广州黄埔，正式打响房票政策落地实操的“第一枪”，再次站在全国聚光灯下。

4月18日，黄埔区城中村改造项目房票安置启动活动，发出全国第一张城中村改造房票。上周，黄埔区房票安置实施细则已印发实施。

首批纳入房票试点旧改项目，是九佛街道的五村七片：莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、山龙石窝洞、九佛社和重岗村。

接下来，科学城片区、老黄埔片区陆续会有试点。比如，南岗南片旧改，或有机会。

上周，黄埔房票细则网曝后，有街坊问我们如何评价。我说，细则内容新意不多，跟广州市意见稿保持一致，关键要看具体旧改项目及其置换的房源。

今天，首批试点项目名单公布，我们一次说透。

01

基本政策解读

先把基础信息梳理一遍，请大家逐一认真看好了：

1、房票安置，自愿选择，不强制，只是其中一种安置方式。除房票，也可以选择回迁房，或者转让房票、等房票到期拿现金。选择非常多元，相当灵活。

2、一旦选择房票安置，签了协议后，就不能再反悔选择回迁房了。

3、政策还规定，保证按照每户人均40平方米原址回迁，超出的面积才能按房票买房。意味着不能全部选择房票，有回迁兜底保障。跟之前只允许每户弃产30%，是一个性质。

4、选择房票安置后，不再支付相应面积的临迁费。

5、每张房票允许实名转让一次，兑付期限不变，且不得分割转让。房票可在全市内转让，不局限于本地村民。但非本地村民，需具备广州市购房资格（目前黄埔取消限购，无社保、个税要求）。

6、房票最长使用期限为18个月，到期未买房的，按基础补偿金额兑付现金。

7、买房后房票有余额的，等房票到期后向房票核发单位申请领取余额。

8、房票金额=基础补偿+政策性奖励。

基础补偿金额，有两种对价方式：所在片区集体土地征收货币补偿安置标准；或不低于原来弃产价格的85%，一般按弃产价格补。

政策性奖励：不超过基础补偿金额的5%。

注意是“不超过”，也不是所有项目都按5%奖励，具体比例结合项目具体情况在房票安置方案中确定。比如首批试点项目五村七片，政策性奖励是2%。

9、关于房源超市的货源，目前五村七片首批选了三个新盘：悦辰壹号、山与墅、龙狮璟珑府，都是知识城集团操盘或参股项目。接下来面向全区扩充房源超市的储备项目。

10、房票只能买新房，不能买二手房，且限定在黄埔区使用。所谓肥水不流外人田，这是正常操作。另外，区内房票使用范围，暂时在片区，接下来有可能扩大到全区。

11、纳入“房源超市”的新盘，有准入条件：必须是阳光家缘网可售的新建商品房房源和政府持有房源。涉及查封、封存等纠纷的一票否决。政策支持实力强的开发商承接房票使用，推动有质量保证、有交付预期的楼盘加入房源超市。

12、纳入房源超市的楼盘，需要开发商承诺给予一定的价格优惠。优惠力度有多大？一是在平常普通买家的折扣基础上再打折；二是团购折扣，这部分优惠更多。这是各村最大博弈空间，建议村民努力争取，团购折扣能不能搞到90%，看各村本事了。

13、村民在房源超市中，可任选楼盘，任选公开出售的户型，跟平常的买家同等的选择权。

14、如果房票面值不足以支付购房款，不足部分自行解决，可按揭贷款。

15、房票安置对本地村民实施免契税优惠，村民用房票买房后可以去税局申请退税。

16、房票监管账户的现金比例不低于50%，不用担心挤兑无钱可兑的风险。

02

选择相当灵活

应该说，黄埔房票安置模式，在兜底保障每户人均40平回迁面积的基础上，选择多元——

1.房票买房；2.等待回迁；3.转让房票变现；4.房票到期后兑换现金。

四种方式，自由选择，相当灵活，很人性化。

要不要房票买新房，取决于旧改项目的区位地段，也取决于各家的回迁面积多少，是否急需用钱，或者追求孩子上个好学校，毕竟黄埔很多新盘配建教育资源丰富。

还有，有的旧改项目，开发商资金暴雷，甚至尚未有开发商愿意接盘，回迁过程会相当慢，也是要面临的现实问题。毕竟，长期在外租房打游击，也不是办法。

另外，商品房整体布局、品质、园林、容积率，一般会比回迁房要好得多。

是牺牲部分安置面积，而追求商品房的居住品质、舒适度，让孩子有个更好的环境，还是觉得无所谓，只要更多的回迁面积，这取决于各人的认知理念。

03

房票是否划算

当然，最关键的是大家关心的房票安置性价比的问题。

客观说，黄埔区房票安置模式，相对于广州市其他区的做地模式，还是友好很多，性价比相对较高。

我以为，可以从以下6个维度，去判断：

以九佛五村七片为例。

五村七片处于知识城北部，位置很偏，像莲塘、燕塘、重岗这些村，偏于帽峰山脚下，远离地铁，未来片区内规划为产业园区，公服配套会相对弱很多。

而房票安置的悦辰壹号这三个盘，位于知识城核心区，周边凤凰湖区域已经比较成熟，公共配套资源丰富。特别是悦辰壹号还是刚改大盘，配建从幼儿园到高中的一条龙教育资源，以及超邻商业体。

