文｜邓浩志
降低房贷利率，还要靠自己谈虽然金融管理部门近日明确“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率下调”。但关于“降不降”还有“怎么降”这两个问题上，各家银行依然没有明确的政策。有专家希望大银行发挥“头雁”作用，引导其他银行跟进下调存量房贷利率，也有建议可以通过双方协商方式调整。
但我认为，不能完全寄望地主、财主发善心；也不能寄望人家将吃进嘴的肉再吐出来，更不能无了期地等待。主动找银行谈，这是一部分贷款者已经试过的办法，也是有成功案例的。
关于和银行商谈存量房贷利率的办法。我的建议是：与其等存量房贷利率下调，倒不如你直接找银行谈。一则，银行对新客户已经大幅降低了贷款利率，其实下调空间是有的。二则，不少客户提前还贷，银行也不希望失去优质的老客户。
但目前如果你向银行提出调整存款利率，银行多数的回复是暂时没有收到通知，那你可以直接告诉他，现在已经有不少人和银行谈妥了利率下调，为什么你不可以？这种情况下，银行或许接受你的建议，但同时会用各种办法拖延。然后你可以继续提出，如果再不批，那我提前还贷算了。到了这一步，银行一般就会加快进度。当然不排除还是无动于衷。而事实上，你真的可以换家利率更低的银行，还了旧的、利息高的贷款，借新的、利息低的贷款。至于提前还款的钱，现在有金融机构提供过桥资金。
支持楼市利好会有，但别抱太大期望从管理层重要会议之后，接近两个礼拜，各部委，各城市都表态要支持楼市。一直到8月3日，各地方的救市政策终于开始和大家见面了，在第一批公布政策的城市和内容包括“武汉：取消租房提取公积金次数限制”，“郑州：暂停执行住房限售政策，落实认房不认贷”；“海南：支持提取公积金支首付款”；“南京：对购置新房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置”……
仔细看看第一波政策，总体感觉和我预测的一样，各地都很谨慎，生怕把握不准尺度，生怕步子迈大了会被约谈，于是各地都谨慎起见，出台的都是一些试探性的政策。而市场都在关注的一线城市利好，也是迟迟没能够出台。
之后又有报道称京沪广深的房地产政策调控优化会议即将在8月召开。大伙都还不知道如何把握尺度，所以楼市复苏，恐怕还是一个比较缓慢的过程。我预计，三季度的政策比较轻微，市场会走出轻微复苏的走势。然后十月份可能是一个转折，如果管理层对目前楼市复苏不满意，要加码，则10月份是一个时间窗口。有鼓励的话，各地方，各部委将会出台第二轮加码的救市政策，力度有可能大于第一阶段。然后市场复苏才可能有所提速。
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