文/邓浩志

广州有银行首套房贷利率低至3%，而四大行的房贷年利率也下调到了3.2%。这说明，广州房贷利率已经到达了全国最低水平。另外这也继续刷新了广州房贷利率的历史最低值。有什么影响呢？不用说，降息肯定降低了购房还贷的成本，对楼市会有正面刺激的作用。

但这里有几个点值得大家留意一下的：

1、市场对降低房贷利率似乎已经麻木了。连续2年多时间，连续降了近10次利率，但楼市依然低迷，大家对经济，对收入，对房价的预期仍然没有改变。所以尽管利率不断刷新历史最低记录，但似乎很难刺激大家的购房欲望，贷款欲望，甚至有些人选择了提前还款，在没有好的投资渠道的情况下，减少一点利息负担似乎是更理性的选择。

2、房贷利率低处未算低。我国自己和自己比，当前房贷利率的确不算刷新最低记录，但横向对比其他发达经济体我们会发现，在经济不景，楼市低迷的时候，他们的利率往往更低，接近零利率，或者就是零利率，甚至是负利率。所以未来如果有需要，不排除房贷利率会进一步走低。也就是说商贷可能在3%以下，公积金2%以下，甚至更低也不足为奇。而继续降利率，似乎是大概率事件。

3、关于存量房贷利率什么时候下调？相关部门能不能给个说法？2021年前贷款的部分客户，年利率在5%甚至6%的都不少。尽管去年底降了一次存量房贷利率，但由于近期贷款利率再次大幅度下调，也导致存量房贷利率和当下利率有巨大的缺口。这个问题我多次分析过，如果不降存量房贷利率。既增加民生压力，影响消费复苏，更会直接导致大量提前还贷，置换其他灰色贷款替代房贷的情况，会造成更大的混乱等等。

我给大家算个账，让大家感受一下。最近媒体公布了一些暴雷房企今年上半年交房的情况。我抽一个给大家分析一下，以奥园集团为例，上半年累计交付8800套房屋。8800套什么概念，2021年奥园集团销售规模为1200亿元，按大概套均100万元的价格计算，大概也就卖了12万套房子。为什么按100万一套计算呢？是因为当下中国一手商品住宅的单价也就10000元/平米左右。而新房的套均面积也是100平米上下。当然，奥园还卖商业，写字楼等等，并不都是住宅。所以纯住宅按70%计算吧，那一年也能销售8.4万套左右的住宅。顶峰期间一年卖8万多套房子，现在半年才交付8千多套房子，什么概念？交付比例20%都不到。

当然，2024交房的项目，并不等于都是2021年销售的，也有部分2022、2023年销售的。如果是2022年的数据我看一下。奥园当年销售额约 202亿元，也算70%住宅，则奥园全年销售约14000套左右的房子，那半年交7、8千套，比例也是大致符合的。但2021年市场火爆，房企暴雷的也不多，所以多数房子都是当年买的，而2021、2022年主销期的楼盘多半在2023、2024年交付。由此也可以看出保交房的压力依然巨大。

当然，身处大城市的你可能未必感受的到，因为大城市楼市运行还相对正常，就是成交量和价稍微低一点而已。而三四线城市，才是保交付压力最大的地方。