广州2024年供地计划出来了。我们来好好聊一聊。

广州全年供地总量3019公顷。11个区当中，南沙、黄埔、白云、增城等4个区供地量居前，分别占比23%、17%、17%、15%，合计占比72%。

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南沙、黄埔、白云、增城合计占全市超七成供地量，供地意图非常明显：重点围绕南沙新区、东部中心（黄埔+增城）、“老城提质”主承载区（白云）布局。

三大区域的供应用地类型，主要是产业用地。这是优先、重点保障的对象。

官方明确提出，土地供应向重点区域、重点产业和重大项目用地倾斜，增强城市能级和核心竞争力；大力支持数字经济、先进制造业、现代服务业以及新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康产业、量子科技、纳米科技等新兴产业和未来产业用地供应。

从以上三大区域供地量来看，是与广州重振实体经济，发力布局新兴产业和未来产业的“制造业立市”战略目标相匹配的。

值得一提的是，荔湾、越秀、海珠等3个区，供地总计85公顷，占比仅3.2%。

说明老城区的城市建设，增量非常有限。对于这三个区来讲，所谓“老城提质”，更多是在存量基础上做些修修补补的“微改造”。

大家关心的住宅用地方面，全年商品住宅用地高达501公顷，占计划总量的17%。说明广州对土地财政的依赖，依然相当之重。

在用地布局方面，官方明确，重点引导住宅用地向中心城区、产业用地集中区域以及轨道交通沿线倾斜。

宅地供应从外围郊区向中心城区，以及产业中心、地铁沿线收缩，主要是：

为了更好卖地，充实羸弱的地方财政。

底层逻辑在于：

外围郊区尤其是远郊区宅地无人问津。而远郊地（面粉）卖不出，则直接源于房子(面包)难卖，进而极有可能恶化房企债务风险。

产业孱弱、无轨道交通支撑、配套不完善的郊区板块，则又因通勤、生活成本高昂，而劝退普通打工人。

加之当前经济通缩，买房预期降至冰点，一环扣一环，所形成的恶性循环，倒逼地方退守中心城区，费劲心思调规挖潜卖地。

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黄埔区今年的宅地供应计划，跟去年的供地结构，没太大区别。

其一，宅地供应主要由旧改项目转化。净地出让的宅地少，有一些零星地块，也主要在外围区域，地块条件总体一般。

其二，黄埔区旧改项目虽多，但今年能够入市的全新项目仍然很少。

主要由存量旧改项目供应，比如茅岗西旧改（富颐华庭）、横沙旧改（珺合府）、沙步旧改（黄埔新城）、火村旧改（中央城）、暹岗旧改（大壮名城）、萝峰旧改（星河湾）、笔村旧改（富力新城）、长安旧改（保利翔龙天汇）、大塱村旧改（罗兰四期）等等。

其三，零星的几块纯宅地中，还有3块是“回炉”地：一是石桥新村南侧、北二环西侧地块，二是萝岗立交改造YP-P-3地块，三是将军山地块。

其中两块地其实已“名花有主”：

石桥新村南侧地块是科学城保障房项目用地，现正进行设计方案优化，即将进入施工招标阶段；宏仁地块去年已由开发区控股集团底价拿下，但具体产品是做公寓还是住宅，之前尚未确定。

这两宗地纳入今年居住用地计划，到底是做保障房、公寓还是商品房？存疑。

其四，今年黄埔的全新宅地供应布局，主要在知识城和老黄埔。

科学城除了两个存疑项目，全新项目0供应，主要是萝峰星河湾、大壮名城、合生中央城、罗兰四期等几个存量旧改维持片区供应。科学城核心区一手供应肉眼可见地减少，仅剩大壮二三期，以及罗兰四期尾货。而大壮门槛之高，又非一般人所能承受。

原来大家比较期待的塘头旧改、华甫旧改两个项目，并未纳入供地计划，说明这两个项目今年不会入市。

今年新增供应量最多的是知识城。在现有多个改善盘根本卖不动的糟糕情况下，加之去年区属国企又兜底两宗宅地，今年还要再推5个全新地块，令人惊诧。

知识城今年5宗全新宅地，除汤村五福堂旧改，其余4宗是纯居住用地。除位于广汕路以北、金坑站西北侧地块较偏，其余地块整体位于知识城中心区域，当中3宗位于凤凰湖、九龙湖周边，紧邻地铁站。

今年以及未来三到五年，老黄埔中心区（鱼珠-双岗）多个旧改项目加快入市，将成为黄埔楼市热度不减的区域。

据计划，今年老黄埔有4个旧改——新溪、珠江村、文冲东，以及供地计划之外的双沙旧改，有希望入市。

这四个项目首期入市货源虽不多，但粗略估算或有1000套左右。加上保利图书馆项目1500套（首期500套），5个全新项目今年预估供货1500套左右。

算上存量项目富颐华庭、横沙旧改，以及城光尾货，片区今年总货量预估2500套左右，选择空间是非常大的。

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简单说一下几宗地块。

今年全新项目，除保利图书馆项目，则属新溪村旧改和珠江村旧改了。

新溪村旧改首开区选在融资地块八，位于目前丰乐市场地块，用地性质为二类居住用地兼容商地。

首开区体量小，占地面积仅0.85万平方米，计容总建筑面积约4.2万平方米，容积率4.92。

从规划效果图来看，首开区仅规划2栋超高层住宅，大概45-47层，预估货量360套左右。

不过，新溪旧改首期地块各有利弊。先讲缺点：地块在两条主干道（隧道）夹角位置，为马路房源，或有一定粉尘噪音影响；另外，楼栋对面望中山一东院。

当然，临近主干道的好处是视野采光通透，加之路对面的丰乐小区楼层低，视野遮挡面小，高楼层应该可以看小蛮腰。

知识城两宗全新宅地，对于片区内的低预算刚需群体，也可以小小期待一下。

其中，位于万科幸福誉西侧的ZSCN-C2-2地块，为商务商业、二类居住混合用地，用地面积12万方，计容总建筑面积43.35万方，容积率3.6。

目前宅地部分具体面积不详，大概会是一个2000套左右的中型体量刚需盘，可以视为万科幸福誉2.0。毫无疑问，这个项目入市后，会是周边二手盘刚需产品的噩梦。

相对而言，此次首度亮相的九龙湖北侧JLXC-B3-3地块，更值得期待。

宗地为二类居住用地，用地面积1.5万方，计容总建筑面积约8万方，容积率高达5.0。

目前地块具体位置不详，从地块的小体量和高容积率来看，极有可能主打望九龙湖景的超高层住宅。

按这个思路，会不会是九龙湖西北侧，知识城国际会议中心北侧两宗宅地中的最小一块？

如果是这个位置，高楼层东南向可望九龙湖，北向为规划公园绿地与河涌，前后视野相当开阔。距离地铁知识城站1公里左右，勉强能接受。

广汕路以北、谷洞路以东JKG-A-1地块，位于金坑站西北侧，澳洲山庄南侧空地。地块内北部现为沙厂，南部为道路和陡坡。

这块地收储后，规模可观，占地面积68306平方米，计容建面高达20万方。

地块四周满目青山，环境是相当不错的。但很可惜，距离广汕路太近，噪音感人。而且周边也很荒，配套几乎为0。