来看看两个区域的现状和未来规划差异：

所以，从地段来看，五村七片是从区域外围，置换到了区域核心，资源配套有了质的提升。此其一。

其二，黄埔房票的对价标准，基本以三年前的弃产价格为标准。比如知识城是8000元/平，科学城片是1.2万-1.3万/平，老黄埔片1.5万/平。

在当时，这个弃产价格，大概相当于当地商品房的1/3。也就是说，按当时行情，是3套回迁房换1套同等面积的商品房。

而到了现在，黄埔区房价已大幅下跌，三大片区跌幅大概在35%-45%区间。

在房价暴跌背景下，仍保持原来的弃产价格，则意味着弃产价格的性价比，反而变高了。

比如，南岗原来弃产价格1.5万/平，目前片区房价下跌到3万/平以内，价格比由原来的1:3，缩小到1:2。

再如，知识城原来弃产价格8000元/平，目前知识城核心区普通新房价格下跌至2.1万-2.5万/平。对比三年前的1:4（弃产0.8万/平：商品房3.2万/平），价格比缩小至1:2.5/3。

再算上房票买房享受的折扣，这个置换比例还要低：最低相当于2.3套回迁房换1套商品房。

可能有的人觉得还是不划算。但别忘了，五村七片换悦辰壹号，是外围换到区域中心，相同的预算向上置换，面积肯定是有所减少的。这在商品房市场是基本常识。

如果同地段同项目内，回迁房置换商品房，比例显然没那么大。

比如五村七片中的莲塘、燕塘，山旮旯地方，假设现在卖商品房，1.2万-1.5万/平，都卖不掉。

换言之，算上折扣优惠，同地段的房票置换比例，大概1.5套回迁房换1套商品房（1.2/0.8），相当于同地段的回迁房价值是商品房的7折。这也是很合理的价差。

所以，判断房票置换的房源，是否划算，一定要参考地段价值差异。

其三，除了基础补偿保持三年前水平，房票安置还有多重优惠支持——

政策奖励（2%-5%）+房源价格折扣（基础折扣折上折+团购折扣）+免契税（1%-3%）

这几个优惠算下来，最终的成本明显也会减少很多。

其四，需要注意，房票安置本质上是从农村房（集体土地性质），变为商品房（国有土地）的过程。

而众所周知，集转国，也是有成本的。比如土地出让成本、土地平整成本、公共配套投入成本，等等。

这也是房票基础补偿标准看起来“低”的原因，实际上从商品房角度，这些土地成本和配套成本，作为房票的一种“隐性成本/价值”，也是要算进去的。

仅以土地出让成本为例：按原来规定回迁房办商品房证补缴1000-1500元/平土地出让计算，100平安置面积补缴地价，就是10万-15万元。

其五，房票的“隐性价值”，除了土地成本和配套成本，还有更重要的：

房票安置位置变好，置换成商品房，相比回迁房更容易变现，流通性更高，保值增值也相对更有优势。

熟悉回迁房的人应该清楚，回迁房从建设到收楼，再到补缴土地出让金，获得红本成为商品房，进入市场交易，短则七八年甚至十年，长则遥遥无期。变现和增值，具有很大不确定性。

可参照的例子是：琶洲标杆盘保利天悦的回迁房和商品房，价格之差，天壤之别。

其六，应当承认，三年前黄埔旧改认定的回迁面积，对比广州其他区，是相当宽松的。除了历史遗留的房屋，近十年来的一些违建，也默认为合法面积，那些回迁大户心里应该清楚吧。

回迁面积认定宽松，相对于其他管控严格的区，是不是相当于“赠送”了回迁面积？

04

房票变现买二手房？

显而易见，房票安置是否划算，是能够大致算清楚的。

这里面，既有可量化的价格成本，也有不可估算的成本，包括回迁慢、项目区位差、回迁面积认定宽松等因素。

但不管如何，最终是否接受房票安置，每个人的情况不一，选择的方式也灵活。

比如，有的人觉得现在二手次新房价大幅下跌，相比新房价格更香。

房票安置虽只能买新房，但也可选择将房票转让或到期拿现金，再买二手房，也是不错的方式。

只是，这里面需要考量二手市场的变数：

1、房票转让，相当于回迁房指标买卖，一般要求全款。但目前市场不景气，房票转让可能会面临被买家砍价。

2、如果不转让，等18个月后（即2026年1月左右），房票到期换现金，但那时的二手市场行情，是持续扑街，还是好转？

如果二手房价还是横盘阴跌，那恭喜你，可以进场捡尸；但如果好转了呢？则又可能错失低位窗口期，这个风险也是需要考虑的。

还是那句话，黄埔房票安置方式相当灵活，自由选择，不搞一刀切，主打一个随心自便。

而且房票安置试点旧改项目，估计也不会太多，主要以消化位置偏僻和房企暴雷项目为主，对整个区域市场的作用也有限。