楼市并未止跌，仍在一路下探。
底在哪？没人说得清。至少市场的观望情绪很浓。
应该很多人发现，目前市场是一个单边市场：二手价格不断下行，一手价格死扛维稳。
这样的局面，对新房显然不利，一些新盘哪怕全城开渠道，用高佣金发动中介、房V卖房，药效也非常有限。
多提一嘴，如何分辨房V卖房？比如发文开直播，让你加微信私聊，或送某某区域、楼盘分析帖，这些都是要推荐指定楼盘收割的。
不过，新盘价格打不下来，而另一边二手狂跌不止，一二手价差越拉越大，对新盘形成巨大的反噬。
本来现在满大街找不出几棵韭菜，一二手价差拉大的结果，把原本新盘有限的市场购买力拉到了二手这边。
简单讲就是，二手跌出了巨大的性价比，新盘越来越不香了。
01
没错，新盘楼龄新，户型实用率高，有的还配有九年一贯制学校并引进牌子。
但房子作为商品，它的溢价终究是有限的。
在房子的根本价值——比如居住价值、教育价值、地段及其附着的公共配套（地铁、公园、商业等）价值，这三样没有多少变化时，价格越贵，性价比则越低。
同地段差不多的公共配套，新盘跟楼龄不太旧的二手次新，价差多少比较合适？这是衡量区域房价的“锚”。
在我看来，一般价差在6000-1万／平，即价差20%左右，比较合适。
有了这个价差——价格锚，再通过最新二手成交价，去判断同地段的新盘价格，大致能判断新盘价格的性价比高低。
通过这个价格锚，也能大概判断刚入市的全新盘价格的合适区间。
比如，老黄埔核心区（鱼珠-文冲）几个质素还行的二手盘，目前南、北三房户型今年一季度成交价已跌到了3.2万-3.9万／平区间。
照目前形势来看，这个价格到年底大概率还会跌，预计3-3.6万／平左右。
如按片区一二手价差6000-1万／平，去倒推老黄埔几个新盘合理价格：富颐华庭、中鼎珺合府、保利中央公馆、珠江村旧改、双沙旧改（一城江山海）。
这几个盘目前的市场价，应该在3.6万-4.6万／平比较合适。个别盘南向最好楼层户型，最高应不过5万／平。
照此判断，也就是说，目前富颐华庭卖5-5.3万／平，贵了至少五六千一平，溢价率太高，性价比低。中鼎珺合府更不用说，对比周边二手比如君和名城，南向好楼层最多值4.6万／平，多出的部分算是泡沫。
同样的例子，在天河、科学城的一二手同样适用。
比如天河牛奶厂板块华润天合与新盘观樾、珠江花城与天河润府，新盘都存在一定泡沫。特别是9万多的观樾，对比周边二手次新，泡沫最大。
又如，科学城东的合生中央城与东荟城这对CP，目前东荟城二手成交价，四房3.1万／平，三房2.7-3万／平。中央城F区正常楼层三至四房精装3.3-3.5万／平。
对比之下，中央城略贵，大概有三千一平的“泡沫”，性价比偏低。会买的人，应该弃中央城，以及周边时代天韵、保利锦上，而应选东荟城。
02
所以，对于正准备入市的全新盘，目前的竞品不仅仅是周边在售新盘，暴跌的二手盘更是全新盘的最大劲敌。
最近老黄埔一准备入市的旧改项目相关人士问我预估价格。
我说，项目位置挺好，近地铁，又望江，未来看当然稀缺。但现阶段这种行情，新盘的价格很难独善其身，会受到来自周边一二手的巨大牵制。
如果要卖天河东的价格，外溢客客群的价格认同是一方面，另一方面地缘客的购买力能否承接得起？
而老黄埔恰恰是本地购买力严重不足，严重需要看外溢支撑的市场。
更重要的是，周边不断拉大的二手价格，反而成为区域价格的锚定物，重塑区域价值。
而二手跌出了巨大性价比，事实上对于成熟的买家，特别是短期持有的投资客，会更倾向于买二手，而不是价格高企的新盘。
新盘买入到二手上市交易，周期长达四五年。而二手买入最快一个月即可出证，限售两年后即可入市交易。
毫无疑问，二手对于未来市场行情的变动，也更灵活一些。
对于短期投资客来说，他需要判断的是：二手买入后，两年限售解禁后的2-3年内，是否有一波上涨行情。
买新盘显然没有这种短期便利。如果短期四五年左右变现，很容易错失行情。
03
为什么要用二手价格锚，去判断新盘价格？
只因为，二手成交价是真实的市场价，是由市场中未经操控的多数散户自发形成的价格，泡沫相对少很多。尤其是在楼市下行期，二手彻底裸奔，是最真实的动态市场价。
而新盘价格，主要由开发商和地方政府掌控，一般未经市场充分竞争，分散的买家并未有足够大的议价权（极少数单位大面积团购相对有优势），散客基本承接了很大一部分泡沫。
新盘价格未经市场检验，与二手价是两个不同的价格体系。
因为市场是变化的，又因为我们还有限售的时间差（新盘从买入到办证可入市交易，一般4-5年），买入价根本决定不了卖出价。
只不过买入价的高低，对二手交易的速度有所影响。但在信息相对透明情况下，最终卖多少价，基本是根据市场能接受的价格。
买入价高低，只会影响交易量。比如买入价高，卖出时如有亏损，会影响业主卖房的欲望。但说到底，楼市下行期决定业主卖房的因素多元，并不只是利润空间多少的问题。
实际上，当你急用钱，急需置换时，哪怕割肉也要出货的，跟你买入价没任何关系。
所以，买了新盘的业主，实在没必要念兹在兹自家楼盘不同时段的销售价格。一期比二期卖贵还是低，到了二手市场大家都处于同一起跑线。
决定赢面的是不同楼盘或同楼盘不同组团的配套和区位优劣。
比如，某楼盘一期位置差，卖6万／平。二期位置好，交标升级，卖7万／平。
如果到二手时，行情糟糕。这个盘所在区域市场只能接受6万／平，那么二期最多卖6万／平，要想更快成交，价格必然下调。而一期只能低于二期，比如5万-5.5万／平，才有价格优势，否则很难成交。
可以看到，市场下行期，当初卖得贵的二期并未是一期的“护城河”。所以，未经二手市场的买入价格，都不过是浮盈浮亏的数据而已，根本不必焦虑和自嗨。
所谓“前期业主买得贵，二手肯定不会便宜”，或“后期业主卖得贵，前期业主二手价就有了保障”。
诸如此类的观点，除了自我安慰之外，恐怕就是“要亏就一起亏，决不能让后面业主降价得便宜”的精致利己心理作祟了。
买新盘，真正关心的应该是：你买入的价格，在当时行情下跟周边一二手楼盘，到底有没有价差。
哪怕楼盘地段、配套再好，但如果溢价太高，开发商一开盘就把后面几年乃至十年的利润空间都吃干抹净，从买房投资角度，这种房是性价比极低的投资品。
有时候，甚至还远远跟不上同地段一些被当时市场踩到谷底的楼盘。毕竟，市场的大多数其实盲从跟风者众，踩踏之下，也踩出了性价比。
价格的性价比，是动态的，而不是一成不变的。我们大多数人无法获得绝对的价格优势——所谓历史大底。但如能在某一时间节点获得相对的价格优势，也就跑赢了很多人。
