最近，无意中看到一则消息，说东莞的政策到底了。利空出尽开始利好的解读，可谓是一股清流。
东莞层面的政策是到底部，但是一个房地产税的试点政策还没公布，这个对未来市场的预期影响才巨大的；可能会形成进一步向下寻找量价平衡，其后才在金融政策扶持下，企稳,城市分化和板块分化会加剧，但是好城市可能会躺赢。注：看财富多少不是看绝对值，是看相对值的排位。这个房地产税是财税改革，不是简单的收税，之前的房价也是一种“税”，现在调整权重，不让直接全民承受，持有环节才承受，同时落实租赁和安居房兜底。记住它不是“杀鸡取卵”，是为了吃更多的鸡蛋而已!所以，房地产税是扭转全民预期和加强社会韧性的选择，短期利空，中长期利好；现在我们已经是工业化后期阶段，意味着就是高房价。支撑高房价的是增量货币，释放增量货币是地产的工具，也是容纳池。科技可能会改变旧逻辑，但是短期还是依赖路径。目前的金融政策才是房地产领域调控的关键因子，信贷的松紧可分为信用松紧和货币松紧，这两个政策的运用可以让楼市周期更为缩短，例如三个月或半年的周期。有时候可以宽货币，但是紧信用，通俗说就是银行有钱，但是放贷审核严格，周期长；有时候也可以宽货币，宽信用；根据市场环境不断切换和组合使用。房贷的关键因素有两个，一是利率，二是额度和放贷周期长短。目前利率首套5.9%左右，二套6%左右，处于相对高位状态，什么时候银行的加点基数可以大幅降低，甚至不加点，这才是利率底部的信号。注：房贷利率=5年期LPR+基点数又或者，LPR全面降息，让存量房贷的月供压力降低；这也是增加消费和社会韧性的方式之一。额度和放款周期是决定房产金融属性关键因子，贷款额度可以是指导价（参考价）的执行，目前东莞部分银行执行房产评估价7成对比楼盘参考价，哪个低，使用哪个。额度广义上是银行可用在房地产领域的信贷量，狭义上就是具体房产贷款额度；房企三道红线和银行两条红线，意味着额度管理的升阶。放款周期的长短可以控制市场活性，使得楼市的交易活动滞后，市场置换需求压制或延后。综合来看，地方城市压制楼市政策基本形成底部，最大的变量是房地产税试点的落地；结合房贷利率变化数据，房价的底部还没有形成，这个过程可能有明显下跌，也有可能阴跌。这里跌是预期影响，并逐渐转换为分化和优化带来的涨；你现在看到的东莞高价盘，也会被时间淘汰，而7至12年的置换周期叠加楼盘产品迭代不断显现。目前楼市的主要矛盾是居民收入增长与高房价不正相关之间的矛盾，而构成房价向上因素有增量货币、住房需求和收入增长；增量货币会为了维持债务体量继续保持，住房需求有产权房和非产权房，因需选择，兜底住有所居；收入增长需要劳动效率提高和科技赋能，但是遇到难题了。所以，特殊时期变量多，可能某个大变量会扭转之前的路径；经验主义很多时候会失效。租赁房、安居房等是高房价的基石，它们是撑起东莞房价塔尖破10万单价的底层逻辑。
补充：11月5日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，确定第一批21个包括北京在内的试点城市名单。
注：让城市中的老破小或老破大更有居住属性，改变脏乱差的环境；拆背离碳中和，变是资源充分利用。
