独家解读！东莞新房价格地图和二手房参考价

近期东莞住建局陆续公布两则与房价紧密关系的政策，一是东莞新房价格地图，二是东莞218个交易活跃的二手楼盘参考价，两者对于楼市的指导意义重大，直接奠定了房价的线性动态。

首先是东莞新房价格地图，如下：

颜色深浅体现房价阶梯，其中城区、松山湖园区和临深区域是新房高价集中区域。

值得关注的把全市新房价格分为七个等级，相邻等级之间差价小，不同镇区相同等级差价明显；不同镇区，低等级可能反而高于高等级；镇区内部房价等级仅公布部分等级数据，预留区域内新房价格上下的波动范围。

例如南城的第一等级新房价格为46317元/平，而东城的第一等级新房价格为40558元/平；长安的第三等级为42469元/平，而虎门的第二等级为38449元/平，这就是“因地定价的原则”。

一定程度上该新房价格地图是购房者买房指南以及房价保卫措施，购房者可以根据地图价格分布阶梯，清楚知道各版块价格数据的参考线，同时使得购房的价格选择有了清晰的依据，使得做出的选择更加符合自身需求；说它是房价保卫地图，是因为兜底了各版块的房价底线和天花板。

至于其它层面的因素，有助于房企拿地的决策依据，以及稳房价，意味着新房价格未来的走势有了参考线；例如年涨幅5%或3%。

再结合东莞新房售价最多只能按备案价9折售卖，例如某套房备案价300万，最低网签价为270万（降价10%）；所以新房价格地图参数，也可以结合各版块楼盘售价线性变化，同时有了参考系作为变化的依据。

所以，新房价格地图的创新性值得肯定，稳房价有了具体的操作指南。

值得关注的是进一步消除了东莞新房价格的数据茧房，意义重大。

东莞218个住宅交易活跃的二手楼盘，如下：

这218个二手楼盘与现实的挂牌价或近期成交价差异大，6至9折的参考折扣，可谓是下了重手。

市场预期影响重大，意味着业主们最后的心理防线被推倒，你可继续保持原挂牌价甚至更高的价格出售，但是官方层面仅认可参考价，还会不定期更新数据；其中银行层面的态度是关键因素，大概率商业银行的二手房贷款会依据参考价。

还有人质疑，例如两个相邻楼盘，一个先被参考价指导，另一个暂时没有，说这样不妥；其实是多余说法，只要银行执行参考价作为房贷放贷依据，你想想相邻的楼盘，一个评估价按参考价作为依据，另一个楼盘的评估价银行还敢不锚定旁边的参考价吗？

在这里不谈具体楼盘被如何“伤害”，只谈参考价的意义和对市场的影响。有人说，落实房住不炒的根本是让刚需接不起盘，自然炒客们不会继续折腾，又或者让部分炒客付出代价。

即使最后银行选择折中的方式放贷二手房贷款，例如按之前成交价和参考价作为上下范围，取均值，也是拉高了买家首付门槛，锁住流动性；经过时间推移和不断的交易，最后该楼盘的成交价会更趋近参考价。

所以，二手房参考价的发布，是落实房住不炒的关键性举措，现在就剩下商业银行二手房贷款如何跟进，怎么样跟进的问题了。

房叔认为，二手房参考价对商业银行控制贷款流入房地产领域有重要作用，例如某套房2019年值300万，2021年值600万；现在参考价仅值400万，是不是让商业银行“省了200万额度”，同时也是控制了货币量的额外增大。

不然，多产生出的200万货币进入市场，又是进一步放大商业银行的杠杆率；例如，他最后卖了600万，买入价才100万，他用几百万去购物消费的概率很小，继续买更贵房子的可能性更大。

不过，对于准备购房的朋友来说是利好消息吧！可以结合新房价格地图和板块内二手房参考价数据分析自己要买楼盘的价值。

任何政策都是时代的产物，某个时期需要而已，没有对错之分。

其它层面的解读可私信房叔，共同交流！