文｜邓浩志

7月17日的新闻爆出了房地产界，乃至全国经济的一条刷爆朋友圈的新闻，就是拖了两年多的中国恒大，终于公布了2021和2022年的业绩。出现了空前巨亏！负债总额25800亿。

截至2021年12月31日，中国恒大年内经营性亏损人民币1137.5亿元，金融资产减值损失及其他非经营性亏损人民币1802.0亿元，净亏损合计人民币6862.2亿元。截止2022年12月31日恒大集团年内经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，净亏损合计1258.1亿元。目前，中国恒大集团负债总额在超过人民币24000亿元。而手中的现金及现金等价物仅有43亿元。

至此，拖了两年多也业绩终于浮出水面，恒大的巨亏是吓人的，两年亏损总额超过8120亿元！等于每天亏损11亿，每小时亏损接近4600万，2年亏掉了上市12年利润的2倍多。面对这个天文数字，普通人很难有切身感受，这种巨亏损是不是绝后也不知道，但这很可能是中国历史上亏损最严重的，负债最严重的企业，资不抵债最严重的企业。事已至此，现在大家最关心的还是恒大的未来，恒大的债务，以及房地产会否继续被它拖累。

从目前情况看，有几个点值得大家关注：

1、中国恒大的地产部分，等待的结局基本是退市，清盘。

按目前的亏损状况，负债规模，还有持续的负面消息，这个品牌是完全不可能再有东山再起的机会。恒大后续很可能在保交房政策支持下，在相关部门的监督下继续运行一段时间，甚至是一段较长的时间，但注定了其后续的经营只是为保交房，只是为了争取尽量多还债而已。但由于债务过于庞大，资不抵债过于明显，所以几乎是不可能全部债务都还完的，甚至有可能大部分都还不上。这个债权人心里要有数。

至于交房问题，在相关部门和相关资金的支持下，我感觉大多数项目应该还是能够最终交付的，但交付时间是否会延迟？交付品质是否和当年宣传不对应，买家心里应该也有一个适当的预期。

另外，由于资金缺口过大，也不排除最终部分项目不能交付。但我认为就算有，可能也是商业，办公，酒店类型的居多，住宅部分大概率还是能够全面交付的，因为这个涉及保民生，是管理层最重视的，并且下最大力气支持的部分。

2、恒大剩下那些资产还有价值，可以用于抵债？目前尚有价值的一是恒驰汽车，二是物业服务，这两块后续怎么处理，可以重点关注。

恒驰汽车方面，虽然品牌价值也受到严重拖累，而且也没有大规模量产，但毕竟之前已经投入了许多，在技术、管理、设备上也都沉淀了不少资金，所以肯定还是值点钱的。

另外就是物业服务了。大家知道，物业服务虽然没有什么爆发性增长的机会，但能有稳定的现金流，都是房企的“现金奶牛”。所以在过去两年，但凡出现的房企，他们要筹措资金还债，多半把旗下物管公司出售。所以恒大物业也属于恒大价值相对较高的资产。不过有个大坑很多人没留意到，就是恒大物业预收了大量管理费，当时给业主的承诺了，预交N年的物管费，可以打折。所以恒大物业相当于寅吃卯粮。而提前收回来的物管费现在又被挪用，被亏掉了。这个窟窿到底多大，是影响恒大物业估值的一个关键。

3、恒大其他资产价值已经不高了。

恒大当年高速增长的时候产业布局很广。除了房地产开发，物业管理，新能源汽车这个龙头产业外，比较知名的还有大健康旗下的恒大冰泉、粮油、奶粉、医养。还有房地产周边的中介业务房车宝；文旅产业的童世界；互联网的恒腾网络；金融领域的恒大金融，保险等业务。不过以上业务，要么根本没有成规模地展开，要么是空手套白狼式的壳公司，要么是拿到了钱但都全部亏掉了（比如金融、保险）。所以以上这些领域反而是资不抵债的重灾区。对最终解决恒大的债务问题完全没有帮助。