文/子木
就在新年伊始的第五天，不经意的时间点，央行联手金融监管总局，发布重磅通知：
全面支持住房租赁市场发展意见，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。
翻译成人话就是：
通过“住房租赁”名义，对楼市进行无差别定向注水！
这个风声在2023年传了很久，至此得以证实，而且是由央行、金融监管总局两位大哥，亲自下场证实。
在通告细则里重点提出一句话：
政策性开发性金融机构限于在符合自身职能定位和业务范围的前提下，为保障性租赁住房建设运营提供融资。
我们知道2015年房价大涨背后，PSL的放水源头，正是政策性银行国开行，那么这次，为了解决商业银行“瞻前顾后”，国开行再度出山，作为楼市“核动力”，解决行业资金问题，可谓决心之大。
事实上，关注楼市的人应该发现，去年年底，中国几家银行已经偷偷领到了钞票，单12月就新增了3500亿，截至目前，已经有3.25万亿货币储备，等待入场。
前几天深圳紧急推出公告，将对全市城中村进行筹备旧改，刚刚广州则历史性推出第一张房票，各大城市蠢蠢欲动，所以这也是一场筹备已久的“组合拳”。
那么这将对楼市产生怎样的影响，房价该怎么走，我们又该如何应对，下面具体分析。
在年终总结篇里，我曾做出表述：
中国房价无法继续下跌，一个很简单的原因是，经历过20多年的发展，中国家庭70%的财富都沉淀在楼市中，如果房价在缩预期下，过分下跌，会导致消费力严重缩水。
那么经济复苏的概率将成为不可能事件。
所以让房价止跌，伴随经济通胀温和上行，其实是上下达成的某种共识。
但是目前最大的问题是，总有一些人认为房价贵的离谱，2008年贵，2017年贵，在经历过连续6年的调整后，普遍下跌30%之后，还是觉得很贵。
归根结底，中国人均收入分化太严重，连续几年，后来者的收入情况并未改善，导致买不起的房的依旧买不起房。
这时候需要找一个方法，就是让房价温和上涨的同时，让这些对房价抵触的人，住有所居，用一种“一石二鸟”的方式，达到一种特殊的财富分配均衡。
全球范围内，只有新加坡能做到，商品房贵得多么离谱，也没有百姓抱怨，因为大家有房子住，所以我们才半路换道，推出“新房改”。
而央行和金融管理总局决心把水引入楼市，其实就是在加速推动新房改的实现，从龟速到高速，实现“大跃进”。
在这期间，一定会有人受益无穷，也有人因此亏损，承受历史的尘埃。
明白了这个逻辑之后，我们再看这个政策，就会非常通透。
如果直接给水到地产，造成房价大涨，一定会遭遇口诛笔伐，但央行引大水进“住房租赁”，目的是为了解决年轻人的居住问题，这就叫“师出有名”。
但结果是一样的，拿深圳城中村来说，目前有2000多个城中村，31.9万栋住房，总建筑面积高达2.2亿平米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口的60%。
如果对城中村进行大规模旧改，按50%的拆建率，这将涉及到近500万人的住房需求。
拆了城中村，村民会非常有钱，拿着钱还是去买房，妥妥的棚改货币化2.0，瞬间创造规模性的购房需求。
广州虽不是直接给钱，但也相当于按旧房估值等价拿到了“房票”，很多人拿着“房票”+一部分资金，继续换置新房。
这种购买的动作，就是在消化库存，供应下降，房价就会上涨。
同时拆了城中村，导致短期内低价租房供应缩减，驱使更多租客为了性价比，转向商品房市场。
比如一个租客租房一个月3000，拆建后，租市场商品房价格涨到了5-6000。
那么这时候，对价格敏感的年轻人，无法接受租金追上月供，于是会咬咬牙，做个首付在郊区购置商品房，什么？钱不够？
没关系，可以上杠杆，利率和首付比都很实惠。
很多人说，不是拆了城中村，一部分土地用来造保障性租赁住房吗？的确，保障性租赁住房，可能租金跟城中村差不多，而且居住环境还要好一些。
但问题来了，你能申请到保障性租赁住房吗？
城市永远会优胜劣汰，挑选对自己有用的人，那么到那时候，会不会用学历去卡，或者是社保等等条件去筛选，而且拆旧建新是一个过程，导致大量租客短期内找不到廉价住房。
