老黄埔核心区沿江现状。贾自豪/摄

在广州，老黄埔更像是一只基本盘面不错，但短期存在分歧的股票。

基本面在于：老黄埔人口密度高，地铁线路多，距离珠江新城-金融城-琶洲与科学城足够近，仅8-10公里15-25分钟车程，可就近承接四城外溢；地铁7号线开通后，还可以承接番禺部分地铁沿线的客源。

但又因城市界面差点意思，让人有些意难平。

不过，短暂的分歧将很快过去。20年以来的南拓，码头、造船等临港产业将逐渐疏解至南沙。特别是广州新一轮城市战略规划的实施，给了老黄埔结构调整的机会。这片广州东最优质的滨水岸线，正迎来高光时刻。

今天我们来深度捋一捋老黄埔的现状与未来。这是全网最详细剖析老黄埔前景规划的文章，值得你收藏研读。

01

老黄埔天生好地段

老黄埔地段禀赋优异，现状看起来虽有点凌乱，但其实上限高。

这里面的逻辑在于：几百甚至上千年来所形成的广州城建规律，就是以水兴城，城因水兴，沿江东进。

老黄埔处于黄金内湾入口，拥有大江大山的自然本底：

沿江岸线长约43公里，纵深约500米，是珠江流经广州江面最开阔的区域。6个江心洲岛串珠成链，10条垂江河涌水系成网，塑造了珠江东十公里黄金岸线独一无二的生态景观价值。

而且，老黄埔处于珠江北岸，南望江景，相对比海珠北面望江，景观更好，更具价值。

珠江黄埔段江面开阔。贾自豪/摄 珠江黄埔段江面开阔。贾自豪/摄

从交通联系来看，珠江北面陆地广阔，路网密集，理论上交通便利度更高；相比被大江切割或水网密布的海珠番禺，珠江北面的路网开发难度也低一些。

更重要的是，老黄埔与同处珠江北岸的天河紧密相连；再往前追溯，江北的越秀、荔湾，形成了广州城建发展沿珠江北岸一路东进的历史脉络。

历史地来看，老黄埔自唐以来就是广州最重要的对外出海口。以南海神庙、扶胥古运河为代表的历史遗迹，见证了广州"海上丝绸之路"的繁荣；

而过去四十年来，依托老黄埔划出的西区而成立的广州开发区，成为外资登陆中国市场的“桥头堡”，助推了广州对外贸易新一轮的腾飞。

老黄埔沿江片区所交织的地理、人文、城市发展沿革等多重因素，也让这样一种买房认知成为市场共识：从未来看，老黄埔鱼珠片的天花板似乎更高。

实际上，从政企投资效益来看，与市区联系更紧密，地铁线路密集的老黄埔，相对比往山里造城更有效率。

也正因这种天然禀赋，广州对老黄埔的历次规划级别都比较高。比如广州第二CBD、广州人工智能与数字经济试验区的组成部分。规划概念多，层级高，也说明老黄埔是一个充满想象力的地方。

广州第二中央商务区规划范围

黄埔临港规划概念效果图

02

史诗级战略利好，破题有了希望

老黄埔未来发展，关键在于解决两个问题。一是土地发展空间的问题，这里有两个抓手：旧改和土储；二是存量产业提质升级和做大做强增量产业的问题。

过去五年来，黄埔区已率先在旧改领域，以及鱼珠湾、护林路沿线、乌涌口湾区国际创新中心等3个商务区，取得了节点性突破。

眼下，老黄埔更为迫切的战略命题在于：区域规划升级，提高协调解决问题的话语权，从而争取更多的资源倾斜。

这也是去年以来广州新一轮城市战略规划谋划东部中心，“主抓黄埔、开拓增城”，“再造新广州”的战略内涵之一。

这也意味着，在广州战略规划层面，依托东部中心建设新广州，正式成为与广州中心城区、南沙新区平起平坐的实体规划。

回顾广州城市规划史，东部中心之于老黄埔，可以讲是史诗级的战略利好。

东部中心之于广州有多重要？

官方明确提出，东进发展依然是广州城市战略的主线，是广州市顶层设计近期要实现的核心目标。

这必然要求提升东部中心的顶层设计“咖位”。据悉，广州拟将东部中心从市级平台提升为省级重大发展平台；未来，还将争取进一步升格，为地方发展赋能。

省市层面赋予东部中心如此高规格待遇，底层逻辑在于：

东部中心产业基础雄厚、科技创新实力强劲，“车芯显药”四大战略新兴产业链已初具规模，未开发土地空间巨大，黄埔增城两区优势并行，资源互补，可以引领广州产业体系向新的质态跃升。

东部中心不仅是实体产业重镇，也是轨道枢纽：广州东部腹地广阔，轨道交通发达，通过现有新塘站、增城西站，在建增城站以及规划中的黄埔站，四大铁路枢纽链接华南、华东、东南沿海地区，承接资源相对多，发展空间和潜力更大。

