文/邓浩志
各地收储存量住房进展缓慢近期，全国多个城市先后发布公告，鼓励国资平台通过“收储”已建未售新房用作保障性住房。但各地貌似仅仅停留在“鼓励”上，实际收储情况非常不理想。
首先，虽然央行有3000亿再贷款支持，但这3000亿是贷款金额，仅为总额的60%。也就是说你必须首先有40%的钱，才可以撬动这笔再贷款的额度。由于各地方财政紧张，各平台公司资金紧张，要凑这40%的钱本身就是件比较困难的事。
其次，收储流程如何？如何评估定价？都是全新工作，没有可参考经验。之前我就提出，由于涉及金额巨大，收购价格评估稍有不慎，就容易导致国有资产流失，甚至是贪腐。作为风险较大的新工作，各地方也是采取比较谨慎的策略，都是你看我，我看你，从3000亿再贷款消息放出到现在，已经接近3个月时间了，也没有谁敢大步推进。据一些前期有参与相关工作的人士透露，官方收储商品房的价格往往也定得非常低，远低于开发商的期望，也远低于项目的成本，所以也导致了被收购方自身积极性也不大，宁愿躺平也不卖。
从7月第一周楼市情况看，各地似乎都有降温的迹象，新政效力似乎又再次逐渐褪去。市场购买力如果不足，则政府收储是当前最重要的房地产纾困办法。必须尽快打通这条路。
银行开始对个人按揭贷款较真最近有报道称，深圳多家商业银行要求个人住房按揭贷款需要在主体封顶后才能放款，消息经过核实，确认已经执行。如果其他城市也要求楼盘主体封顶之后再放款，的确会进一步增加房企摇摇欲坠的资金压力，但实际影响可能并没有大家想象的重大。对于此事我有几个判断：
1、正常情况下楼盘主体建筑过了2/3就可以拿预售证，拿证之后就可以销售，客户买了房也可以办按揭，获得贷款，开发商也就有了资金回笼的渠道。现在个别城市要求封顶才能办理按揭，其实主体过2/3到封顶，也就差1/3。虽然的确增加了自有资金的要求，但是幅度并不是大了很多。以30层高层为例，也就差10层的主体结构，普通住宅满打满算这里也就差一千万上下。有人问这么便宜吗？是的，因为他只要求主体结构，外墙不用搞，内部不用装修，甚至间隔都不用搞。1000来万，对于一个楼盘不是大数字，所以这个政策也不见得是伤筋动骨的。
2、对于资金紧张的房企，可能1000万真是个过不去的坎。但当前形势，除了深圳，北京等少数城市会执行或强制执行这个政策，其他城市未必会跟进。因为保交房是当前地方的重要任务，如果继续收紧资金要求，恐怕就会有更多的烂尾项目，所以别说楼市好的时候很多城市不执行，当前资金更加紧张的情况，我相信很多城市是想执行也没办法执行这个政策。
个人观点，仅供参考
