文｜邓浩志

7月21日，管理层发布了：全面深化改革，推进中国式现代化的决定。里面包含了不少关于房地产的内容，包括：改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。这条消息是非常重磅的，不但定了房地产行业发展的长期方向，还会对近期房地产救市政策产生具体的影响。

1、首先这是最高管理层的表态，代表了最高意志，所谓牵一发动全身，未来各部各地都会陆续跟进这个方向性的调整。其次是这里有几个新的提法，这些新提法怎么理解？未来怎么落地实施？会产生什么样的影响？都有一定的不确定性。

2、“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度”这段表述是对现行房地产市场影响最大，所以也最受关注的内容。但房地产融资方式怎么改？没有具体说。商品房预售制度怎么调？是否未来要取消商品预售制度？感觉上目前全面推行现房销售制度是不具备条件的。而很可能会对房企自有资金要求提高，对商品房预售条件提高，对购房贷款发放时间延后等等。因为以上这些已经在讨论当中，或在部分城市有试点，具备了进一步优化和推广的可能。

而房地产税收制度，理论上是包含房地产税的。所以继续推进房地产税相关工作也是可能的，而对已经在执行的税收制度进行调整，也是可能的。比如说，有没有可能通过降低商品房交易税费，从而起到刺激市场需求的。就像股市低迷通常也会采取降低印花税的办法。

3、比较具体的内容是“取消普通住宅和非普通住宅标准”，简单理解就是取消豪宅税。这符合当前房地产市场已经由初次置业，转变为改善型置业的大趋势。既然大家都希望换更好的房子，更大的房子，那144平米以上就不能定义为“豪宅”，顶多是改善型物业。取消豪宅税有利于降低改善型客户的税收负担，刺激这类型需求的进一步释放。但你说单靠这一条就能扭转当前房地产市场的下行态势？恐怕也不太可能。

4、允许取消或调减住房限购政策，这很明显指的是目前仍在坚持限购的四大一线城市及海南省。因为234线城市限购都基本彻底取消了。而以上五个地区，广州把最后的120平米以下户型限购取消，很可能在近期就会落地，值得期待……

5、今天宣布下调了LPR，一年和五年底各下调了10个BP。虽然不是昨天会议宣布的内容，但也属于近期针对房地产市场的新一轮支持政策的一部分。也是为了降低贷款压力，刺激市场需求释放。

从长期看，我们仍需观察各部，各地方对这次方向性政策的理解和把握，更要看更多的更具体的执行细则落地。而当前房地产市场救市，除了取消豪宅税，降低LPR，一线城市继续松绑限购之外，可能还需更多的大招支持。