所以盘活城中村的本质，其实是在短期内创造需求，让这个过程合理化，同时给予人们更多长线的预期，心甘情愿，把钱塞给住房消费，加大经济的增量。
看清这个真相，可能很多人比较气愤，但站在更宏观的视角，现在整个社会都有点儿“缩”，人们不消费，企业就赚不到钱，企业赚不到钱就会裁员降薪，导致更多人不消费，是一种死亡螺旋。
这时候就需要外界的一股外力来打破平衡，就像日本今年楼市增长很好，主要来源外国人组队买房，打破了房价不涨的预期，很多本地人开始也赶着买房。
而我国楼市，只能靠棚改这个外力，如果楼市能带动经济上行，度过这个转折期，之后靠科技制造业等延续，那些买了房的人，很可能享受得到不错的红利回报。
这在过去四十年适用，未来同样适用。
文件还谈到，鼓励金融机构和社会资本进入租赁市场，积极收购那些卖不出去的商品房，改成租赁住房运营。
这也是一个重要信号，意味着国家队下场，开始帮助市场去库存了。
之前很多做长租生意的企业做不下去，是因为租金收益不敌资金成本，再加上疫情人口反流，爆雷一堆，但现在，国家队背书，可以拿到非常便宜的资金，那么就会有大量的企业进入市场，接盘运营，真干的有，假干套利的也有。
其实每次大型战略的转折点，都会有大量的寻租机会和经济泡沫，但没有人在乎的，现在的目的，就是为了把2023年一整年积压的货币，尽最大努力输送到市场。
很多人问我，到底该怎么办？
宏观无法改变，微观有所作为。首先要定位你是哪一类人群。
现在最危险的是手里有老破小的房东，接下来棚改加速，老破小只有两种结果：
1、被企业收购，做长租房，这是很好的结果。
2、被大量的保障房和保障性租赁住房抢走客源，价格一路下跌，爹妈不认。
所以这类人如果感觉自己运气不是很好，没有被统购的命，那等到明年3月小阳春，就要想办法卖掉自己的老破小。
最不用担心的是刚需，未来保障性住房的量会很大，只要你能等，拿到名额的概率很大，但一旦成为保障性客群，也就意味着你的人生某种意义上，进入了被保障的路径，或多或少会失去一定的自由性。
保障将跟你的收入和职业深度绑定。
当然有一类刚需房比较保障，就是带学区和地铁的次新刚需，这类房屋是硬通货，保障性住房兴起后，也很难冲击他们的价值。因为房子可以短期内盖很多，但好的老师和学校，需要时间去沉淀。
也就是说，未来保障房和保障性租赁住房吸纳了大量的劳动力，但很难配比很好的社会资源，做到租售同权的概率非常低，这也是我们虽然走新加坡的路，但永远无法跟人家相比的真正原因。
改善房买家，要抓紧时间了，因为城中村大量拆迁，拿着房票和资金的购房者，以及整个产业链赚到钱的人，都会进入市场大量扫货。而且改善房，因为保障性住房配比的增加，会反向减少，越来越稀缺。
在城市方面，深圳要重点关注了，属于重度城中村改造红利区，2024年会爆发大量的购房需求，而且2023年12月，二手房成交环比上涨13%，年内第二高，出现翘尾迹象。
像这种筑底成功，价值面良好的城市，政策敏感性非常强，深圳是非常容易上涨的城市，要多关注。同理其他一线城市，年后小阳春是大概率事件。
二线城市主要参考一线城市，如果这波棚改红利能点燃一线楼市的情绪，那么明年年中会逐渐启动，而且二线城市棚改的量级同样不可小觑。
目前像武汉、西安、长沙、成都、杭州等新一线城市，核心板块房价基本都跌不动了，如果情绪上来，很容易做出反弹。
最重要的是，今年全国放开了土地限价，“价高者得”重回江湖，广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥这几个城市，有的地块成交楼面价刷新城市单价最高纪录。
新地王频现，会带动整体溢价率上涨，也会带动周边二手房价的行情，所以现在上面也默认了商品房市场涨价行为，甚至鼓励涨价去库存的逻辑，再次上线。
这段时间，北京、深圳很多20万+的房源也陆续回归市场，这在之前，也是被隐匿的对象。
其实这都是在为“新房改”做服务，未来商品房市场会逐渐脱离调控，实现充分的自由交易，到时候一线城市可能出现30、40万+的房源，但有的城市可能房价跌到几百元一平米。
充分市场化的楼市，价格是被需求定义的，而且在充分的保障房基础下，刚需也不会再为房价的涨幅而感到担忧，这都将慢慢实现。
