上海楼市也有点急了，寒气已经蔓延到楼市金字塔顶部了，前段时间出了一个金山区的解除限购，但是没有一点波澜，毕竟是最便宜、最远的一个郊区，二手的均价已经跌到1.73万左右了，拿出来客户也感觉不到啥诚意，但是政策可以等着慢慢出，市场等不了、开发商等不了、投资人也等不了，所以现在一些楼盘也在更加想办法降低门槛让客户买房了，内卷之势逐步蔓延。

就在近期，根据第一财经报道，上海已经有一些楼盘开启了最长一年的首付分期模式，如果你是置换客户，楼盘还可以跟二手中介平台合作，给你高流量的好赞标签，然后帮你卖掉房子后拿到钱去交首付。这是很明显客户不够用了，希望深度挖掘更多首付不够或者等着卖一买一的客户了，没有客户，开发商自己创造客户。

要知道，在今年小阳春的时候，那时候的上海买家可是完全享受不到这种待遇的，当时一个网红地铁盘，开盘前就要交60万认筹金，开盘后如果选到房，三天内就要交齐全部首付，多么强势的要求，而当时大部分的楼盘，即便是去化比较差的那种，一般也是要在认购半个月左右交齐首付。那时候的上海开发商肯定心里非常傲气的，上海的房子不愁卖，你不买有的是人来买，五条腿的猪没见过，两条腿想买房的上海客户一捞一大把。

怎么了，现在愿意低下高傲的头颅吗，现在的这种分期和帮你卖二手房的政策表面是帮助大家降门槛和促交易，但是本质上还是拉你早点入市，因为分期不等于不要钱，帮你卖二手房不等于你不需要降价，拿分期来说，明明没有那么多首付，却让客户延长半年或者一年再给，难道一年客户就可以赚够差的那么多钱的，如果赚钱能力这么强，干嘛不等个一年再去买呢，是担心涨价还是楼盘卖光？

再说帮你卖二手房，现在的市场，你新房自己都卖不出去，怎么就有信心二手能这么快出货了，要想买的快，也简单，降价，不断的降价，但是如果直接降价能卖，业主自己就可以降价卖出去了，还需要跟你楼盘合作去卖自己手上的房子了，所以，这其实也就是一波套路而已，因为你二手房卖不出去了，到时候又牵涉到你买新房交了定金的问题了，能不能退就不好说了，难道也要学郑州烂尾楼夫妇被打一顿上个热搜再被解决掉吗？

上海现在二手房降温已经是不争的事实了，根据诸葛数据研究中心数据显示，今年1-10月上海二手住宅成交15.2万套，比2021年同期下降了36.5%。而今年10月上海二手成交1.45万套，环比下降13.7%，大家不要觉得1万多套很多，要知道2021年1月的时候单月就突破4.3万套。

今年3月是上海二手的最高峰，也只有2.3万套，而此后就没能再攀升到2万套以上的高度了。而上海的荣枯线在1.5万套左右，今年几乎一半以上的月份成交都在这个线位以下，而阳春线在2.3万左右，想重新攀升到这个高度难度非常大了，所以我们也预测包括上海、北京、深圳等都可能会在12月底前放松近郊的限购， 再虹吸一波周边的购房需求，维持住全年的成交量和土拍业绩。

不仅是卖的难了，二手房的挂牌量却在不断攀升，从年初的4.25万套，已经到了10月份的9.07万套了，不难发现，上海业主的心态也在一步步被市场瓦解中，毕竟，以前上海的房子完全不愁卖的，全国有钱人都想来上海买房，但是现在竟然沦落到要降价才可能出手的地步，由奢入俭有多难，对上海业主来说会有体会了。

而根据每日经济新闻的报道，顶尖学区房的价值也在下跌，回落到六年前了，比如一套梅园四街坊70平的房子，目前挂牌价670万元，单价9.57万元/平，这已经是梅园片区里最贴近世纪大道地铁站和商场的一个房源了，所以价格也算坚挺，而跟此前动辄十几万的单价相比，下跌200-300万元并不夸张，因为就在上半年，小区还是有12万一平的成交记录，而短短半年时间的大缩水，也让很多业主心里承受不住了，学区房的溢价价值神坛也在慢慢跌落，只剩下地段支撑了。

不仅如此，在上海前滩最后一个住宅项目的认购也出现了爆冷，爆冷的楼盘位于前滩商务区核心位置，是陆家嘴集团开发的一个项目，备案均价13.2万元/平方米，项目认购第一天，认购率仅19%，现场的工作人员比参与买房的人都要多，说明现在超富人群在买房层面也变得谨慎了，不会出现哄抢的那种局面。

有钱人都谨慎了，说明钱确实不好赚了，而咱们普通的买房人，更要在分化的楼市阶段做好自己，底层的逻辑数据要清晰，任政策万千种变化，不变的是最终还是会显示到房价身上，咱们以不变应万变就好，以史为鉴知兴替。