东部中心获得前所未有的重视，足以说明当前“东进”对于广州经济和城市地位的突围，相比“南拓”更为迫切。广州只有发展好现在，才能行稳致远。

03

产业成形起势，优先承接东进势能

在东部中心总体规划中，老黄埔片区所规划的“广州海丝城”，作为东部中心的“双核”之一，承担起东部中心营造现代化城区的重要任务。

经过一年的深化设计，近期海丝城的战略谋划、发展定位、产业规划、实施路径等关键性问题正式敲定，为推动老黄埔焕发新活力提供了“线路图”。

规划明确，海丝城在广州整体沿珠江东进战略中，具有不可替代的“战略性中间区位”，将作为承接东进发展势能优先度最高的地区，持续导入外部创新资源，转化并服务科学城、知识城等新兴产业区。

事实上，近五年来，海丝城积极引入新经济新业态，产业结构和产业规模明显优化壮大。截至目前，海丝城集聚企业预估超4000家，每年实现工业产值超千亿，其中规上企业超200家。

基于现有产业基础和未来构想，海丝城规划方案提出了三大产业发展思路：

其一，优化城市品质，补足城市服务短板。着重补足城市服务和市民生活服务功能，新增承载国际交往活动的空间载体，打造具有黄埔海丝产业特色的产业活动品牌。

其二，联动科学城、知识城，以“总部+园区+研究院”强化科创转化带动作用，促进东部中心产业协同。

其三，前瞻性谋划未来产业，做大增量：突出现有存量项目和存量资源的特点和优势，同时培育新兴的未来产业，争取在下一轮产业竞争中脱颖而出。

为此，海丝城谋划构建“336N”产业体系，即围绕3个发展逻辑，面向3大经济领域，聚焦6大重点产业方向的20个细分领域，打造N个应用场景。如下图所示：

空间结构上，海丝城将规划形成“长滩四岛，六园十苑”的功能布局。

其中产业空间体现为“一滩六园”，即：沿珠江鱼珠到庙头段打造一条11公里的科技长滩，布局现代服务业和科研孵化园区。

另外，打造6个现代产业园区载体：护林路沿线数字经济与人工智能研究园、枢纽商务区、电子商务园、智能网联汽车园、将军山数创园、穗港先进制造园。

广州海丝城功能布局示意图

从城市形态来看，未来的海丝城，将会是一座全新的、人文特色突出的滨江新城——

区别于摩天大楼扎堆而略显单调的珠江新城，海丝城将适当保留部分海丝文化与工业文化遗产，以自然的立面材质与色彩，塑造亲水宜人的滨水风貌，展现“一江通古今、一城传千年”的历史厚重和城市形态。

广州海丝城沿江城市风貌概念示意图

04

高铁新城：黄埔高能级核心崛起

当然，城市战略规划都是长期的规划，需分步实现。在全力加速推进现有旧改项目基础上，黄埔区务实地提出了海丝城近期重点开发区域，并制定了实施线路图：

其一，双岗至庙头2.6平方公里沿江狭长地块。

计划在黄埔大桥两侧塑造4公里海丝新岸，形成围绕文冲船厂与黄埔电厂的两个核心板块，实现“服务-科创-制造”的高效链接，建设具有创意和文化品位、高质量的复合产业园区。

同时优化临江大道东延线等滨水区路网结构，亮出滨江一线，充分提升滨水区段开发价值。

双岗-庙头地块规划概念效果图

其二，以规划黄埔高铁站为核心，推动周边9平方公里用地全面提升，谋划黄埔高铁新城片区，打造站城一体的城市新地标、科创新高地。

黄埔高铁新城规划定位为，打造集枢纽站、高端商务、科创研发、精品商业、综合体育、文化休闲、生活配套等7大功能于一体的开放共享综合枢纽商圈。

高能级的规划定位，需要高质量的交通和产业支撑。

规划提出，发挥片区内已落地在建的多家大院强所优势，围绕枢纽站点，沿护林路东西向发展数字未来产业，南北向发展科创服务产业，打造新兴产业和未来产业高地。

黄埔高铁新城功能布局及现有重点项目分布示意图。

未来，黄埔高铁新城片区，将成为海丝城的“大脑中枢”。

截至目前，护林路轴带5公里已集聚省市区科研机构共13家。特别是中科院旗下的大湾区纳米院总部、大湾区空天信息研究院总部，以及广东腐蚀科创院、国机智能研究院，为黄埔产业迭代升级提供了有力支撑。

中国软件CBD、中国智能网联国家创新中心、中国游戏软件谷等11个重点产业园区，目前已落户亿航智能、统信软件、百度阿波罗、云徙科技等多家重点龙头企业，引领带动数字产业化进程。

