，可能能延长一两个月的时间，就现在的情况来看，继续挤牙膏式的操作还是必然的，利率下调的空间也是存在的，只是老业主能做的确实不多了，因为现在卖房大概率是亏本的，只能老老实实的还着月供，而存量房利率也只能继续期待，人家不降你也完全没办法，你能做的就是吃一堑长一智，努力搞钱去提前还款。

现在政策是全力去库存，是去新房的库存，二手完全是蹭了新房的红利而已，如果二手成交继续攀升，说不定后续也就锁住二手的交易了，所以，存量房利率的下调，是大势所趋，是民心所向，大家需要更多的呼声，但是更多的还是提前还贷的行动，没有这个做保障，呼声只会成为空喊而已。