文｜邓浩志

7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。决定在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。强调要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这可是一条重磅政策，所谓重磅不完全指政策的力度，更是指政策的方向性的改变。这又是一次180度的大调整。

1、2021年的时候，中央对全国各地当时如火如荼的城市旧改突然按下了“慢行键”，要求避免城市“大拆大建”，旧改被限制在一个非常狭窄的范围，比如旧改的比例不得超过片区的20%等等。当时各地方立即全面收紧旧改政策。比如广州，当时要求旧改全部不以市场盈利为目的。所有旧改不得民企主导，必须以市属区属企业牵头……新政全面执行之后，全国旧改几乎全部陷入了停顿。比如广州的黄埔区当时有3年66条村的旧改的计划，就因为速度快，范围广，不符合新的意见，基本上大部分都被叫停。而从那时候开始，之前所有参与旧改的房企，都被迫全面裁撤相关业务。有的甚至因为资金紧张，还向政府申请退还此前投入的资金……

2、新政效果具体如何，要看落地的方案如何？

目前国常会只提出了一个方向性的意见，具体有什么措施暂时不清楚。所以要等各地出台落定方案，甚至有企业尝试新路径，并且走通了之后才能判断政策到底放得有多宽，效果有多大。

而前几年曾经参与大城市旧改的企业，目前多数都没有完全没有能力继续开展工作。他们有的可能债务缠身，有心无力。有的整个人事班子都撤销了，没有人手。而更多可能也不清楚能怎么继续下去。因为按旧政策，推进工作是极为困难的。未来哪些旧政策会拿掉？哪些新政策会出台？目前还没有明确。所以旧改工作估计也不会在短期内马上能够展开。由于政策最近几年出现了连续的大变动，未来有计划参与旧改的企业，估计也会在初始阶段有所保留。会先观察一下政策稳定性再做决定。

3、政策对房地产市场有积极正面的影响。

拆旧建新，对市场供需两端都会产生积极的影响。一方面被拆户有再次购房的需求，楼市需求有增量。另一方面拆迁 之后会建设新房子，也会拉动楼市，增加供应。再有旧改之后，对城市面貌也有提升，也将提升片区的整体城市价值。

最后强调一下，超大+特大城市，几乎就是所有有旧改需求城市的全部，因为中小城市由于可开发土地较多，城市化程度较低，暂时还没有旧改的需要。所以这次释放的，就等于全面放开。

至于什么是超大、特大城市？比如广东就有四个，分别是广州，深圳，佛山，东莞。其余还有哪些城市有机会享受到这波红利？可以参考下图：