交通方面，规划提出强化黄埔高铁枢纽站周边集散能力，优化交通组织、加密规划次支路网，打造区域30分钟可达的立体交通网络和高效便捷的轨道交通系统。

相比双岗-庙头狭长带，黄埔高铁新城以乌涌为中轴线、以护林路为两翼所形成的“十”字型商务区，开发空间规模更大，资源要素也更多。

比如，轨道交通线网通达，汇聚9条线路，其中近期建设线路预计4条（28+19+37+广中珠澳高铁）。

向北，通过丰乐路和开放大道两条双向8车道，以及地铁7号线和规划37号线，形成与科学城-知识城的纵向联结；向南，则与乌涌口湾区国际创新中心相呼应。

可以说，未来黄埔高铁新城-乌涌口这条轴线，才是黄埔区的核心，是能级最高的区域。

黄埔高铁新城并未停留在纸上。今年伊始，黄埔启动项目土地收储，近期广园快速北侧多宗地块已陆续征收，为新城建设提供了要素保障。

接下来，招商引资、项目落地、全面铺开建设.....在可预期的未来十年内，随着黄埔高铁新城的崛起，护林路沿线将迎来脱胎换骨的巨变。这里也必然成为广州投资热点区域。

黄埔高铁新城北片规划概念示意资料图，以实际建设为准。

05

就近享受新城崛起的红利

新城崛起，无疑是一次造富运动。

对于普通工薪阶层来讲，参与分享新城红利的便捷方式，就是购买新城核心区的优质房产。而掌握核心区资产，事实上也是普通人相对最稳妥的长线投资途径。

尤其是，黄埔高铁新城规划范围内，全新住宅极为稀缺，目前仅1个新盘：保利招商华发·中央公馆。

保利中央公馆在黄埔高铁新城规划区位。

项目采用半开围合式布局，6栋47层高塔楼设计，1栋、3-5栋3梯6户，2栋2梯4户，可售总货量1442套。

这么点货量，却吸引了保利、招商、华发三家央国企联手开发，说明项目区位优势和区域发展前景足够诱人。

三大实力央国企操盘，也为打造区域全新标杆之作带来了更多可能性，产品期待值早已拉满。

比如，高颜值的类玻璃幕墙外立面，半开围合点式设计确保每一栋最大尺度的通风采光视野，以及泳池、地下会所、黄埔区文化馆等高品质配套，都是亮点。

可以肯定的是，保利中央公馆是黄埔区乃至广州东，难得的“六边形战士”。

关于项目的特质和独家规划细节，我在此前《深挖保利黄埔地王，全网都搞错了》一文中，已有详细梳理，没看过的移步前文查看。

今天只想强调两点：

其一，项目紧邻大沙东双地铁站和黄埔高铁枢纽，汇聚线路高达10条，均在500米内，换乘超级便利。尤其是，黄埔枢纽站最近的商品住宅，仅中央公馆一家吃独食。

其地铁优势，在整个黄埔以及广州东，堪称NO.1。这种强地铁盘的属性，也会让保利中央公馆的目标客源，会有较强的排他性。

其二，在海丝城核心区，保利中央公馆是片区内拥有滨河公园景观最多的楼盘。

项目东南侧紧邻宽约70米的乌涌，以及黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园，南向500米范围内无高层建筑遮挡，视野开阔，两大公园尽收眼底。

保利招商华发·中央公馆东南向景观视野。

在绿意葱茏的科学城，公园景观算不了什么。但在老黄埔，干净养眼的大面积滨河公园景观，却相当稀缺。何况“一河两园”叠加，尤其还是南向景观，更为珍贵。

各位，在老黄埔核心区，同时拥有南向一河两园景观的楼盘，你还能找出第二个吗？

这种景观特质，也将为项目带来一批注重居住环境的改善客源。

从地铁+景观两大优势来审视项目户型面积段，显然是十分精准匹配的。

保利中央公馆作为老黄埔首个实用率超100%的新盘，迭代创新设计了5个户型，面积段涵盖约81平-159平三至四房。100平以下户型占比将近65%，火力集中于刚需。

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综合来看，保利中央公馆集齐了高达8个红盘因素，也是其核心价值支撑点——

核心区地段+高能级规划前景+强势地铁配套+片区稀缺滨河园林景观+高颜值外立面+一线央国企操盘+片区首个户型新规产品

以及最重要的：就近承接珠金琶CBD、广州科学城、新塘以及番禺的外溢客，潜在客源足够多，想不火都难。

事实上，保利中央公馆作为去年的黄埔地王项目，自地块挂牌起就引起了市场极大关注，它的每一个节点，都能挑动市场神经和情绪，热度持续不衰。

这正是核心区王炸楼盘的特点。保利中央公馆就好比一只下限较高，上限没有天花板的优质成长股。短期价值不低，但同时还有持续不断的利好支撑其行稳致远。

据悉，保利中央公馆本月内很快就要开放售楼部，预计本周有机会进行内部品鉴会，请大家保持关注。我们先拉个群，感兴趣的朋友不妨进群蹲一下。注：群满后加微信hpguancha进群。