黄埔王牌学位房，也崩了

时间过得很快。4月又过去了一半，2024年马上就过去了三分之一。

从目前行情来看，基本可以断定：今年没有小阳春。

今天上贝壳后台看了一下数据：广州在售二手房还是居高不下，高达145931套，在售新盘也有1095个。

我特别留意了一些所谓“学位房”的二手成交价，也下跌严重，跟同地段非学位房的跌幅差不多的。

比如老黄埔的万科金色悦府和中鼎君和名城。

熟悉这两个盘的都清楚，金色悦府配套初中黄广附东校区，在黄埔区初中属第一梯队，其素养班和国防班长期保持黄埔前三水准。

仅4栋楼的金色悦府也凭借黄广附而成为很多家长追逐的学位房。

2021年黄广附民转公后，金色悦府又成功纳入文冲旧改配套小学华师开发区实验小学的招生地段，跟万科城市之光共享。也就是金色悦府小升初直升，安全垫更厚，护城河更宽了。

而中鼎君和名城教育配套是横沙小学，初中则在港湾中学、123中、石化中学、86中、丰乐中学、黄广附东校区等6所初中摇号。

相对而言，君和名城教育配套不及金色悦府。

目前房价表现如何呢？二手成交数据说话。

这俩去年底以来成交，都很少。以贝壳数据为例，2023年12月至今，金色悦府仅成交2套，君和名城成交4套。

其中，金色悦府100平三房户型，从2021年高峰期的约6万/平，跌至约4.2万/平，下降约1.8万，跌幅约30%。

小面积82.6平三房户型，从高峰期的5.7万-6.3万元/平，下降到4.4万元/平，下降约1.3万-1.9万/平，跌幅22.8%-30%。

君和名城跟金色悦府以上两个户型接近的是89.8平三房两厅、108.78平三房两厅。

不过君和名城这两个户型，在2021年高峰期贝壳上没有成交数据，仅近四个月成交了2套。

价格跟金色悦府不相上下。

从金色悦府和君和名城的例子，我们可以看到：

一些人念兹在兹的学位房，似乎对房价没啥支撑作用。尤其在楼市漫长的下行期中，学位房并没有我们想象中的那么坚挺。

素有黄埔王牌初中的黄广附东校区，为何支棱不起金色悦府的房价——

不仅成交量上不来（贝壳挂牌39套，挂牌价4.3万-5.2万/平，很多已挂牌1-2年），价格更被打在地上。

究竟是怎么回事？

在我看来，金色悦府的例子中，所谓“名校”不灵了，底层逻辑在于：

经济下行期，买家越来越少，且买房预期大幅降低，消费更为理性。

下跌的行情也让人更为理性：本质上，买房与成绩，并不划等号。

也就是说，家长买了金色悦府，确实可以读黄广附，但不等于读了就一定有好成绩。换言之，普娃读了名校，并不等于会变成牛娃。

实际上，这种学位房，更多只是一个兜底保障，下限比普通学校高一些。仅此而已。

除此之外，只有情绪价值——在疯狂的行情中，容易成为被炒家利用放大的工具。

稍懂教育的人很清楚：孩子的天花板能到哪里，是一个综合复杂且漫长的过程，跟孩子天生的智力、家庭教育、学校氛围、具体班级质量等诸多因素息息相关。

熟悉我们国内初中招生规则的人，应该也会很清楚：

很多所谓名校，成绩如何如何牛逼，说白了，都是择优分班的结果。谁的掐尖权利越大，越狠，分班三六九等，就越容易出成绩。

如果说，公办学校主要通过地方赋予的自主招生权掐尖，而民办学校则靠天量资本砸出成绩。

这种并不公平的游戏规则下，能不出效果么？

但这种游戏，与成绩很一般的娃，又有什么关系呢？

特别是一些民转公的学校，地段生源和有限的自招生源，其实是两个世界。

地段生源不管优劣，照单全收。但都没关系，关键在于筛选分班。牛娃和普娃，各有各的归处，于是便有了根本的区别。

回过头来看，既然买了学位房，并不能不管成绩好坏一步到位直接入读各类名号繁多的班，还要筛选三六九等，从房价预期上讲，显然是要大打折扣的。

这种游戏规则下，对于牛娃来讲，小升初毫无升学压力，根本就不需要买学位房。因为牛娃横走天下，根本不缺offer，学校随便挑。

一些人习惯于将学位跟房价捆绑，如果真有效，逻辑能说得通，则应该是这种玩法——

买了学位房，就能直接入读重点班，而不是再筛选，把普娃丢到普通班。

或者，学校都是重点班，不再有普通班。

如果是这样，游戏规则又是另一番玩法了。比如：首先买学位房，必须得看娃的成绩。家有牛娃的人，才有购买优质学位房的资格。

这种玩法，不是更荒谬么？